Ринок торговельної нерухомості 2017: що зміниться після відкриття ЦУМ і Lavina

Відкриття найбільшого ТРЦ країни і ЦУМ, зниження вакантності і зростання орендних ставок, посилення конкуренції і вихід нових брендів – що відбулося на ринку торговельної нерухомості в цьому році і що його чекає в наступному.

Минулий рік став багатим на події на ринку торгової нерухомості Києва. Крім відкриття районного ТРЦ New Way, в центрі столиці після чотирьох років реконструкції відкрився Центральний універмаг, а на околиці міста розпочав роботу найбільший торгово-розважальний центр України – Lavina Mall. Також були закриті кілька угод з торговельною нерухомістю. Зокрема, на початку 2016-го Епіцентр К придбав ТЦ Альта Центр на Петрівці, влітку стало відомо, що український мультимільйонер Василь Хмельницький продав Вагіфу Алієву другу чергу Ocean Plaza, а восени інвестиційна компанія Dragon Capital повідомила про завершення операції з придбання торгового центру Піраміда. В цілому, на ринку вперше за останні роки спостерігалися позитивні тенденції. Редакція RAU розпитала експертів та ключових гравців про те, які зміни відбулися на ринку торгової нерухомості Києва в цьому році і що його чекає в 2017-му.

ЦУМ і Lavina – всі рекорди побила

За словами керівника відділу торгових площ компанії JLL в Україні Катерини Весни, відкриття ТРЦ Lavina Mall, ЦУМ, New Way і Город в 2016 році забезпечили рекордний обсяг введення торгових площ у Києві – 169 200 кв. м орендопридатною площі. Це майже в 4,5 рази більше, ніж у 2015 році.

Понад 70% введених площ забезпечила Lavina Mall, GLA якої становить 120 000 кв. м. Орендна площа Центрального універмагу склала понад 23 000 кв. м. Без сумніву, саме відкриття цих двох об’єктів були головними подіями на ринку торгової нерухомості Києва в 2016 році. Обидва – більш ніж перспективні. Як зазначає Катерина Весна, ЦУМ займає свою нішу на ринку і його унікальне, центральне розташування, концепція й історія забезпечують стабільний попит з боку орендарів.

«Потенціал обороту буде визначено першими шістьма місяцями роботи, і це допоможе знайти виважені комерційні умови при переговорах сторін. Концепція універмагу передбачає часту зміну асортименту, відповідно, через рік наповнення об’єкта може відрізнятися від поточного», – вважає Весна.

За словами генерального директора ЕСТА Холдинг (керуюча компанія ЦУМ) Максима Громадцева, на момент відкриття в універмазі почали роботу близько половини орендарів. Значна частина рітейлерів почала торгувати в перші кілька тижнів після відкриття.

За оцінками JLL, до весни 2017 року в ЦУМ відкриється понад 95% запланованих магазинів і корнерів. Таким чином, залишиться лише технічна вакантність, яка буде дозволяти сезонно оновлювати універмаг.

З відкриттям ЦУМ, загострилася конкуренція у центральній частині Києва. На думку Катерини Весни, в тому числі, для зміцнення конкурентних переваг ТРЦ Gulliver залучив бренд іспанської групи Inditex – Uterque, а торговий центр Мандарин напередодні новорічних свят відкрив магазин подарунків Mandarin Maison площею 2500 кв. м.

Що стосується Lavina Mall, то це перший мегамол в країні, арендопригодна площа якого перевищує 100 000 кв. м. Наповнюваність його при відкритті склала близько 20-30%, та прогноз його розвитку більш довгостроковий, ніж у ЦУМ.

«За нашою оцінкою, на стабілізацію роботи цього об’єкта піде не менше року при сприятливій кон’юнктурі ринку. Другу хвилю відкриттів орендарів в цьому ТРЦ ми очікуємо навесні 2017 року, третю – до осені 2017 року. В першу чергу даний проект вплине на ТРЦ Retroville і ТРЦ Караван, оскільки їх зони охоплення перетинаються. На інші торговельні об’єкти Lavina Mall значного впливу не матиме», – каже Весна.

У той же час, в самій Lavina Mall своїми головними конкурентами на столичному ринку називають інші ТРЦ.

«З точки зору концепції ТРЦ у Lavina в Києві тільки півтора конкурента: Ocean Plaza і частково SkyMall», – сказав в інтерв’ю RAU директор Lavina Mall Дмитро Грільберг.

Позитивні тенденції

Учасники ринку також відзначають, що ситуація в торговельній нерухомості Києва, після кризи 2014-15 років, потроху стабілізується. За словами генерального директора МФК Gulliver Ірини Круппи, орендарі поступово беруть курс на розвиток і починають відкривати нові магазини і офіси.

«За останній рік у нашому торгово-розважальному центрі відкрилися бренди, які вперше представлені в Україні. Це і німецькі Steiff, Falke, Rodenstock, Sanetta, італійський чоловічий бренд Maestrami, єдиний монобрендовий магазини Eterna, французькі бренди Sandro і Maje, іспанська група Inditex представила на українському ринку свій перший магазин бренду Uterque. Ми бачимо, що вакантність зменшується, заходять нові бренди, відвідуваність збільшується. Тобто можна говорити про певну стабілізацію», – каже Ірина Круппа.

У свою чергу генеральний директор девелоперської компанії Arricano Real Estate Plc (торговельно-розважальні комплекси РайON і Проспект у Києві, Сонячна Галерея в Кривому Розі, City Mall в Запоріжжі і Південна Галерея в Сімферополі) Михайло Меркулов зазначає, що в 2016 році ринок демонстрував відносно позитивну динаміку.

При цьому відвідувачі торгових центрів стають все більш вимогливими до tenant-mix, послуг та сервісів, які надає ТРЦ.

«Тому гравцям ринку, щоб бути потрібними і цікавими покупцям, необхідно буде системно працювати з цільовою аудиторією ТРЦ, використовуючи в тому числі маркетингові інструменти. Сильні гравці будуть розвивати нові форми і формати, удосконалювати tenant mix, залучати цікавих покупцям операторів», – упевнений Меркулов.

Круппа додає, що багато торгових центрів зараз прагнуть перейти в формат торгово-розважальних.

«Тобто, попит буде зміщуватися в бік розважальної складової. Крім того, буде набирати популярність багатофункціональність. Адже, як показує світова практика бізнесу, коли все поруч – і робота, розваги, шопінг – це ефективно. Немає необхідності півдня проводити в автомобільних пробках, витрачати час і нерви на дорогу, потрібно лише зробити кілька кроків і опинишся, де треба – в офісі, в ресторані, в кінотеатрі або в магазині», – вважає Круппа.

Вакантність вниз, ставки вгору

За даними JLL, частка вакантних площ на ринку торгових центрів Києва поступово знижувалася аж до третього кварталу: за підсумками перших дев’яти місяців 2016 року показник склав 4,6%, знизившись на 1 п. п. за квартал і на 2,9 в. п. за рік. Однак до кінця року частка вакантних площ збільшиться після появи нових ТРЦ. Разом з тим, у третьому кварталі року на ринку, вперше з кінця 2014 року, спостерігалося зростання орендних ставок.

«У перших двох кварталах 2016 року орендодавці були лояльні до рітейлерів в питанні вартості оренди і готові були надавати знижки. Але з третього кварталу ставки на оренду почали зростати, збільшившись як для нових операторів, так і для діючих орендарів. При цьому орендні ставки стали все частіше прив’язуватися до долара», – говорить директор компанії Retail & Development Advisor Таїсія Литовченко.

У свою чергу Катерина Весна додає, що максимальна ставка оренди в третьому кварталі збільшилася на 8% – до $780/кв. м в рік (без урахування ПДВ і операційних витрат).

«Це відбулося під впливом поступового відновлення динаміки роздрібного товарообігу, стабільного попиту на ліквідні приміщення в найбільш успішних ТЦ, а також сезонного фактора. У найбільш успішних торгових центрах ставки підвищилися вперше за два роки», – уточнює експерт.

За її словами, поступове зростання вартості оренди спостерігалося і на регіональних ринках, що обумовлено відсутністю нових торгових об’єктів і обмеженістю якісної пропозиції. Внаслідок цього конкуренція серед рітейлерів за існуючі місця в успішних ТЦ зростає.

«На 2017 рік у Києві заявлені до відкриття відносно невеликі проекти районного масштабу і рітейл-парк. Для існуючих торгових центрів дана ситуація буде позитивно впливати на динаміку орендних ставок: вони будуть рости, але за умови загальної стабільності та збереження тенденції до зростання економіки країни», – прогнозує Весна.

Читайте також –

Рейтинг Audit of Sales: Топ-10 найефективніших відділів оренди ТЦ Києва