Застигла в русі: огляд торгової нерухомості Харкова

Експерти про ринок торговельної нерухомості Харкова – стан, перспективи, прогнози.

Цей текст доступний також російською мовою

Харків з населенням 1,4 млн осіб – вагомий і досить місткий споживчий ринок на торговельній карті  України, – пише журнал Commercial Property. При цьому тут досі один з найнижчих показників забезпеченості сучасними торговими площами. Істотно пригальмували процес девелопменту нових ТЦ / ТРЦ економічна криза і близькість до зони бойових дій.

Сегмент торговельної нерухомості Харкова – другий в Україні за обсягом квадратних метрів (після Києва), але показник насиченості професійними площами і з розрахунку на 1000 мешканців – один з найнижчих серед ключових міст країни. Цей фактор поряд з невеликими обсягами нового пропозиції та інтересом рітейл-операторів до розвитку у Харкові роблять цей ринок перспективним для інвестицій в нові проекти ТЦ/ТРЦ. Крім того, серед позитивних обставин, за словами Вікторії Рильцевої, генерального директора компанії Проконсул, – висока чутливість жителів міста до тенденцій у fashion і бажання купувати модні речі, а також наявність великого IT-кластеру з фахівцями з високим рівнем доходів.

Тим не менш, вже кілька років активність на ринку торговельної нерухомості Харкова низька, що в цілому обумовлено економічними і політичними тенденція в країні. Регіон знаходиться в безпосередній близькості до зони Операції об’єднаних сил, і для багатьох інвесторів це є «червоною карткою».

Обсяг ринку

За останні два роки в місті не вводилися в експлуатацію великі ТЦ/ТРЦ, а нові об’єкти становлять в основному невеликі по площі мікрорайонні формати. Серед основних об’єктів, що відкрилися в 2017-2018 роках в Харкові, в компанії Проконсул називають наступні: ТЦ РОСТ Одеський по проспекту Гагаріна (загальна площа – 5000 кв. м), ТЦ Клас-12 по вул. 23 серпня (4100 кв. м), ТОЦ по вул. Заміської, 68 (3600 кв. м) і ТРЦ Клас по вул. Дубинській (орендна площа – 25 000 кв. м).

За даними компанії UTG, на кінець 2018 року в Харкові функціонувало три регіональних, сім окружних, 21 мікрорайонний, 11 спеціалізованих торгових центрів.

Згідно класифікації ICSC без урахування малих магазинів площею до 3000 кв. м, приміщень формату стріт-рітейл, ринків та окремих супер – і гіпермаркетів, сукупна площа торговельних об’єктів міста становить майже 429 000 кв. м (у три рази менше, ніж у Києві), що відповідає показнику 296 кв. м на 1 000 жителів.

У компанії Проконсул наводять дані з урахуванням торгових ринків: загальний обсяг складає близько 1,45 млн кв. м, близько третини з цієї пропозиції припадає на якісні ТЦ/ТРЦ.

Ставки оренди

Також в місті зростання орендних ставок і тенденція до фіксації таких платежів в іноземній валюті. З початку минулого року середнє значення ціни оренди в доларах США збільшилося на 29% і на кінець IV кварталу досягла $12/кв. м/місяць (без урахування ПДВ і експлуатаційних витрат). В національній валюті зростання склало майже 28% (близько 325 грн/кв. м/місяць).

“У ТЦ/ТРЦ рівень операційних витрат у 2018 році збільшився в середньому на 20-50% і склав 30-100 грн/кв. м / місяць залежно від політики менеджменту об’єкта. Комунальні платежі оплачуються окремо», – зазначила Вікторія Рильцева. За її прогнозами, з причини низького обсягу нової пропозиції передумов для зниження орендних ставок в сучасних ТЦ/ТРЦ Харкова в найближчій перспективі не очікується.

Найбільші ТЦ/ТРЦ Харкова

Попит є, площ немає?

Відсутність в останні роки нових великих відкриттів послабило конкуренцію на ринку торговельної нерухомості Харкова і дозволило багатьом ТРЦ посилити tenant-mix і скоротити вакантність. За даними компанії UTG, частка вільних площ в діючих об’єктах знаходиться на рівні 8%. У ТРЦ, розташованих на перетині транспортних вузлів і пішохідних потоків, і пропонують широкий асортимент брендів, розваг і закладів харчування, вакантні лоти відсутні. «В сучасних об’єктах у найближчій перспективі збережеться максимальна заповнюваність, при цьому керуючі компанії все ж готові розмістити цікавого для торгового центру орендаря, наприклад, відомий бренд», – зазначила Вікторія Рильцева.

А вакантність в комплексах з неефективною концепцією або невдалим місцем розташування досягає 20-50%.

«Харківський ринок протягом останніх років досить стабільний. Всі основні тенденції пов’язані з найбільш успішними торговими комплексами міста: Караван, Дафі і Французький бульвар. З огляду на те, що нові об’єкти не вводилися в експлуатацію, перераховані ТРЦ отримали можливість поліпшити теннант-мікс”, – відзначили в компанії Colliers International Україна.

Наприклад, в ТРЦ Караван, вакантність якого в 2018 році становила 0%, сформований лист очікування. «В даний момент у нашому об’єкті є так звана “штучна вакантність”: проводимо роботи по ротації магазинів з метою розміщення в галереї якісних орендарів великого формату, посилення якірної складової. Перш ніж підписати договір, ретельно аналізуємо потенційних кандидатів з точки зору привабливості для нашого відвідувача, якості пропонованого продукту, зовнішнього вигляду магазинів», – розповіла Олександр Негода, комерційний директор DCH Infrastructure & Real Estate (управляє мережею ТРЦ Караван).

Серед знакових угод в ТРЦ Караван в 2018 році відзначають відкриття LC Waikiki, Under Armour, iOn, Salateira, OBag, Naf Naf, Gerry Weber. У 2019 році В ТРЦ планується відкриття потужного fashion-якоря, бренд поки не називають.

ТРЦ Дафі також заповнений на 100%. У 2018 році тут було відкрито близько десяти магазинів, з яких можна виділити Zara Home і Jack Wolfskin, а також ресторан швидкого харчування McDonald’s. «У великих містах, таких як Харків, оборот формують не тільки місцеві жителі, але і приїжджі. Проте, ринкова ситуація змушує докладати зусиль для підвищення іміджевої привабливості, а також збільшення рівня комфортності ТРЦ”, – розповіла Ірина Гориславська, директор відділу маркетингу керуючий компанії мережі ТРЦ Дафі.

Структура сукупного обсягу торгових площ Харкова

Вакантність ТОЦ AVE Plaza також нульова. Як повідомили в «Рустлер Нерухомість сервіс”, керуючій компанії цього об’єкта, в 2018 році шляхом ротацій і пошуку нових партнерів нечисленні вільні приміщення були здані в оренду.

Наприклад, тут відкрили магазини Collin’s і Andre Tan. З багатьма орендарями в 2018 році були продовжені договори.

Найбільш активні в пошуку приміщень оператори фуд-корту: їм цікаві майданчики в центральній частині міста і концептуальних ТРЦ. Стабільним залишається попит з боку продуктових мереж середнього і нижнього цінового сегмента, drogerie-мереж, digital-рітейлу, ювелірних та стокових магазинів, аптек.

У 2018 році в Харкові досить активно розвивалися вже представлені бренди, проте нових дебютів було небагато. Так, серед найбільш знакових подій можна назвати відкриття першого в місті магазину New Yorker, який зайняв 1111 кв. м в ТРЦ Французький бульвар. Крім того, відкрився другий в Харкові магазин міжнародної мережі LC Waikiki-1025 кв. м в ТРЦ Караван (перший магазин бренду був відкритий в ТРЦ Французький бульвар в 2016 році).

Низька динаміка збережеться?

Компанія UTG оцінює дефіцит торгових приміщень в Харкові приблизно в 134 000 кв. м (GLA). “Іншими словами, поточний рівень доходів харків’ян здатний забезпечити успішне функціонування такого обсягу перспективної пропозиції торгових площ”, – зазначив Костянтин Олійник, керівник департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG. Майже третина обсягу, якого потребує ринок, може бути виведена до кінця поточного року – це ТРЦ Нікольський (GBA – 150 000 кв. м, GLA – 52 000 кв. м) по вул. Пушкінській, реалізований Budhouse Group. Відкриття проекту не раз переносилося. Однак експерти високо оцінюють потенціал проекту.

«За фактом відкриття у нього є всі шанси стати найкращим у місті з точки зору локації, концепції та інтересу з боку орендарів», – вважають експерти Colliers International Україна.

За словами Максима Гаврюшина, комерційного директора Budhouse Group, ТРЦ Нікольський був заповнений орендарями на 70% ще в 2013 році. «У 2014-18 роках велася поступова робота з рітейлерами, в тому числі і з новими на ринку брендами. Зараз пошук орендарів не ведемо, оскільки приблизно 90% площ вже заповнені. Умови співпраці з операторами стандартні для ринку – фіксація ставки у доларах США плюс відсоток від товарообігу», – прокоментував Максим Гаврюшин.

На його думку, пропозиція торгових площ Харкова не задовольняє попит, головним чином у центральній і східній частині міста, тому в перспективі 3-5 років ринок може поглинути ще один проект, крім ТРЦ Нікольський.

Однак все буде залежати від його якості і місце розташування. Говорячи про компанію Будхаус, ми не розглядаємо реалізацію нових торгових проектів в Харкові в найближчій перспективі», – додав він.

Що стосується інших проектів, то, як повідомили в компанії Проконсул, в 2018 році на одному з недобудованих об’єктів – торгово-виставковому центрі з офісними приміщеннями «Куля в кубі» по проспекту Гагаріна – поновилися будівельні роботи. Готовність проекту, в якому із загальної площі 13 210 кв. м передбачено 3500 кв. м торгових приміщень, становить 70%. Його відкриття можливе в 2019-20 роках.

Крім того, за даними компанії, в 2017-18 роках Харківською міською радою було виділено низку ділянок під будівництво об’єктів торгового призначення загальною площею понад 5,5 гектара. Наприклад, компанії “Аудит Центр Харків” під багатофункціональний торгово-розважальний та офісний комплекс в провулку Донецькому, і компанії “Ковчег-сервіс” для завершення будівництва адміністративно-торгового центру на перетині вулиць Клочковської та Космічної.

«Втім, реалізація нових проектів буде цілком залежати від економіко-політичної ситуації в країні», – резюмувала Вікторія Рильцева.

Джерело: журнал Commercial Property

Читайте також

Як буде розвиватися ринок торговельної нерухомості Києва в 2019 році – прогноз CBRE