Конкуренция усиливается: какие изменения происходят на рынке торговой недвижимости Харькова

Как повлияла пандемия на развитие торговых объектов Харькова и какие новые ТРЦ lдолжны открыться в этом году.

Читати українською

Несмотря на пандемию и строгие карантинные ограничения, торговая недвижимость Харькова продолжает развиваться — до ввода в эксплуатацию готовятся два больших ТРЦ, где откроется большое количество известных и ожидаемых брендов. Это, в свою очередь, приведет к изменению расстановки сил среди основных игроков. Журнал Commercial Property в своем материале рассказал о главных изменениях на харьковском рынке торговой недвижимости. RAU предлагает ознакомиться с  самым интересным фактажем материала.

Общая картина торговой недвижимости и вакантные помещения

В харьковском ТРЦ Nikolsky, который должен открыться уже в конце этой весны, сейчас вакантны не более 5% помещений. Причем примерно половина из 52 000 кв. м его арендной площади были сданы арендаторам во время карантина прошлого года.

В действующих харьковских ТЦ / ТРЦ вакантность не увеличилась. В частности, в ТРЦ Дафи и ТРЦ Караван сообщили об отсутствии свободных площадей. По словам генерального директора DCH Infrastructure & Real Estate (управляющая компания сети ТРЦ Караван в Киеве, Харькове, Днепре) Ирины Поварчук, за время пандемии вакантность харьковского ТРЦ Караван выросла с 0,4% до 0,6% и является самой низкой в ​​сети.

По информации консалтинговой компании Colliers International (Украина), средний уровень вакантности харьковских ТЦ / ТРЦ, общая площадь которых около 139 000 кв. м, составляет примерно 1%. А вот компания UTG оценивает среднюю вакантность в ТЦ / ТРЦ Харькова на уровне 6%. По ее данным, в Харькове сейчас действуют 3 региональных, 5 окружных, 28 микрорайонных и 17 специализированных ТЦ. Общая площадь торговых объектов (с учетом 23 отдельных супер- и гипермаркетов), составляет 474 524 кв. м, а показатель насыщения сейчас составляет 328,6 кв. м/1000 жителей.

Инвестиционно-консалтинговая компания Проконсул считает торговые площади по другому: по ее оценкам совокупный объем торговых площадей с учетом магазинов до 3000 кв. м, помещений стрит-ритейла и рынков составляет 1,5 млн кв. м. Здесь считают, что средний показатель вакантности в концептуальных ТЦ/ТРЦ не превышает 3-5%, в других же может достигать 20-40%.

Ротация арендаторов в харьковских ТРЦ

Локдаун и карантин 2020 года незначительно повлияли на состав арендаторов в харьковских ТЦ/ТРЦ. В ТРЦ Дафи оттока арендаторов и изменений в тенант-миксе не было. Обычно летняя ротация здесь составляет 5-7%.

В ТРЦ Караван ротация арендаторов состоялась для усиления тенант-микса: вместо бренда Pimkie, который вышел из состава арендаторов, открылся бутик Diesel; после некоторых изменений состоялось открытие флагманского магазина IQOS; начали работать два магазина международных брендов непродовольственных товаров и техники. А главным событием 2020-го в этом объекте стало открытие крупнейшего в Украине двухэтажного магазина Reserved.

Значительная интерес среди арендаторов наблюдается к новым объектам. Например, уже подписаны или находятся на стадии подписания практически все торговые площади ТРЦ Nikolsky. Основная масса арендаторов этого ТРЦ — отечественные и международные группы, среди которых бренды LPP, MD Group, Argo, Ultra Group, MTI, Inditex и такие бренды, как LC Waikiki, FLO, Фокстрот, Сильпо, Мегаспорт, Дом Игрушек, MULTIPLEX, Smile Park , McDonald’s и др. Прогнозируется, что на момент открытия ТРЦ, который состоится уже в конце этой весны, торговые площади будут заняты на 100%.

Арендные ставки

Пандемия и карантин повлияли на арендные ставки в торговых объектах. В ТРЦ Караван арендные условия актуализировались индивидуально с учетом ряда факторов. Прежде всего учитывался вид деятельности оператора, поскольку карантинные ограничения были для всех разными — больше всего пострадали учреждения фуд-корта и развлечений.

В компании Проконсул сообщили, что за время действия карантина стоимость аренды уменьшилась на 15%. Например, в микрорайонных ТЦ аренда составляет $7-18/кв.м/месяц (плюс НДС и эксплуатационные платежи). По мнению экспертов, в ближайшее время стоимость аренды не вернется на докарантинний уровень.

В Украинском совете торговых центров говорят, стоимость аренды зависит от объекта. Торговые помещения площадью 100-150 кв. м могут сдаваться в аренду за $20- $100/кв. м/месяц (с учетом НДС). По информации Budhouse Group, в ТРЦ Nikolsky некоторые помещения на первом и минус первом этажах сдаются в аренду по $130/кв. м/месяц (с учетом НДС).

Новые торговые объекты

Последним знаковым открытием Харькова был запуск в 2019 году восьмого ТЦ локальной сети Рост. По мнению экспертов, в Харькове больше всего неудовлетворен значительный потенциал спроса на торговую недвижимость, дефицит помещений даже с учетом запуска заявленых ТРЦ составляет 122 400 кв. м.

Но в этом году ситуация несколько изменится к лучшему: должны ввести в эксплуатацию ТРЦ Nikolsky и ТРЦ Planeta Mall. А, по данным Colliers International (Украина), также должны запустить еще два объекта общей площадью 162 000 кв. м.

Пандемия несколько изменила планы девелоперов и отложила некоторые открытия. Но, например, компания Budhouse Group, несмотря на проблемы с поставками материалов и оборудования для ТРЦ Nikolsky, уверена, что открытие ТРЦ состоится по плану — уже в конце этой весны.

В этом году откроется и ТРЦ Planeta Mall (бывший ТРЦ Магелан). Напомним, что осенью 2019 его приобрела компания «Золотая нива 1», после чего концепция объекта была пересмотрена, а к его обновлению была привлечена компания UTG.

Рост торговых площадей Харькова происходит и за счет торговых и торгово-офисных объектов в составе ЖК. По информации компании Проконсул, в МФК Манхэттен будет построен 3-этажный торговый центр, в ЖК на ул. Полтавский шлях, 144 — около 3000 кв.м торговых площадей, а в ЖК Континенталь — 3-этажный торгово-офисный центр площадью 2000 кв. м.

Новые торговые объекты также появляются у станций метро и в местах концентрации пассажиропотоков. В частности, завершается строительство микрорайонного ТЦ на 30-40 магазинов у с.м. Победа (площадью около 2000 кв. М). На этапе реализации Находится микрорайонный ТЦ на 40-50 магазинов (площадью около 5000 кв. М) вблизи ст.м. Героев Труда.

По мнению операционного директора Budhouse Group Максима Гаврюшина, Харьков пока остается одним из самых пустых городов с точки зрения насыщенности качественной торговой недвижимостью. Но запуск новых торговых объектов изменит конфигурацию рынка и несколько обострит конкуренцию.

Читайте также —

https://rau.ua/novyni/trts-omnikanalna-komunikatsiya/