Смарагдове місто: чому міжнародні орендарі віддають перевагу ТРЦ із “зеленим сертифікатом”

Зелені технології частково застосовуються лише в 5% всіх будівельних проектів в Україні, а при будівництві торгово–розважальних центрів вони не використовуються взагалі. Причина не в жадібності девелоперів ТРЦ, а у відсутності пільг, які стали нормою в розвинених країнах.

Цей матеріал також доступний російською мовою

Експерт в питаннях торгової нерухомості Дмитро Грільберг в колонці в своєму блозі розмірковує, чому серед українських девелоперів поки не стала модною західна тенденція облаштовувати ТРЦ максимально зеленим і живим. RAU публікує адаптовану версію матеріалу.

Якщо на Заході зелені технології в будівництві стали буденною справою, то в Україні вони застосовуються тільки в поодиноких випадках. Західні девелопери, на відміну від українських, прямо зацікавлені у впровадженні зелених технологій, які допомагають мінімізувати використання дорогих європейських природних ресурсів. Навіть з урахуванням того, що ці технології дорожче звичайних, їх використання залишається вигідним з економічної точки зору. Чого не скажеш про Україну.

Смарагдовий колір в тренді

Найбільш зщатребувані сертифікати при оцінці енергоефективності будівель – LEED (поширений в Сполучених Штатах) і BREEAM (частіше використовується в Європі). В Україні є попит на обидва цих стандарти. Дорожчий LEED сфокусований на водо- і енергоефективності. А ось в BREEAM першорядну важливість мають соціальні параметри, наприклад, такі як віддаленість будинку від громадських транспортних комунікацій. Відповідність сертифікату BREEAM є більш імовірним для українських ТРЦ.

В європейських країнах історія зеленого будівництва налічує вже 40 років. Відповідних об’єктів тисячі, і застосування подібних технологій є вже фактично частиною менталітету, способом життя та ставлення до навколишнього середовища.

Як приклад зеленого проекту, який може бути зразком, з моєї точки зору, можна навести ТЦ Fiordaliso, що знаходиться в передмісті Мілана. В першу чергу варто відзначити використання вертикального зеленого саду на фасаді будівлі площею понад 1200 кв. м. Подібне рішення мало того, що стало вдалим з естетичної точки зору, але дозволило значно скоротити споживання електроенергії.

Також можна згадати про німецький торговий центр Centrum Galerie, який поєднав у собі практично всі існуючі на даний момент зелені технології. А ось, наприклад, торговий центр Fornebu S, що в Осло, примітний не тільки використанням зелених технологій на стадії зведення, але й тим, що все будівельне сміття було на 100% перероблений. Саме ці приклади, а також ряд інших подібних проектів були темою обговорення під час конференції (діловий клуб Meeting, до слова, став її організатором) під назвою «Зелені надії та перспективи девелопмента».

Серйозним стимулом для зацікавленості західно-європейських рітейлерів в енергоефективному будівництві залишається той факт, що дані стандарти стали частиною загальної корпоративної політики.

Європейські уряди часто відзначають саме комплекси, зведені відповідно до зелених стандартів. А це позитивно позначається на іміджі, що саме по собі – важливий фактор успішності бізнесу.

Одночасно з цим не можна говорити про низький рівень свідомості наших рітейлерів щодо європейських. Тут мова скоріше йде про чисто економічний інтерес. Скажімо, у Фінляндії обсяг субсидій, які бізнесмен отримає від держави при покупці енергозберігаючого обладнання, становить до 50% його вартості. Але й це ще не все. Такий бізнесмен отримає доступ до ряду пільг, зокрема, в сфері оподаткування.

Говорячи про майбутнє, хочеться відзначити важливість класифікації по такому параметру як «енергоефективність» не тільки житлових будинків, але й комерційних будівель. Зрозуміло, з урахуванням відповідних податкових преференцій. Що було б дуже логічно, коли стоїть мета стимулювати зростання саме зеленого будівництва.

Проблеми і забобони

Кількість українських ТРЦ, де так чи інакше впроваджені технології енергозбереження, становить всього близько 5% від загального числа подібних об’єктів. Що, звичайно, вкрай скромний показник. І більш того – торгових центрів, які могли б похвалитися сертифікатами, взагалі немає. Причиною тому є не системне застосування технологій відповідно до стандартів, а лише часткове.

Найбільш поширеною причиною використання українськими девелоперами певних енергозберігаючих технологій, можна назвати прагнення зменшити розмір комунальних платежів (в першу чергу тут маються на увазі рахунки за електроенергію). Сюди ж можна віднести й витрати на технічне обслуговування комплексу.

Не останню роль в цьому контексті відіграє ще й той факт, що на практиці власники торгових центрів перекладають тягар оплати енергоресурсів на орендарів. А відповідно, немає зацікавленості в застосуванні енергоефективних рішень.

Плюс до цього, на жаль, можна констатувати серйозний дефіцит на ринку фахівців, що володіють необхідною кваліфікацією в галузі впровадження та підтримки “зелених технологій”.

Конкретні параметри окупності мають прямий зв’язок з тим, на якому етапі та в якому вигляді вони впроваджені в проект. Залежність проста – чим раніше та більше, тим краще. При цьому оптимальний варіант – використання технологій повинно бути системним. Кілька окремих технологій самі по собі, зрозуміло, дадуть ефект, але він буде незначним. На практиці власники задаються питанням «а як поліпшити умови в моєму комплексі?» вже після закінчення будівництва, коли під час експлуатації спливає маса нюансів: наприклад, при високих платежах за опалення не вдається домогтися комфортної температури в приміщеннях.

Особливо добре з подібними ситуаціями знайомі орендарі, які мають свої торгові точки в різних ТЦ, і мають можливість порівняти.

Найбільш оптимальним, з точки зору економії витрат на обслуговування, є варіант побудови системи, що управляє комплексом за принципом “розумного будинку”. Коли вентиляція, освітлення, опалення, а також кондиціонування та протипожежні комунікації управляються єдиною системою.

Приманка для західних орендарів

За оцінками експертів, в Україні можна спостерігати досить повільне, але все-таки зростання популярності “зелених технологій”. І тут можна відзначити не тільки зростаючий рівень розуміння необхідності їх використання серед девелоперів. А ще й стійкий запит від відвідувачів.

Сам по собі “зелений” сертифікат не можуть бути тим фактором, який автоматично підвищує ціну оренди.

Однак він у будь-якому випадку підвищує ймовірність інтересу до комплексу великих європейських орендарів, для яких наявність технічних стандартів BREEAM і LEED – додаткова перевага.

І тут має спрацювати класичне правило: попит народжує пропозицію. За умови грамотного підходу до процесу сертифікації можна отримати одразу кілька сильних переваг: імідж компанії, що знаходиться в загальносвітовому тренді, а також успішної реалізації якісного торгового об’єкта, що характеризується мінімально можливими енерговитратами.

Джерело: Grilberg.com

Читайте також –

Зелений тренд: чому озеленення торгових центрів стає популярним (+ фото)