Олена Ткачук, ТРЦ Аладдін: Як зробити успішний ТРЦ без продуктового якоря

Як столичний ТРЦ Аладдін у повномасштабну війну досяг стабільного приросту трафіку, нульової вакантності та працює над розширення асортименту магазинів, зокрема fashion сегменту.

Столичний ТРЦ Аладдін розташований поруч із ст. м. Позняки. Орендна площа торгового центру понад 11 850 кв. м. У 2019 році його придбала компанія UCPIH Ltd, що входить в групу компаній Dragon Capital. Управління портфелем комерційної нерухомості здійснює керуюча компанія – Dragon Capital Property Management. В інтерв’ю RAU Олена Ткачук, комерційна директорка ТРЦ Аладдін розповіла про зміни в tenant-mix ТРЦ у повномасштабну війну, вакантність, трафік та куди були спрямовані інвестиції в 2024 році.

Про tenant-mix, трафік та вакантність

— У 2024 році було значно розширено асортимент повсякденного одягу для жінок. На другому поверсі відкрилися нові магазини Feminista, Solmar та Temianni. Чому були обрані саме ці орендарі?

— Ми прагнули підсилити fashion напрямок нашого ТРЦ саме українськими брендами, аби відповідати очікуванням наших відвідувачів. Feminista, Solmar та Temianni були обрані через стильний та якісний одяг у середньому ціновому сегменті, що особливо важливо для нашої цільової аудиторії.

І наші відвідувачі отримали більше варіантів для вибору та можуть задовольнити різноманітні запити – від базового гардероба до актуальних сезонних трендів. 

— У цілому, як змінився tenant-mix ТРЦ у повномасштабну війну?

— Попри всі виклики повномасштабної війни, ми продовжували активно працювати над удосконаленням нашого tenant-mix. Особливу увагу було приділено fashion сегменту, адже попит на доступний і стильний одяг залишився стабільним. Восени 2023 року в ТРЦ відкрився магазин Obnova площею понад 500 кв. м. Це справжній «міні-якір» для нашого ТРЦ, який не лише розширив асортимент, а й став магнітом для нових відвідувачів.

Так ми продовжуємо відповідати на потреби аудиторії, створюючи комфортний простір для шопінгу та дозвілля.

— ТРЦ працює з 10.00, а два аптечних оператори з 8.00. Таке рішення обумовлене побажаннями клієнтів?

— Так, рішення про зміну графіку роботи орендарів із зовнішнім входом обумовлене саме попитом клієнтів. Частина наших відвідувачів прагне отримати доступ до аптек, кафе та ресторанів раніше, особливо в ранкові години.

Ми надали орендарям можливість адаптувати графік під свої потреби та краще відповідати запитам споживачів і забезпечувати необхідні послуги у зручний час.

— Яка наразі вакантність, чи досягли довоєнних показників відвідуваності та який prime time по відвідуваності?

— Наприкінці 2023 року ми досягли повного заповнення орендних площ та стабільно тримаємо рівень нульової вакантності. Зараз відбуваються лише точкові ротації орендарів для оптимізації асортименту та підвищення їх популярності серед відвідувачів. Завдяки цьому ми спостерігаємо стабільне зростання трафіку та вже досягли повного відновлення довоєнного рівня відвідуваності.

Найактивніший час для відвідувачів – вечірні години, коли родини та працівники офісів приходять до ТРЦ після роботи або навчання.

Водночас різниця між буднями та вихідними у відвідуваності є мінімальною, що свідчить про стабільний потік клієнтів протягом усього тижня.

— Чи вплинуло тривале закриття McDonald’s поруч на трафік в ТРЦ?

— Закриття McDonald’s жодним чином не вплинуло на наш трафік. Фактично, ми не спостерігали жодного взаємозв’язку між функціонуванням цього закладу по сусідству та кількістю відвідувачів нашого ТРЦ. Це свідчить про те, що наші клієнти мають чітку мету візитів, зосереджену на шопінгу, розвагах і відпочинку в нашому торговому центрі.

— Попри те, що і ТРЦ Аладдін, і ТРЦ Piramida входять в портфель Dragon Capital, є конкуренція за клієнтів?

— Трафік, який перетинається між ТРЦ Аладдін та ТРЦ Piramida, становить не більше 15%. Наші об’єкти працюють переважно з різною аудиторією. До того ж одні й ті самі орендарі, які мають магазини в обох ТРЦ демонструють стабільно високі показники прибутковості в кожному з них. Розташування в густонаселеному районі дозволяє обом торговим центрам задовольняти потреби місцевих жителів, не створюючи конкуренції між собою.

— Як зробити успішний ТРЦ без продуктового якоря?

На момент входження ТРЦ Аладдін до портфеля Dragon Capital єдиним якорем був кінотеатр. Безпосередньо поруч із ТРЦ вже є супермаркет Novus, який виконує функцію продуктового якоря для прилеглої території. Тож для підсилення пулу орендарів ми зосередилися на альтернативних форматах, які забезпечують стабільний розвиток і зростання ТРЦ. Так відкриття fashion якоря Sinsay стало вагомим кроком для збільшення популярності ТРЦ серед молодої аудиторії.

Наступним значущим доповненням стало відкриття спортивного простору Apollo Next, який забезпечує стабільний потік клієнтів і приваблює активну частину населення.

Про розважальний та спортивний сегмент в ТРЦ

— У ТРЦ Аладдін працює кінотеатр Miromax. Проте, зважаючи на доволі часті тривоги, відключення електроенергії (зокрема, літо та осінь 2024 року) та дію комендантської години (скасування пізніх та нічний сеансів), яка відвідуваність кінотеатру, чи впали доходи через агресію росії?

— Агресія росії значно вплинула на роботу кінотеатрів в Україні, і Miromax у ТРЦ Аладдін не є винятком. Постійні повітряні тривоги та вимушені перерви під час сеансів, а також скасування пізніх і нічних сеансів через комендантську годину суттєво позначилися на відвідуваності.

До негативних чинників додався і дефіцит нових кінострічок. Ця проблема тягнеться ще з періоду пандемії Covid-19, коли зйомки багатьох фільмів були відкладені, і на початку війни кіноіндустрія в Україні натрапила на додаткові труднощі. Проте поступово ситуація покращується: повертаються прем’єри, зростає попит на розваги та знімають якомога більше українського кіно. 

— Наразі в ТРЦ Аладдін є дитяча кімната, чи є в планах посилювати цей сегмент ДРЦ?

— Так, ТРЦ Аладдін не має окремого дитячо-розважального центру, лише невелику розважальну кімнату. А все через компактні розміри торгового центру та вже існуючий набір великих якірних орендарів. Зараз ми акцентуємо увагу на тих сегментах, які максимально відповідають потребам нашої аудиторії.

У найближчому майбутньому зміни чи посилення цього напрямку не заплановані.

— Наразі спостерігаємо тенденцію на посилення в ТРЦ країни спортивного сегмента. Розкажіть про відвідуваність Apollo Next, простір популярний серед відвідувачів?

— Спортивний простір Apollo Next у ТРЦ Аладдін є одним із найуспішніших серед усієї мережі. Його відвідуваність стабільно висока, що позитивно впливає на загальний трафік нашого торгового центру. Простір активно використовується мешканцями району, які приходять не лише займатися спортом, але й поєднують це з шопінгом, відвідуванням кінотеатру чи ресторанів.

Такий результат свідчить про правильний вибір формату якоря, який відповідає потребам нашої цільової аудиторії.

Про комунікацію, товарообіг та поведінку відвідувачів

— Через повномасштабне вторгнення, у ТРЦ додалися нові люди? Як з ними комунікували в 2024 році?

— Попри великий відтік місцевих жителів на початку повномасштабної війни та велику кількість внутрішніх переселенців, що обрали столицю, ми не можемо сказати, що аудиторія ТРЦ Аладдін суттєво змінилася, більшість наших відвідувачів були і залишаються постійними клієнтами. Ми зосереджуємося на підтримці цієї аудиторії та створенні позитивного досвіду для всіх гостей.

Тож у 2024 році ми продовжували проводити регулярні заходи для дітей, святкові активності, розіграші, а також благодійні ініціативи. Такі заходи не лише допомагають тим, хто цього потребує, але й формують відчуття єдності та лояльність серед наших відвідувачів.

— А які зміни в поведінці відвідувачів спостерігаєте на третій рік повномасштабного вторгнення?

— Загалом, адаптація до умов війни вплинула на поведінку покупців не лише в нашому ТРЦ, але й у всій країні. Відвідувачі розуміють, що будь-якої миті може пролунати повітряна тривога, тому їх підхід до шопінгу став більш цілеспрямованим. Люди приходять із чітким планом покупок, намагаються економити час і зосереджуються на необхідному.

Однак, ця тенденція досить індивідуальна. Ми також бачимо, що для багатьох відвідування ТРЦ є частиною відпочинку та нагодою провести час із родиною чи друзями. Так чи інакше бізнес, українці адаптувались до викликів воєнного часу і наші відвідувачі не відмовляють собі у таких простих радощах як купівля традиційних подарунків до свят, відвідуванні ресторанів і кінотеатру.

— Якщо порівняти 2023 рік та 2024, чи збільшився товарообіг?

— Так, ми спостерігаємо стійке зростання товарообігу. Це результат кількох важливих факторів: стабільного приросту трафіку, нульової вакантності, а також розширення асортименту магазинів.

Хоча точні цифри можуть варіюватися залежно від категорій, найбільше зростання спостерігається у fashion сегменті, техніці та дитячих товарах. Розширення асортименту в цих категоріях і грамотна ротація орендарів дозволили нам не лише залучити нових клієнтів, але й задовольнити потреби постійної аудиторії.

Про інвестиції, витрати та плани

— У що інвестували у 2024 році?

— У 2024 році ми зробили вагомий крок до покращення зручності й доступності для наших відвідувачів. Було встановлено панорамний ліфт, який значно полегшує пересування між поверхами, особливо для батьків із дитячими візочками та людей з інвалідністю.

Ця інвестиція є частиною нашої стратегії забезпечення максимально комфортних умов для всіх категорій клієнтів.

— Чи скорочували бюджет в 2024 році, скажімо, на маркетинг? Можливо, оптимізували інші витрати?

— Навпаки, бюджет на маркетинг у 2024 році збільшили. Робили багато заходів, зокрема дитячих, щоб залучити більше відвідувачів та надати нашим маленьким гостям можливість насолоджуватися приємними подіями в безпечному просторі.

Щодо оптимізації витрат, ми впровадили ефективні рішення, зосередившись на раціональному використанні ресурсів. Особливу увагу приділили енергоощадження, що є важливим для усієї країни в цілому. Ми перейшли на більш економні джерела освітлення, оптимізували споживання електроенергії в будівлі та забезпечили стабільну роботу навіть в умовах енергетичної кризи.

Цей підхід дозволив нам підтримувати високий рівень обслуговування та одночасно відповідати сучасним викликам, не знижуючи рівень комфорту для наших відвідувачів.

— Поділіться планами на 2025 рік. 

— На 2025 рік ми не планували масштабних змін, оскільки більшість трансформацій вже були успішно реалізовані. Проте ми постійно перебуваємо в діалозі з основними якірними гравцями ринку та готові розглянути цікаві пропозиції.

Наші основні зусилля спрямовані на підтримку стабільного зростання, впровадження нових ініціатив та збереження високих стандартів роботи. Ми прагнемо продовжувати радувати наших гостей і створювати комфортний простір для покупок і відпочинку.