Затишшя після бурі: підсумки ринку торгової нерухомості України-2017

Після масштабних відкриттів ТРЦ в 2016-му минулий рік пройшов практично без введення в експлуатацію нових об’єктів. Чому це сталося і чим ще запам’ятався 2017 рік?

2016 рік був рекордним для українського ринку торгової нерухомості. Тоді тільки в Києві з’явилося майже 170 000 кв. м нових площ, більша частина яких була забезпечена відкриттям ТРЦ Lavina Mall, ЦУМ і New Way. Ще один великий торговий об’єкт – ТРЦ Victoria Gardens з GLA 54 500 кв. м – відкрився у Львові.

Почекай трохи

Після активного 2016-го, минулий рік характеризувався затишшям на ринку торговельної нерухомості. До введення в експлуатацію в Києві були заявлені такі об’єкти як ТРЦ Rive Gauche, фаза I (22 000 кв. м арендопридатної площі), Smart Plaza Polytech (15 000 кв. м) і Smart Plaza Obolon (10 000 кв. м), River Mall (56 100 кв.м), а також перша фаза «Рітейл Парку Петрівка» (11 000 кв. м). Однак за рік в столиці так і не відкрилося жодного нового професійного ТЦ.

Як зазначає керівник відділу торговельних площ компанії JLL в Україні Катерина Весна, відкриття зазначених торгових об’єктів перенесли. «Темпи будівництва виявилися нижче запланованих, тому терміни завершення проектів були продовжені. В цілому таку ситуацію в девелопменті можна назвати природною», – говорить експерт.

На думку керівника департаменту агентських і консультаційних послуг у сфері торговельної нерухомості Cushman & Wakefield Євгенії Соломатіної, також свою роль зіграла непрогнозована ситуація на ринку торговельної нерухомості та перспективність інших сегментів. «Деякі девелопери переорієнтувалися з комерційної на житлову нерухомість. Житлова нерухомість – це більш швидкий спосіб повернення інвестицій. За 9 місяців 2017 року зростання житлового будівництва склало 13%», – пояснює Соломатіна.

Позитивні тенденції

У той же час, відсутність відкриттів торгових центрів в 2017 році не означає, що цей сегмент комерційної нерухомості стає менш цікавим для інвесторів. Як стверджує генеральний директор столичного МФК Gulliver Ірина Круппа, зараз ринок торговельної нерухомості стабілізується, спостерігається зростання відвідуваності і товарообігів в провідних ТРЦ. «У цьому році споживач уже був готовий пропорційно доходам збільшувати свої витрати, і це свідчить про те, що роздрібний ринок відновлюється», – говорить топ-менеджер.

Згодна з нею і директор департаменту торгових площ компанії Arricano (управляє столичними ТРЦ Проспект і РайON, а також запорізьким City Mall і криворізьким Сонячна галерея) Анна Чуботіна. За її словами, відносна економічна стабільність, зниження частки вільних площ в торгових центрах Києва, Запоріжжя та Кривого Рогу, а також збільшення попиту з боку рітейлерів у 2017 році дозволили компанії підвищити орендні ставки.

«Підвищенню вартості оренди сприяє також висока активність міжнародних рітейлерів, деякі з яких заходять в Україну форматами універмагів та потребують великих площ, як в столиці, так і в великих регіональних містах. Частка вільних площ в успішних ТРЦ близька до нуля. Це не може не позначатися на вартості оренди, тому ми індексуємо орендні ставки в усіх наших проектах», – стверджує Чуботіна.

Вона також відзначає істотне зростання товарообігів рітейлерів в останні роки. Наприклад, товарообіг з квадратного метра орендарів ТРК Проспект в 2016 році зріс в доларах США на 23% рік до року. А в січні-жовтні 2017-го зростання товарообігу до аналогічного періоду 2016 року склало 30% в доларах США.

На низькому старті

В середньому, за інформацією консалтингової компанії JLL, в 2017 році орендні ставки в Києві виросли на 11%. Таким чином, максимальна орендна ставка на кінець року становила $860/кв. м в рік. При цьому частка вакантних площ у діючих торгових центрах Києва до кінця третього кварталу 2017-го знизилася до 6,1% в порівнянні з 12,1% в кінці 2016-го. За оцінкою JLL, за підсумками 2017 року частка вільних площ у торгових центрах Києва знизилася ще істотніше – до 5,5-5,6%.

На думку Круппи, внаслідок позитивної динаміки ринку більшість девелоперів, які раніше займали вичікувальну позицію, стають більш активними. Частково підтверджують цю думку анонсування кількох нових масштабних проектів торговельної нерухомості, а також заяви девелоперів про активізацію будівництва раніше заморожених об’єктів.

Зокрема, в кінці минулого року компанія NAI Ukraine з посиланням на Вагіфа Алієва повідомила про активізацію будівельних робіт на майданчиках столичних ТРЦ Blockbuster Mall та Ocean Mall. Крім цього, компанія Алієва Мандарин Плаза придбала земельну ділянку з Льодовим стадіоном на вулиці Глушкова в Києві. На цьому місці девелопер має намір звести найбільший в Україні ТРЦ Південний площею 450 000 кв. м.

Активну реалізацію кількох масштабних проектів (Рітейл Парк Петрівка та ТРЦ Rive Gauche в  Києві, а також трифазний проект Shopping Resort «Les Vignes»  в Одесі) веде компанія Іммошан Україна. Про намір відновити будівництво ТРЦ Вирлиця в Києві також нещодавно заявив генеральний директор девелоперської компанії XXI Століття Олег Салмін. Щоб залучити необхідні для цього кошти компанія навіть продала свою земельну ділянку на вулиці Милославській в Києві, де раніше планувалася реалізація проекту нового ТРЦ Квадрат.

Оновлення та переорієнтація

На думку експертів та учасників ринку торгової нерухомості, в умовах стабілізації економічної ситуації в країні активізація девелоперів не дивна. Україна як і раніше відстає від інших країн Європи за рівнем насиченості торговельними площами. Тому сегмент торговельної нерухомості є перспективним в очах інвесторів.

Що стосується стріт-рітейлу, то за словами Євгенії Соломатіної, цей сегмент пережив свої найгірші часи, проте більшість рітейлерів все одно переорієнтується на роботу в ТРЦ. «На стріт-ритейлі складно забезпечити аналогічні показники по відвідуваності магазину самостійно, а з урахуванням перегляду своєї маркетингової та цінової політики, це дуже затратно для власників. Також, споживач переходить на більш економні варіанти покупок, що природним чином відображається на маржі рітейлерів і робить практично неможливим «самостійне плавання» на стріт-рітейлі», – впевнена Соломатіна. За її словами, зараз в стріт-рітейлі працюють в основному ресторани, магазини drogerie і аптеки, ніж класичний fashion.

У той же час, експерти очікують істотного зростання конкуренції на українському ринку з введенням в експлуатацію нових торгових об’єктів. Як стверджує Катерина Весна, в очікуванні зростання конкуренції власники діючих торгових центрів уже в 2017-му проводили часткову реконцепцію об’єктів і оптимізацію пулу орендарів.

«Вони орієнтуються на збільшення частки якірних операторів, в першу чергу розваг, і міні-якорів, в тому числі fashion брендів», – каже Весна. За її словами, ще одним помітним трендом на ринку стало розширення частки сегменту Food & Beverage (їжа та напої), а також зони розваг в ТРЦ, оскільки це позитивно впливає на зону охоплення, тривалість і частоту візитів. Швидше за все, разом з введенням в експлуатацію нових і сучасних торгових центрів, керуючим компаніям діючих ТРЦ доведеться все частіше вдаватися до часткового оновлення або повної реконцепції своїх об’єктів.

Читайте також – 

Призначення року в рітейлі: зміни в Comfy, NOVUS, Eldorado, Ашан, Intertop та інших мережах