Регіональний зріз: як розвивається торговельна нерухомість в регіонах України

Огляд ринків торгової нерухомості Харкова, Дніпра, Львова, Одеси, а також Івано-Франківська та Чернівців.

Цей матеріал також доступний російською мовою

Редакція RAU підготувала зріз по ринках торгової нерухомості міст-мільйонників України, а також ряду обласних центрів західної частини країни – Івано-Франківська та Чернівців.

Харків

Харків з населенням 1,4 млн осіб – вагомий і досить ємний споживчий ринок на торговій карті України. При цьому, як писав журнал Commercial Property, тут досі один з найнижчих показників забезпеченості сучасними торговими площами. Істотно пригальмували процес девелопменту нових ТЦ/ТРЦ економічна криза і близькість до зони бойових дій.

За даними компанії UTG, на кінець 2018 року в Харкові функціонувало 3 регіональних, 7 окружних, 21 мікрорайонний, 11 спеціалізованих торгових центрів.

Відповідно до класифікації ICSC, без урахування малих магазинів площею до 3000 кв. м, приміщень формату стріт-рітейл, ринків і окремо розташованих супер- і гіпермаркетів, сукупна площа торгових об’єктів міста становить майже 429 000 кв. м (в три рази менше, ніж в Києві), що відповідає показнику 296 кв. м на 1000 жителів.

За останні два роки в місті не вводилися в експлуатацію великі ТЦ, а нові об’єкти представляли в основному невеликі за площею мікрорайонні формати. Серед основних об’єктів, що відкрилися в 2017-18 роках в Харкові, були: ТЦ РОСТ Одеський по проспекту Гагаріна (загальна площа – 5000 кв. м), ТЦ Клас-12 по вул. 23 серпня (4100 кв. м), ТОЦ по вул. Заміської, 68 (3600 кв. м) і ТРЦ Клас по вул. Дубінської (орендована площа – 25 000 кв. м).

За даними компанії UTG, частка вільних площ у діючих об’єктах знаходиться на рівні 8%. При цьому компанія оцінює дефіцит торгових приміщень в Харкові приблизно в 134 000 кв. м (GLA). Майже третина цього обсягу може бути виведена вже в 2020 році, коли компанія Budhouse Group планує відкрити ТРЦ Nikolsky (GBA – 150 000 кв. м, GLA – 52 000 кв. м). Втім, введення в експлуатацію інших великих проектів торговельної нерухомості в першій столиці України в найближчі кілька років не передбачається.

Одеса

За оцінками компанії UTG, на початок 2019 року в Одесі функціонував один регіональний, 11 окружних, 12 мікрорайонних, 7 спеціалізованих торгових центрів і 11 окремо стоячих гіпермаркетів. У 2018 році ринок торговельної нерухомості міста поповнився такими об’єктами: DIY-гіпермаркет Епіцентр (GLA – 32 000 кв. м); другий корпус City Center (GLA – 15 000 кв. м), Décor House (GLA – 3 000 кв. м).

Як пише агентство Інтерфакс-Україна з посиланням на класифікацію ICSC, сукупна площа торгових об’єктів Одеси складає 442 100 кв. м, що відповідає показнику 436,7 кв. м/1000 жителів. Таким чином, Одеса посідає шосте місце в Україні за показником насичення торговими площами.

За даними UTG, до кінця 2020 року планується поповнення загальної пропозиції торгових площ ще на 59 000 кв. м за рахунок введення трьох нових ТЦ. Серед них ТРЦ на Дніпропетровській дорозі (GLA – 40 000 кв. м), ТЦ Перлина (GLA – 4 000 кв. м) і друга черга ТРЦ Gagarinn Plaza з GLA – 15 000 кв. м (частково вже введена в експлуатацію – прим. ред).

У той же час, поки не перенесли невизначений час терміни відкриття ТРЦ Auchan Les Vignes (GLA – 40 000 кв. м, девелопер – CEETRUS Ukraine), Yessa (GLA – 39 000 кв. м, девелопер – Budhouse Group), Odessa Mall (GLA – 38 000 кв. м, девелопер Arricano), Іподром (GLA – 62 500 кв. м, девелопер – Acteeum Group) і ряд інших об’єктів. В цілому, за інформацією UTG, в Одесі заявлені 16 проектів сукупною орендованою площею 459 000 кв. м.

«У разі активізації будівельної активності на заморожених майданчиках і введення їх в експлуатацію в 2022-25 роках може утворитися профіцит торгових приміщень об’ємом понад 200 000 кв. м. Це призведе до первинного насичення ринку, перетоку відвідувачів і орендарів в більш успішні та сучасні ТЦ, зростання вакантності та корекції ставок оренди в сторону зниження в морально застарілих і малопопулярних об’єктах», – вважає керівник департаменту стратегічного консалтингу UTG Костянтин Олійник.

Дніпро

Згідно з даними ICSC, сукупна орендована площа торгових об’єктів Дніпра становить понад 376 000 кв. м (без урахування невеликих магазинів, приміщень формату стріт-рітейл, ринків та окремо стоячих супер- і гіпермаркетів), що відповідає показнику 375 кв. м/1000 жителів міста.

Для порівняння, обсяг ринку торговельної нерухомості Дніпра в 3,5 рази менше, ніж в Києві, де представлено 1,3 млн кв. м площ.

За даними журналу Commercial Property, найбільшими торговими об’єктами міста є ТРЦ Караван, орендною площею 77 870 кв. м, ТРК МОСТ-сіті з 33 000 кв. м GLA, ТРЦ Приозерний на 21 000 кв. м та інші. Однак, як відзначають експерти, торгові приміщення міста представлені в основному об’єктами старого формату. За останні два роки тут не було відкрито жодного професійного ТЦ, і в найближчій перспективі від девелоперів не варто очікувати «прем’єр».

Як наслідок професійних торгових центрів в Дніпрі вже не вистачає, тому існуючі об’єкти змушені розширюватися, використовуючи всі можливості та внутрішні резерви.

У минулому році відбулася реконструкція ТЦ Терра, реновацію торгової галереї, зони розваг і фуд-корту почав ТРК МОСТ-сіті, в процесі розширення і будівництва другої черги знаходиться ТРК Apollo. Навесні минулого року на реконструкцію також був закритий ТЦ Материк, який після поновлення стане ТРЦ Neo Plaza.

За інформацією Colliers International Україна, зараз в Дніпрі розглядається розвиток ряду невеликих проектів торгових центрів в спальних районах. Наприклад, одним з таких проектів стане спортивний аутлет-центр, розташований на проспекті Героїв. При цьому запуск нових великих проектів в місті в найближчій перспективі не заявлений, тому існуючі ТЦ будуть утримувати зайняті позиції.

Разом з тим, в компанії Colliers International вважають, що цьому ринку не вистачає як мінімум одного регіонального ТРЦ орендованою площею близько 70 000 кв. м, який розташовувався б в одному з центральних районів або спальних масивів на Правом березі Дніпра.

Львів

Ринок торговельної нерухомості Львова поступово нарощує обороти: якщо в 2010 році в місті був всього один професійний торговий центр – King Cross Leopolis – то на даний момент відкрито вже вісім професійних ТЦ. За даними компанії JLL, якими ділився портал Рroperty Times, до кінця першого півріччя 2018 року обсяг якісних торгових площ у Львові становив 183 000 кв. м.

Таким чином, на 1000 жителів міста припадало лише 242 кв. м торгової нерухомості. У Києві цей показник досягає 358 кв. м.

Втім, з тих пір показник насиченості міста торговельними площами дещо покращився. Так, в кінці минулого року в місті було відкрито новий ТЦ Ашан площею 7000 кв. м (з них понад 1500 кв. м було виділено під торгову галерею – прим. ред.), а навесні поточного – спеціалізований спортивний торгово-розважальний центр Spartak з GLA в 23 000 кв. м.

У найближчі роки в місті планується відкриття ще ряду торгових об’єктів. Серед них – ТРЦ на проспекті Червоної Калини, 60, який на місці супермаркету Арсен будує група Євротек. В рамках цього проекту загальна площа об’єкта буде збільшена з 6000 до 33 000 кв. м, а GLA торгово-розважального центру складе 24 750 кв. м.

Крім цього, в центрі міста на вулиці Шевській, 12, планується відкриття невеликого ТЦ Vernissage Lviv Mall з коворкінгом, ресторанами та бутиками. Також варто відзначити, що зовсім недавно Львівська міськрада погодила детальні плани забудови промислових ділянок – колишнього заводу «Алмазінструмент» і Львівського дослідного нафтомаслозаводу. Серед іншого, тут пропонується побудувати торгово-розважальний центр атриумного типу з зоною відпочинку.

Чернівці

За оцінками компанії UTG, на початок травня 2019 року в Чернівцях функціонувало п’ять окружних, два мікрорайонних, дев’ять спеціалізованих ТЦ і три окремо стоячих супер- і гіпермаркети. Як пише Інтерфакс-Україна з посиланням на дані ICSC, сукупна площа торгових об’єктів міста становить 122 900 кв. м, що відповідає показнику 464,2 кв. м/1000 жителів. Середньозважений рівень вакантності торговельних центрів Чернівців зростає і в травні 2019 року досяг 11,2%.

При цьому, за словами аналітика UTG Оксани Гаврилевич, в 2021-22 роках планується відкриття ТРЦ Майдан-2 на проспекті Незалежності, 129 (GLA – 38 500 кв. м), а також ТРЦ на вул. Героїв Майдану (GLA – 9100 кв. м). У той же час, за даними UTG, перенесені на невизначений час терміни відкриття ТЦ Рязань (GLA – 3500 кв. м) і ТРЦ Фуршет (GLA – 18 900 кв. м).

«В цілому, більшість існуючих і лідируючих ТЦ відкрито в 2004-14 роках і до теперішнього часу морально та фізично застаріли. Незважаючи на високий рівень забезпеченості торговими площами, в Чернівцях досі не з’явився головний ТЦ загальноміського значення», – коментує Гаврилевич.

Івано-Франківськ

На початок 2019 року в Івано-Франківську функціонують 3 окружних, 8 мікрорайонних, 11 спеціалізованих, 2 розважальних центру і 4 окремо стоячих гіпермаркету. Як пише Інтерфакс-Україна з посиланням на дані ICSC, без урахування малих магазинів і приміщень формату «street-retail», ринків міста та окремо стоячих супер- і гіпермаркетів, сукупна площа торгових об’єктів міста становить 87 300 кв. м.

За останні п’ять років загальна ринкова пропозиція Івано-Франківська поповнилося лише кількома невеликими об’єктами площею до 2000 кв. м.

Як зазначає Оксана Гаврилевич з UTG, інтерес рітейлерів до ринку Івано-Франківська дуже високий. У ТЦ міста спостерігається затребуваність в брендах fashion, розваг та закладів громадського харчування. Забезпеченість професійними торговими площами відповідає показнику 334,9 кв. м/1000 жителів – нижче середнього показника по Україні. Дефіцит торгових приміщень складає 27 500 кв. м, тоді як на 2019-20 роки задекларовано до відкриття тільки будівля на території ринку Головний, орендною площею 4800 кв. м.

За словами експерта, в місті більшість існуючих ТЦ відкрито в 2004-14 роках і до теперішнього часу морально і фізично застаріло. При цьому практично всі заявлені нові проекти перенесені на невизначений час – ТЦ Арсен (GLA 10 000 кв. м), Станіслав (GLA 13 700 кв. м), ТРЦ на території арматурного заводу (GLA 60 000 кв. м). Повільними темпами ведеться будівництво другої черги ТРЦ Велес (GLA 21 500 кв. м), введення перенесено на перший квартал 2021 року.

Читайте також – 

Час гігантів: топ-20 найбільших торговельних центрів України