Стрімкий розвиток e-commerce в Україні породжує попит на “гнучкі склади”

Згідно з даними компанії CBRE Ukraine, станом на перше півріччя 2019 року пропозиція вакантних складських приміщень у Києві була обмежена при високому попиті з боку логістичних операторів та рітейлерів.

Цей матеріал доступний російською мовою

Як свідчать дані Kyiv Warehouse Market Report, основним трендом на столичному ринку можна вважати підвищений попит на гнучкі складські приміщення (зберігання і обслуговування) у зв’язку зі стрімким розвитком e-commerce в Україні. Крім того, попит на складську нерухомість був викликаний переважно зростанням роздрібного товарообігу, який в свою чергу дав імпульс зростанню кількості омніканальних магазинів.

Ключові показники:

• Обсяг валового поглинання склав менше 65 000 кв.м (-35% р/р) в результаті обмеженої нової пропозиції
• Вакантність знизилася до 3,1%
• Ефективна ставка на кращі приміщення становила $ 4,8/кв.м/місяць (-6% з початку року).

Логістичні оператори беруть верх

У структурі валового поглинання домінувалі представники оптової та роздрібної торгівлі з часткою в 49%, яка зменшилася на 9,9 пп з початку року. Таку саму долю в 49% мали також логістичні оператори, але останні зросли на 33 пп з початку року. Головним чинником зміни структури на користь логістичних операторів було зростанням роздрібного товарообігу (+10,3 пп р/р) та зовнішньоторговельного обігу (+7,1 пп р/р) в Україні.

В цілому, на ринку складської нерухомості існує тенденція зростання попиту на середні та великі за розміром склади, обсяг орендних угод за якими зростає з 2017 року. Дана тенденція пояснюється як розширенням логістичних компаній, так і сектору e-commerce.

У той самий час, спостерігалося сповільнення орендної активності щодо невеликих складських приміщень (до 5000 кв. м), незважаючи на те, що вони все ще представляли найбільшу частку валового поглинання.

В першому півріччі 2019 року не було введено в експлуатацію жодного складського об’єкта. Брак пропозиції спричинений затримками будівництва та відтермінуванням нових проектів. Тому загальна пропозиція залишилася на рівні другого півріччя 2018 року і склала 1,26 млн кв. м.

Недостатній рівень орендних ставок в минулі періоди не мотивував девелоперів ініціювати нові проекти, тому незначний рівень нової пропозиції ймовірно також спостерігатиметься в найближчій перспективі.

До кінця 2019 року очікується введення в експлуатацію 22 000 кв. м. представлених Unilogic Park III, які ймовірно, не матимуть значного впливу на збалансування ринку новою пропозицією. Згідно заявам девелоперів, на 2020-21 рік планується вихід на ринок додаткових 84 000 кв. м, серед яких друга черга складського комплексу Amtel (52 000 кв. м), складський комплекс Mirazh 3 (9 000 кв. м), а також  SAN Factory 2 Storage Area Network (23 000 кв. м).

У той самий час, зважаючи на короткий строк реалізації проекту будівництва складу, ініціювання нових проектів можна очікувати у разі сприятливих макроекономічних умов з урахуванням зростання рівня орендних ставок.

Вакантність складів падає

Рівень вакантних площ на ринку продовжував знижуватись, досягнувши 3,1%, що на 0,6 пп менше в порівнянні з початком року.

Розглядаючи розподіл вільних площ в розрізі субринків, в Житомирському напрямку (M-06, E-40) вакантність скоротилась на 54 пп з початку року і становила 20%, тоді як в 2018 році вакантність тут досягала піку. В інших напрямках, а саме Харківському (M-03, E-40) та Варшавському (M-07,E-373) вакантність становила 67% (+41 пп з початку року) та 13% (+13 пп з початку року) відповідно.

Ставки ростуть

Орендні ставки на холодні складські приміщення класу А варіювалися в межах 125–157 грн ($4,8 – $6,0)/кв.м/місяць, тоді як орендні ставки на приміщення класу В були на рівні 81-110 грн ($3,1-$4,2)/кв.м/місяць, де верхня межа деномінована в доларах зросла на 7,7% з початку року. Проте, завдяки зміцненню національної валюти на 6,6% протягом першого півріччя 2019 року, верхня межа декларованих ставок у гривні знизилася на 1,9% з початку року.

На початку 2019 року інвестори перебували у стані невизначеності, у зв’язку з нестабільною політичною ситуацією. На кінець першого півріччя обсяг інвестиційних угод на ринку складської нерухомості становив 19 000 кв. м (-77% р/р), що були продані в рамках одної угоди – придбання складського комплексу «Арктика» інвестиційною компанією Dragon Capital.

Наталія Сокирко, керівник департаменту складської та логістичної нерухомості CBRE Ukraine, прокоментувала: «В зв’язку з покращенням економічної ситуації, ми очікуємо помірне зростання ринку складської нерухомості. Так, прогнозується зростання доходів та вартості існуючих складів, у зв’язку з обмеженістю нової пропозиції протягом наступних 18 місяців і, як наслідок, зростання орендних ставок. Компанії оптової та роздрібної торгівлі, так як і логістичні, залишаються ключовими гравцями на ринку.  Ще однією тенденцією на ринку складської нерухомості є зростання кількості магазинів omnichannel, які разом з e-commerce створюють попит на складські приміщення в межах міста. Невеликі за розміром об’єкти, високі орендні ставки та розвинена міська інфраструктура роблять даний сегмент наразі надзвичайно привабливим».

Довідка. CBRE є найбільшою в світі консалтинговою компанією у сфері нерухомості (за підсумками 2019 року) і входить до списку 500 найбільших компаній світу згідно рейтингу  Fortune 500. Український офіс CBRE був відкритий в січні 2008 року і є частиною афілійованої мережі компанії. Штат співробітників CBRE в Україні налічує близько 300 фахівців, включаючи персонал на об’єктах нерухомості, переданих компанії в управління та експлуатацію.

Читайте також –

Аналітика CBRE: порівняння ринків торгової нерухомості столиць України та країн Східної Європи