Детективна історія: чому в черговий раз не вдалося продати ТРЦ Respublika

В середині грудня в черговий раз зірвався аукціон з продажу торгово-розважального центру Respublika, який на момент спорудження мав стати найбільшим в Україні. Тепер у всьому звинувачують Національний банк України.

Цей матеріал доступний також російською мовою

ТРЦ Respublika – один з найбільш амбітних проектів торговельної нерухомості в Україні. Будівництво об’єкта, інвестиції в який оцінювалися в $350 млн, почалося в 2012 році, а здача об’єкта в експлуатацію планувалася в 2014-му. Загальна площа недобудованого ТРЦ повинна була скласти 298 000 кв. м, що дозволило б йому стати на той момент третім за величиною в Європі. Будівництво було припинено в 2015 році рішенням власника. Інвестором ТРЦ виступав відомий бізнесмен Дмитро Фірташ через компанію Мегаполісжитлобуд. ЗМІ також пов’язували цю компанію з ім’ям ще одного українського бізнесмена, колишнього главу Адміністрації президента, а нині нардепа від «Опозиційного блоку» Сергія Льовочкіна.

Гроші вперед

Пізніше з’ясувалося, що для фінансування будівництва ТРЦ компанія Мегаполісжитлобуд взяла кредит в банку Надра (який також належав Фірташу), надавши як заставу корпоративні права на недобудований ТРЦ. Згодом Надра передав ці корпоративні права в якості застави НБУ – під кредит рефінансування. Після того як банк став банкрутом, НБУ подав позов з проханням звернути стягнення на корпоративні права компанії Мегаполісжитлобуд, який навесні 2017 го був задоволений судом.

Після цього Фонд гарантування вкладів фізичних осіб виставив на аукціон права вимоги за кредитами, забезпеченням за якими виступає ТРЦ.

Стартова ціна становила близько 2,5 млрд грн, однак покупців на актив не знайшлося ні на першому, ні на п’ятому аукціоні, коли вартість лота впала до 1,1 млрд грн.

Директор консалтингової компанії UTG (виступала ексклюзивним брокером по здачі в оренду приміщень в ТРЦ) Євгенія Локтіонова каже, що на момент зупинки будівництва ТРЦ був готовий на 98%, а попередні договори з орендарями підписані на 75% площ. За її словами, за минулі роки жоден оператор не відмовився від контракту – попередні договори перепідписувалися щороку. При цьому Локтіонова запевняє, що в разі продажу ТРЦ для його відкриття потрібно від 4-х до 6-ти місяців і відносно невеликі інвестиції. Таким чином, потенційний покупець міг би розраховувати на придбання дуже перспективного активу з високим рівнем прибутковості за ціною в рази менше, ніж заявлена ​​сума інвестицій в об’єкт.

Напотрібний ТРЦ

Незважаючи на це, на торги по ТРЦ так ніхто і не заявився. Але причина цього криється зовсім не у відсутності інтересу до об’єкта з боку потенційних інвесторів.

Восени 2018 року, здавалося б, намітився вихід із тупикової ситуації. «Ми нарешті домовилися, – повідомив Фокусу в недавньому інтерв’ю директор ФГВФО Костянтин Ворушилін. – Довго дискутували з Нацбанком, і в кінцевому підсумку в НБУ прийняли рішення: продаж кредитів, заставою під які виступає недобудований ТРЦ Respublika, відбудеться 13 грудня 2018 року».

Стартова ціна повинна була скласти близько 2,5 млрд грн з автоматичним покроковим дисконтуванням ціни на 80% (близько 500 млн грн) при відсутності бажаючих заплатити велику ціну. Подібний формат електронних торгів (так званий «голландський аукціон») останнім часом широко застосовується в системі «ProZorro.Продажі» для реалізації активів і майна, що прогоріли банків.

Здавалося б 13 грудня ТРЦ повинен був з’явитися новий власник. ФГВФО досяг компромісу з НБУ, лот виставили на продаж.

Як стало відомо Фокус, найбільшу ставку зробила фінансова компанія «Мустанг Фінанс», яка запропонувала за недобудову 544 млн грн. Ця сума цілком укладалася в узгоджений з НБУ ціновий діапазон.

Однак крапку в заплутаній історії поставити так і не вдалося. Після того як ставки були зроблені, торги скасували.

«З огляду на те, що виставлені на продаж активи знаходяться в заставі у НБУ, він повинен узгоджувати спосіб і місце реалізації активів, – повідомили в ФГВФО. – Але напередодні проведення аукціону НБУ відкликав узгодження щодо умов продажу лота, переглянувши стратегію реалізації активів».

У Нацбанку у відповідь на запит Фокус підтвердили, що 12 грудня регулятор визнав недійсним попереднє рішення щодо погодження умов реалізації прав вимоги за кредитними договорами банку Надра. «Таке рішення прийнято Нацбанком щоб уникнути ризику реалізації активу за заниженою ціною, заради максимізації його вартості», – пояснили свої мотиви в НБУ.

Безкінечна історія

Депеша від регулятора надійшла в ФГВФО вранці 13 грудня, коли автоматизований процес електронних торгів вже запустили. Отримавши постанову НБУ, Фонд гарантування вкладів як управлінець активів виніс документ на розгляд виконавчої дирекції, яка не мала іншого виходу, крім скасування торгів і призначення наступних зі зниженням ціни до рівня 60% відповідно до новим баченням Нацбанку.

«Система “ProZorro.Продажі” виключає ручне втручання. Розпочаті торги не може зупинити ніхто, – пояснює Світлана Рекрут, заступник директора ФГВФО. – Але нормативно-правові акти залишають за Фондом право відміни торгів на будь-якому етапі, навіть якщо вони відбулися. Після того як рішення виконавчої дирекції було прийнято й торги зупинені, система продовжувала працювати вхолосту».

За її словами, єдиним легітимним способом повідомити про те, що торги зупинені, залишалося розміщення інформаційного повідомлення на сторінці лота, що й зробили.

Тому учасники аукціону не могли не знати, що щось пішло не так.

Однак керівництво фінансової компанії «Мустанг Фінанс» стверджує, що система “ProZorro.Продажі” визначила їх переможцем аукціону до скасування його результатів ФГВФО. Ціна продажу прав вимог склала 544 млн грн. «Ми, як того вимагали умови проведення аукціону, оплатили 130 млн грн авансу та мали необхідну суму коштів на рахунках для участі в аукціоні. Більш того, система “ProZorro.Продажі” вже позначила нас переможцем, але у Фонді вирішили інакше», – нарікає директор Мустанг Фінанс Ірина Земляна.

За її словами, це безпрецедентний випадок, коли конкурс скасовують тому, що був визначений невідповідний переможець.

Мустанг Фінанс зараз готується оскаржити рішення про скасування торгів в суді. «Юристи нашої компанії звернулися до суду, щоб відновити законне право на актив», – каже Земляна.

У ФГВФО не особливо побоюються можливих розглядів і розцінюють можливий позов Мустанг Фінанс як маніпуляцію та пересмикування фактів. «Мустанг Фінанс вважають себе переможцем на тій підставі, що в ході торгів, які не були зупинені, вони формально натиснули кнопку, – коментує Світлана Рекрут. – Але результатом торгів є підписаний протокол, який в цьому випадку не був навіть сформований. Відповідно, результати торгів не оформлені». У Фонді впевнені, що, звернувшись до суду, позивач просто даремно витратить час і гроші.

Однак результат справи не настільки очевидний, як це представляється чиновником Фонду. Мустанг Финанс, мажоритарним акціонером якої є дніпровський бізнесмен Олександр Бондарчук, входить до умовної групи компаній “Абсолют”. Зокрема, в цю групу входять юридичні фірми Абсолют і ADS Legal Group, які спеціалізуються в господарському праві та сфері державних закупівель. Такий позивач в судових позовах може виявитися «міцним горішком».

За матеріалами: Focus.ua

Читайте також –

Новий претендент: навіщо Олександру Ярославському ТРЦ Республіка