Конкуренція посилюється: які зміни відбуваються на ринку торговельної нерухомості Харкова

Як вплинула пандемія на розвиток торговельних об’єктів Харкова та які нові ТРЦ мають відкритись цього року.

Читати російською

Незважаючи на пандемію та суворі карантинні обмеження, торговельна нерухомість Харкова продовжує розвиватись – до введення в експлуатацію готуються два великих ТРЦ, де відкриється велика кількість відомих і очікуваних брендів. Це, в свою чергу, призведе до зміни розстановки сил серед основних гравців. Журнал Commercial Property  у своєму матеріалі розповів про головні зміни на харківському ринку торговельної нерухомості. RAU пропонує ознайомитись з найцікавішим фактажем матеріалу.

Загальна картина торговельної нерухомості та вакантні приміщення

У харківському ТРЦ Nikolsky, що має відкритись вже наприкінці цієї весни, нині вакантними є не більше 5% приміщень. Причому приблизно половину з 52 000 кв. м його орендної площі було здано орендарям під час карантину минулого року.

У діючих харківських ТЦ/ТРЦ вакантність не збільшилась. Зокрема, у ТРЦ Дафі та ТРЦ Караван повідомили про відсутність вільних площ. За словами генерального директора DCH Infrastructure & Real Estate (керівна компанія мережі ТРЦ Караван у Києві, Харкові, Дніпрі) Ірини Поварчук, за час пандемії вакантність харківського ТРЦ Караван зросла з 0,4% до 0,6% і є найнижчою в мережі. 

За інформацією консалтингової компанії Colliers International (Україна), середній рівень вакантності харківських ТЦ/ТРЦ, загальна площа яких близько 139 000 кв. м, становить приблизно 1%. А от компанія UTG оцінює середню вакантність у ТЦ/ТРЦ Харкова на рівні 6%. За її даними, у Харкові зараз діють 3 регіональних, 5 окружних, 28 мікрорайонних та 17  спеціалізованих ТЦ. Загальна площа торговельних об’єктів (з урахуванням 23 окремих супер- і гіпермаркетів), складає 474 524 кв. м, а показник насичення зараз складає 328,6 кв. м/1000 жителів. 

Інвестиційно-консалтингова компанія Проконсул рахує торговельні площі по іншому: за її оцінками сукупний обсяг торговельних площ з урахуванням магазинів до 3000 кв. м, приміщень стріт-рітейлу та ринків становить 1,5 млн кв. м. Тут вважають, що середній показник вакантності в концептуальних ТЦ/ТРЦ не перевищує 3-5%, в інших же може досягати 20-40%. 

Ротація орендарів в харківських ТРЦ 

Локдаун та карантинні обмеження 2020 року незначною мірою вплинули на склад орендарів у харківських ТЦ/ТРЦ. У ТРЦ Дафі відтоку орендарів та змін у тенант-міксі не було. Зазвичай річна ротація тут становить 5-7%. 

У ТРЦ Караван ротація орендарів відбулась задля посилення тенант-міксу: замість бренду Pimkie, який вийшов зі складу орендарів, відкрився бутик Diesel; після деяких змін відбулось відкриття флагманського магазину IQOS; почали працювати два магазини міжнародних брендів непродовольчих товарів і техніки. А головною подією 2020-го у цьому об’єкті стало відкриття найбільшого в Україні двоповерхового магазину Reserved.

Значна зацікавленість серед орендарів спостерігається до нових об’єктів. Наприклад, вже підписані чи перебувають на стадії підписання практично всі торговельні площі ТРЦ Nikolsky. Основна маса орендарів цього ТРЦ – вітчизняні та міжнародні групи, серед яких бренди LPP, MD Group, Argo, Ultra  Group, MTI, Inditex і такі бренди, як LC Waikiki, FLO, Фокстрот, Сільпо, Мегаспорт, Будинок Іграшок, MULTIPLEX, Smile Park, McDonald’s тощо. Прогнозується, що на час відкриття ТРЦ, що відбудеться вже наприкінці цієї весни, торгові площі будуть зайняті на 100%. 

Орендні ставки

Пандемія та карантинні обмеження вплинули на орендні ставки в торгівельних об’єктах. У ТРЦ Караван орендні умови актуалізувались індивідуально з урахуванням низки чинників. Перш за все враховувався вид діяльності оператора, оскільки карантинні обмеження були для всіх різними – найбільше постраждали заклади фуд-корту та сфери розваг. 

В компанії Проконсул повідомили, що за час дії карантинних обмежень вартість оренди зменшилась на 15%. Наприклад, в мікрорайонних ТЦ оренда складає $7-18/кв.м/місяць (плюс ПДВ та експлуатаційні платежі). На думку експертів, найближчім часом вартість оренди не повернеться на докарантинний рівень.

В Українській раді торгових центрів говорять, вартість оренди залежить від об’єкту. Торгові приміщення площею 100-150 кв. м можуть здаватись в оренду за $20-$100/кв. м/місяць (з урахуванням ПДВ). За інформацією Budhouse Group, у ТРЦ  Nikolsky деякі приміщень на першому та мінус першому поверхах здаються в оренду за $130/кв. м/місяць (з урахуванням ПДВ).

Нові торгові об’єкти 

Останнім знаковим відкриттям Харкова був запуск у 2019 році восьмого ТЦ локальної мережі Рост. На думку експертів, у Харкові чи не найбільше незадоволений значний потенціал попиту на торговельну нерухомість, дефіцит приміщень навіть з урахуванням запуску заявлених ТРЦ становить 122 400 кв. м. 

Але цього року ситуація дещо зміниться на краще: мають ввести в експлуатацію ТРЦ Nikolsky та ТРЦ Planeta Mall. А, за даними Colliers International (Україна), також мають запустити ще два об’єкти загальною площею 162 000 кв. м.

Пандемія дещо змінила плани девелоперів та відтермінувала деякі відкриття. Але, наприклад, компанія Budhouse Group, незважаючи на проблеми з поставками матеріалів і устаткування для ТРЦ Nikolsky, впевнена, що відкриття ТРЦ відбудеться за планом – вже наприкінці цієї весни.

Цього року відкриється і ТРЦ  Planeta Mall (колишній ТРЦ Магелан). Нагадаємо, що восени 2019 року його придбала компанія “Золота нива 1”, після чого концепція об’єкту була переглянута, а до його оновлення було залучено компанію UTG.

Зростання торгових площ Харкова відбувається і за рахунок торгових і торгово-офісних об’єктів у складі ЖК. За  інформацією компанії Проконсул, у БФК Манхеттен буде зведено 3-поверховий торговий центр, у ЖК на вул. Полтавський шлях, 144 – близько 3000 кв.м торгових площ, а в ЖК Континенталь –  3-поверховий торгово-офісний центр площею 2000 кв. м.

Нові торгові об’єкти також з’являються біля станцій метро та в місцях концентрації пасажиропотоків. Зокрема, завершується будівництво мікрорайонного ТЦ на 30-40 магазинів біля с.м. Перемога (площею близько 2000 кв. м). На етапі реалізації Знаходиться мікрорайонний ТЦ на 40-50 магазинів (площею біля 5000 кв. м) поблизу ст.м. Героїв Праці. 

На думку операційного директора Budhouse Group Максима Гаврюшина, Харків поки лишається одним із найбільш порожніх міст з погляду насиченості якісною торговельною нерухомістю. Але запуск нових торгових об’єктів змінить конфігурацію ринку та дещо загострить конкуренцію.

Читайте також –

Між онлайн і офлайн: як ТРЦ вибудовують омніканальну комунікацію зі споживачами