08.02.2019 08:05
647
Ukrainian Retail AssociationЯкі чинники враховують ресторатори при виборі локації, які вимоги висувають до потенційних приміщень і чому все частіше звертають увагу на нову забудову.
Цей матеріал також доступний російською мовою
Формат, концепція та місце розташування завжди були «трьома китами» успіху комерційних об’єктів, в тому числі закладів харчування. Однак, як показує досвід ресторанного бізнесу, навіть геніальна ідея не принесе великих прибутків, якщо заклад розташований в поганій локації. Як пише портал Commercial Property, зараз «рибним» місцем для таких проектів стають приміщення в житлових комплексах.
Безумовно, ресторатори зацікавлені в правильному виборі місця під свій бізнес, оскільки це забезпечує їх закладам стабільний трафік і прибуток. Сучасні житлові комплекси – один з варіантів локацій, що відповідають їхнім вимогам. Тому девелопери заздалегідь планують розміщення закладів харчування в своїх проектах. Як пояснює Лілія Півнєва, заступник комерційного директора SAGA Development, проектування приміщень під ресторани і кафе в структурі житлових комплексів забезпечує баланс функцій та цілісність інфраструктури.
«На етапі формування концепції ми аналізуємо, які об’єкти затребувані в тій чи іншій локації, щоб пропоновані нами площі користувалися попитом, а їх власники могли розраховувати на найбільшу прибутковість. Наприклад, при проектуванні приміщень під ресторани і кафе в київському ЖК CHICAGO Central House ми враховували його розташування, що гарантує високу відвідуваність закладів харчування», – розповіла Лілія Півнєва.
Крім локації до списку вимог рестораторів також відносяться цільове призначення приміщення, його площа, конфігурація, доступність.
Наприклад, Наталія Волошина, генеральна керуюча мережі Carte Blanche (включає шість ресторанів в Києві), звертає увагу на те, наскільки важлива поверховість майданчику. «Навіть на другий поверх вже набагато складніше залучити гостей», – говорить вона. В даному випадку розміщення в складі комерційної частини ЖК стає привабливим для рестораторів, оскільки найчастіше перші поверхи будівель в таких комплексах відведені під громадське харчування.
Крім того, Наталія звертає увагу на можливість розміщення літнього майданчика. «З квітня по вересень в Києві комфортна погода для відпочинку на терасі, тому фактично півроку ресторан не буде затребуваний без наявності даної опції», – вважає вона.
У той же час, з огляду на ширину і завантаженість міських вулиць, розміщення літнього майданчика далеко не завжди можливо. Інша справа – якщо приміщення з самого початку проектувалося як локація для загального харчування.
І якщо в торговому центрі ресторатори змушені самостійно підганяти місце під себе, то локація в ЖК часто дає можливість без проблем додати відкриту прибудову. Лілія Півнєва додає, що у приміщення під кафе чи ресторан повинен бути безбар’єрний вхід, можливості для під’їзду відвідувачів на автомобілях, зручна парковка. Крім того, необхідно врахувати розміщення доступної в будь-який час зони для підвозу їжі та іншого.
Список вимог розширює Дмитро Борисов, бренд-шеф і власник «Сім’ї ресторанів Дмитра Борисова» (25 ресторанів в п’яти містах України і в Польщі). Він акцентує на загальному стані приміщення і комунікаціях: вентиляції, каналізації, водопостачанні, напрузі в мережі тощо.
Насправді технічна готовність турбує всіх реєстраторів, тому даним критерієм забудовники приділяють велику увагу.
«Площі під кафе чи ресторани відрізняються від інших комерційних приміщень в першу чергу технічними характеристиками, – каже Лілія Півнєва. – Важливо ще на етапі проектування передбачити достатню кількість електроенергії, повинні відрізнятися зони посадки та зони приготування їжі, а перетин повітроводу – бути достатнім для забезпечення триразового повітрообміну за годину. Потрібна спеціальна каналізація і установка жироловників».
Безумовно, вимоги до приміщень ускладнюють підбір підходящої локації. «На пошуки іноді йдуть роки», – говорить Дмитро Борисов. Наприклад, його київський ресторан Chicken Kyiv існував як ідея чотири роки, перш ніж з’явився в Пасажі, а Mushlya Bar він мріяв відкрити на Хрещатику цілих п’ять років. Із закладами ресторатора в житловому мікрорайоні «Воздвиженка» була інша ситуація.
«Мені запропонували відкрити заклад у безлюдному місці, де не було нічого, крім красивих порожніх будинків. А ще не було вуличного освітлення, навігації та розуміння, що далі. Це був цікавий виклик», – згадує Дмитро Борисов. Прийнявши його, ресторатор, безперечно, виграв. «Слідом за Gastrorock на «Воздвиженці» і великими пікніками з’явилися нові ресторани – Oxota Na Ovets, Crab’s Burger і Рибаlove, а потім і нові сусіди – арт-простори, креативні агентства, бутики», – говорить Дмитро Борисов.
Звичайно, розташування в безпосередній близькості до відвідувачів і стабільний трафік також відносяться до факторів, які скрупульозно прораховують ресторатори.
І якщо при відкритті закладу в торговому центрі забезпечити великий потік допоможуть якірні оператори або світові fashion-бренди, то для окремих приміщень велике значення має навколишня інфраструктура. Тому ідеальними для закладів харчування є локації в центральних районах міста або біля жвавих зупинок громадського транспорту. Однак такі локації в більшості випадків представлені старою забудовою.
При цьому, як зазначає Дмитро Борисов, в старих будинках часто бувають проблеми з комунікаціями. «Крім того, якщо заклад знаходиться в житловому будинку, можливі конфлікти з сусідами. Іноді орендодавці замовчують про якісь проблеми або можуть не знати про них. Іноді приміщення підходить ідеально, але його цільове призначення не відповідне, а змінити функцію приміщення неможливо», – звертає увагу ресторатор.
З огляду на недоліки приміщень в старих будинках чи локаціях на вкрай завантажених міських вулицях, ресторатори звертають увагу на нову забудову. Тим більше що синергія житлової та комерційної частини за умови грамотної концепції однозначно є вагомою конкурентною перевагою і для девелопера, і для оператора.
«Цінність комерційного приміщення в житловому комплексі формують сила бренду ЖК, затребуваність об’єкта і динаміка такої затребуваності в майбутньому», – зазначає Лілія Півнєва. Ці чинники серед низки інших, таких як характеристики приміщення, прибутковість бізнесу ресторатора, його стратегія на майбутнє, визначають рішення підприємця щодо того, орендувати приміщення чи придбати у власність.
Дмитро Борисов, наприклад, вважає, що не всі приміщення можна і не завжди необхідно купувати. «Вартість нерухомості в Україні досить висока. Оскільки малий чи середній бізнес рідко може дозволити собі виділити таку суму з обороту, то оренда – зручний варіант», – говорить він.
Купівля приміщення може бути вигідним рішенням при плануванні довгострокових інвестицій і впевненості в майбутньому успіху ресторанного бізнесу.
Тим більше що власна нерухомість має ряд переваг, серед яких – відсутність ризиків дострокового розриву орендного договору.
У той же час Лілія Півнєва підкреслює, що вартість комерційних площ включає дві складові: ціну і цінність. Ціна формується на основі технічних характеристик приміщення. «Наприклад, приміщення під ресторан коштує дорожче, тому що в ньому закладені всі необхідні технічні особливості такого бізнесу. Адаптувати приміщення ресторану для магазину нескладно. У той же час відкрити ресторан в приміщенні, яке не було призначене для цього практично неможливо, або вимагає значних фінансових витрат, несумісних з ефективною фінансовою моделлю», – пояснює вона.
Хоча, як зазначає Наталія Волошина, нераціонально купувати місце під ресторан в старій будівлі, так як з роками воно може втратити цінність при будівництві поруч сучасних об’єктів або взагалі піти під знесення. «Однак якщо ресторатор має достатньо коштів і приміщення має невисоку ціну (наприклад, на етапі будівництва), але в той же час має потенційну цінність на ринку (наприклад, розташоване в новій будівлі, в центрі міста, тобто може бути здано в оренду під інший бізнес), то його можна і купити», – резюмує Наталія Волошина.
Джерело: Commercial Property
Читайте також –
184
65
141
