Вакантность вниз, тарифы-вверх: обзор рынка складской недвижимости Киева и области

Вакантность складского сегмента в Киевском регионе достигла рекордно низкого показателя за последние пять лет — менее 3%.

Читайте українською

По данным международной консалтинговой компании Cushman&Wakefield, новое предложение на рынке складской недвижимости Киева и области в 2018 году составила 28 200 кв. м, что является крайне низким показателем. Для сравнения: за 2017 год на рынок было выведено 36 500 кв. м новых складов, которые в основном были построены компаниями для собственных операционных нужд (формат built-to-suit).

Большой спрос, малый девелопмент

Как пишет портал business.ua последние три года сегмент складской недвижимости в киевском регионе находится в крайне затруднительном положении по сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости. Столица вместе с пригородом не могут предложить конечному потребителю доступные и качественные складские помещения — на рынке дефицит.

Эта ниша остается незаполненной и в то же время пока не достаточно интересной для потенциального девелопера.

При этом, спрос на склады активизируется. Вследствие этого вакантность складского сегмента достигла рекордно низкого показателя за последние пять лет — менее 3%. «Тенденция к дальнейшему снижению вакантности в сегменте сохранилась и в январе — марте 2019 года, — рассказывает Дмитрий Пасенков, руководитель департамента агентских услуг в сфере логистической и промышленной недвижимости компании Cushman & Wakefield в Украине. — Сейчас дефицит площадей в Киевском регионе составляет минимум 70 000 кв. м. Важно также понимать, что в складских и логистических объектах, которые готовятся к вводу в эксплуатацию до конца года, около 70% площадей уже заполнены арендаторами, которые заключили предварительные договоры аренды».

Согласно экспертной оценке компании Cushman & Wakefield, в Украине по состоянию на конец I квартала текущего года новое предложение арендной площади составит примерно 56 000 кв. м.

В частности, планируется ввод в эксплуатацию следующей очереди логистического комплекса Universal Logistic Park, логистического комплекса SUN Factory Podil и нескольких других небольших складских помещений. Но даже за появления новых заявленных площадей дефицит покрыть не удастся.

К тому же спрос на рынке будет расти, и первыми в очереди на новые склады будут стоять ритейлеры и игроки, работающие в сегменте e-commerce. «Рост онлайн-продаж на 33%, который наблюдался в Украине в прошлом году, является позитивным индикатором потенциального масштабирования складских и логистических услуг, — объясняет Наталья Сокирко, начальник отдела промышленной и логистической недвижимости компании CBRE Ukraine. — Слияние EVO и Rozetka — это еще одно доказательство развития отечественного рынка e-commerce».

Эксперт считает, что в период формирования сферы ритейла задачи логистических операторов — как можно быстрее адаптировать свои услуги для высокопроизводительной обработки заказа.

«В дальнейшем мы будем наблюдать активное влияние e-commerce на рынок складской и логистической недвижимости, именно он будет стимулировать спрос на такие площади. Поскольку обработка товара, заказанного онлайн, требует втрое больше места, чем традиционные офлайн-продажи», — говорит Сокирко.

Тарифы растут, инвесторы активируются

Вследствие сложившегося дефицита стоимость складского размещения выросла. За прошлый год средние арендные ставки на складские помещения выросли на 20-25% (в долларах) и на 25-30% (в гривне). Месячные ставки на лучшие сухие складские помещения в прошлом году варьировались в диапазоне $3,6-5,1 за 1 кв. м (или 100-142 грн/кв. м без учета НДС и эксплуатационных затрат). Для сравнения: в конце 2017 года “голые” арендные ставки для сухих складов находились в диапазоне $2,8-4,2 за 1 кв. м в месяц.

В частности, по словам игроков, образовался отложенный эффект — сначала вырос курс валют, потом подорожали товары и только потом начали подтягиваться зарплаты. Волна подорожания аренды пришлась именно на начало 2018 года.

«Драйверов, которые были заложены в тарифные модели, уже недостаточно, чтобы перекрывать все затраты, — рассказывает Александр Питенко, совладелец и генеральный директор компании УВК, объясняя смену тарифных планов компании прошлого года. — Клиенты понимают, что есть объективные причины, которые требуют изменений. Ведь если мы сейчас не работаем рентабельно, то ни о каком уровне сервиса может идти речь. Но согласование новых тарифов — это, конечно, нелегкий процесс».

Еще одним важным фактором, который толкал тарифы вверх, был повышенный спрос арендаторов на складские площади класса А, что объясняется их переездами со складов классов В, В– на склады класса А. Как поясняет Андрей Ковалев, директор Логистик Плюс, масштабная застройка мегаполиса вытесняет арендаторов со складских площадей классов В, В– за пределы города поэтому, как следствие, растет запрос на складские площади в пригороде. Рост тарифов не прекращается. «Текущего года средние тарифы выросли на 16,6%, а в следующем году прогнозируемо повысятся еще на 14,2% (год к году)», — рассказывает он.

Стоимость аренды и в дальнейшем будет расти не только из-за инфляционной составляющей и снижения маржинальности бизнеса логистов, но и благодаря значительной консолидации рынка.

Так, инвестиционная компания Dragon Capital последние несколько лет активно скупала объекты складской недвижимости и уже стала владельцем значительных площадей. Некоторые игроки оценивают долю Dragon Capital на столичном рынке складской недвижимости класса А в 40%.

В прошлом году знаковыми стали приобретение Dragon Capital логистических комплексов Омега I и Омега II, а также холодильных складов UKR DC и Арктика. “Логистический комплекс Арктика станет девятым объектом в нашем портфеле складской недвижимости, который за последние два с половиной года достиг объема в 300 000 кв.м, — заявил Владимир Тимочко, управляющий директор по прямых инвестиций компании Dragon Capital. — Повышение спроса на складские помещения обусловлено увеличением количества предприятий онлайн — и традиционной розничной торговли, что делает этот сегмент коммерческой недвижимости привлекательным для инвестиций». По его словам, после приобретения Арктики доля складских площадей достигнет 48% портфеля коммерческой недвижимости компании.

По мнению участников рынка, которые внимательно следят за деятельностью Dragon Capital, поведение такой крупной компании вселяет уверенность в перспективе дальнейшего развития отечественной складской логистики. Они также не исключают, что в ближайшее время это позволит компании диктовать цены.

По материалам: business.ua

Читайте также

Кейс Varus: когда и почему ритейлеру лучше отдавать управление складами на аутсорс