Вакантність вниз, тарифи вгору: огляд ринку складської нерухомості Києва та області

Вакантність складського сегмента в Київському регіоні досягла рекордно низького показника за останні п’ять років — менше 3%.

Цей текст доступний також російською мовою

За даними міжнародної консалтингової компанії Cushman&Wakefield, нова пропозиція на ринку складської нерухомості Києва та області в 2018 році склала 28 200 кв. м, що є вкрай низьким показником. Для порівняння: за 2017 рік на ринок було виведено 36 500 кв. м нових складів, які здебільшого були збудовані компаніями для власних операційних потреб (формат built-to-suit).

Великий попит, малий девелопмент

Як пише портал business.ua, останні три роки сегмент складської нерухомості в київському регіоні знаходиться у вкрай скрутному становищі в порівнянні з іншими сегментами комерційної нерухомості. Столиця разом з передмістям не можуть запропонувати кінцевому споживачеві доступні та якісні складські приміщення — на ринку дефіцит.

Ця ніша залишається незаповненою і водночас поки не достатньо цікавою для потенційного девелопера.

При цьому, попит на склади активізується. Внаслідок цього вакантність складського сегмента досягла рекордно низького показника за останні п’ять років — менше 3%. «Тенденція до подальшого зниження вакантності в сегменті збереглася й у січні- березні 2019 року, — розповідає Дмитро Пасенков, керівник департаменту агентських послуг у сфері логістичної та промислової нерухомості компанії Cushman & Wakefield в Україні. — Зараз дефіцит площ у Київському регіоні складає мінімум 70 000 кв. м. Важливо також розуміти, що в складських і логістичних об’єктах, які готуються до введення в експлуатацію до кінця року, близько 70% площ вже заповнені орендарями, що уклали попередні договори оренди».

Згідно з експертною оцінкою компанії Cushman & Wakefield, в Україні станом на кінець I кварталу поточного року нова пропозиція орендної площі складе приблизно 56 000 кв. м.

Зокрема, планується введення в експлуатацію наступної черги логістичного комплексу Universal Logistic Park, логістичного комплексу SUN Factory Podil та кількох інших невеликих складських приміщень. Але навіть за появи нових заявлених площ дефіцит покрити не вдасться.

До того ж попит на ринку зростатиме, і першими в черзі на нові склади стоятимуть рітейлери та гравці, що працюють в сегменті e-commerce. «Приріст онлайн-продажів на 33%, що спостерігався в Україні минулого року, є позитивним індикатором потенційного масштабування складських та логістичних послуг, — пояснює Наталія Сокирко, начальник відділу промислової та логістичної нерухомості компанії CBRE Ukraine. — Злиття EVO та Rozetka — це ще один доказ розвитку вітчизняного ринку e-commerce».

Експерт вважає, що в період формування сфери рітейлу завдання логістичних операторів — якнайшвидше адаптувати свої послуги для найпродуктивнішої обробки замовлення.

«Надалі ми спостерігатимемо активний вплив e-commerce на ринок складської та логістичної нерухомості, саме він стимулюватиме попит на такі площі. Оскільки обробка товару, замовленого онлайн, потребує втричі більше місця, ніж традиційні офлайн-продажі», — зазначає Сокирко.

Тарифи зростають, інвестори активіуються

Внаслідок сформованого дефіциту вартість складського розміщення зросла. За минулий рік середні орендні ставки на складські приміщення підвищились на 20-25% (в доларах) та на 25-30% (в гривні). Місячні ставки на кращі сухі складські приміщення торік варіювалися в діапазоні $3,6-5,1 за 1 кв. м (або 100-142 грн/кв. м без урахування ПДВ та експлуатаційних затрат). Для порівняння: наприкінці 2017 року “голі” орендні ставки для сухих складів знаходилися в діапазоні $2,8-4,2 за 1 кв. м на місяць.

Зокрема, за словами гравців, утворився відкладений ефект — спочатку зріс курс валют, потім подорожчали товари і лише згодом почали підтягуватися зарплати. Хвиля подорожчання оренди припала саме на початок 2018 року.

«Драйверів, які були закладені в тарифні моделі, вже недостатньо, щоб перекривати всі витрати, — розповідає Олександр Пітенко, співвласник та генеральний директор компанії УВК, пояснюючи зміну тарифних планів компанії минулого року. — Клієнти розуміють, що є об’єктивні причини, які вимагають змін. Адже якщо ми зараз не працюємо рентабельно, то ні про який рівень сервісу не може йтися. Але узгодження нових тарифів — це, звичайно, нелегкий процес».

Ще одним важливим фактором, що штовхав тарифи вгору, був підвищений попит орендарів на складські площі класу А, що пояснюється їхніми переїздами зі складів класів В, В– на склади класу А. Як пояснює Андрій Ковальов, директор Логістик Плюс, масштабна забудова мегаполісу витісняє орендарів зі складських площ класів В, В– за межі міста тому, як наслідок, зростає запит на складські площі у передмісті. Зростання тарифів не припиняється. «Поточного року середні тарифи зросли на 16,6%, а наступного року прогнозовано підвищаться ще на 14,2% (рік до року)», — розповідає він.

Вартість оренди й надалі зростатиме не лише через інфляційну складову та зниження маржинальності бізнесу логістів, а й завдяки значній консолідації ринку.

Так, інвестиційна компанія Dragon Capital останні кілька років активно скуповувала об’єкти складської нерухомості й уже стала власником значних площ. Деякі гравці оцінюють частку Dragon Capital на столичному ринку складської нерухомості класу А в 40%.

Торік знаковими стали прид­бання Dragon Capital логістичних комплексів Омега І та Омега ІІ, а також холодильних складів UKR DC та Арктика. “Логістичний комплекс Арктика стане дев’ятим об’єктом в нашому портфелі складської нерухо­мості, який за останні два з половиною роки досяг обсягу в 300 000 кв.м, — заявив Володимир Тимочко, керуючий директор з прямих інвестицій компанії Dragon Capital. — Підвищення попиту на складські приміщення зумовлене збільшенням кількості підприємств онлайн- та традиційної роздрібної торгівлі, що робить цей сегмент комерційної нерухомості привабливим для інвестицій». За його словами, після придбання Арктики частка складських площ досягне 48% портфеля комерційної нерухомості компанії.

На думку учасників ринку, які уважно стежать за діяльністю Dragon Capital, поведінка такої великої компанії вселяє впевненість у перспективі подальшого розвитку вітчизняної складської логістики. Вони також не виключають, що найближчим часом це дозволить компанії диктувати ціни.

За матеріалами: business.ua

Читайте також –

Кейс Varus: коли і чому рітейлеру краще віддавати управління складами на аутсорс