Максим Гаврюшин, Budhouse: Загальний бюджет ТРЦ Nikolsky складе приблизно 110 млн євро

Операційний директор Budhouse Group про темпи будівництва ТРЦ Nikolsky, тематичну концепцію та орендарів торгового комплексу, а також про залучення кредитних коштів та окупність об’єкту.

Цей матеріал доступний російською мовою

Максим Гаврюшин – один з найбільш авторитетних топ-менеджерів в торговельній нерухомості України. Він уже не перший рік керує девелоперською компанією Budhouse Group, яка реалізувала цілу низку успішних ТРЦ в регіонах країни. А за сумісництвом очолює Українську Раду Торгових Центрів, відстоюючи інтереси всієї галузі в умовах карантинних обмежень. При цьому Budhouse Group – один з небагатьох девелоперів, які продовжують реалізацію масштабних проектів, незважаючи на коронакризу та економічний спад. У Харкові компанія будує, напевно, найбільш очікуваний регіональний проект наступного року – ТРЦ Nikolsky. В інтерв’ю для RAU Максим розповів про архітектурні та дизайнерські деталі майбутнього ТРЦ, його рівень заповнюваності та ключових орендарів, а також про ймовірність введення повного локдауна в Україні, наслідки такого рішення для галузі та багато іншого.

Також відзначимо, що операційний директор Budhouse Group буде одним із хедлайнерів VIII RAU Summit 2020, який відбудеться вже 9 грудня і цьогоріч пройде в онлайн-форматі. Максим Гаврюшин виступить спікером в сесії “Редевелопент та реконцепція в епоху змін споживчих вподобань”. В рамках цієї сесії експерти будуть обговорювати питання управління ТРЦ та орендними відносинами в кризовий період, особливості маркетингової стратегії, зміну моделей споживання тощо.

Карантином по бізнесу

– Нещодавно український уряд впровадив карантин вихідного дня. Які зміни спостерігаються в трафіку українських ТРЦ в зв’язку з новими обмеженнями?

– Зрозуміло, таке рішення негативно відобразилося на роботі українських торгових центрів та їхніх орендарів. Адже в результаті нових обмежень ТЦ не можуть працювати у вихідні дні, які в середньому забезпечують в деяких ТЦ до 40% тижневої відвідуваності. З одного боку, після введення карантину ми фіксуємо зростання відвідуваності в будні. У понеділок і п’ятницю – приблизно на 20% тиждень до тижня. У вівторок і середу збільшення трафіку менше – приблизно плюс 10% і плюс 5% відповідно, а в четвер зростання й зовсім немає. Але з іншого, це зростання не здатне перекрити втрати від закриття ТЦ на вихідних. Всього за тиждень карантину вихідного дня українські ТЦ втрачають 20-25% трафіку в порівнянні з тижнем до введення карантину вихідного дня.

– Раніше ви оцінювали втрати орендарів від карантину вихідного дня в 12-15 млрд грн за місяць. З урахуванням зростання трафіку в будні дні ця оцінка якось змінилася? Чи є позитивна динаміка товарообігів рітейлерів у будні?

– Поки що ми не можемо проаналізувати товарообіги, адже орендарі не звітують перед нами по днях. Зараз отримуємо тільки поодинокі оцінки, виходячи з яких не можна скласти загальну картину. Так що динаміку товарообігів будемо бачити вже в кінці місяця. Однак вже зараз зрозуміло, що втрати рітейлерів у торгових центрах будуть в межах цього діапазону.

– До яких дій вдається компанія для поліпшення показників роботи своїх об’єктів в умовах карантину вихідного дня?

– На жаль, від девелопера в питанні карантину вихідного дня практично нічого не залежить. З одного боку, майже всі учасники ринку відреагували на це рішення шляхом продовження часу роботи в будні дні – до 22 або до 23 годин. Однак на практиці це рішення виявилося неефективним. Після 21:00 купівельна активність в торгових центрах різко падає, тому продовження роботи магазинів не призводить до зростання продажів. У той же час, компанія Budhouse залишається лояльною до своїх орендарів і дозволяє продовжувати роботу всіх магазинів.

– З вашої точки зору, наскільки велика ймовірність введення повного локдауну в Україні найближчим часом і якими можуть бути наслідки такого кроку для рітейлу, торговельної нерухомості та економіки України в цілому?

– На жаль, з урахуванням наявної динаміки нових випадків коронавірусу, я вважаю, що ймовірність нового локдауну дуже висока. Звичайно, таке рішення влади буде вкрай болючим як для галузі торговельної нерухомості, так і для рітейлу. Особливо з огляду на той факт, що ми наближаємося до передноворічного сезону високих продажів. Цей період дуже важливий для торгових операторів, він дозволяє накопичити ресурси, закупити товар і підготуватися до наступного року. Втрата цього сезону може призвести до катастрофічних наслідків для галузі, аж до банкрутства цілих торгових мереж.

– Який вихід бачите з цієї ситуації? Чи можна уникнути локдауна в умовах стрімкого поширення епідемії?

– Існує багато міжнародних досліджень, які показують, що торгові центри – одні з найбільш безпечних громадських місць і випадки зараження в них відбуваються значно рідше, на відміну від того ж громадського транспорту. Однак наш уряд, чомусь, в першу чергу закриває саме ТЦ і магазини, діяльність яких могла б підтримати падаючу в період пандемії українську економіку. Втім, ми продовжуємо вірити в розсудливість влади і сподіваємося на діалог про неприпустимість повного локдауну для рітейлу. В крайньому випадку, будемо наполягати на тому, щоб нові карантинні обмеження для роздрібної торгівлі не вводилися до Нового року і завершення високого сезону.

Місто в торговому центрі

– На якій стадії зараз знаходиться будівництво одного з найбільших регіональних проектів в країні – харківського ТРЦ Nikolsky?

– Будівельна готовність ТРЦ становить близько 80%. На завершальній стадії знаходяться роботи з інженерії, вже розпочато оздоблювальні роботи, робимо стелі, укладаємо плитку, розпочато благоустрій прилеглої території. При цьому найбільші орендарі торгового центру вже приступили до адаптації приміщень. У тому числі кінотеатр, продуктовий супермаркет, fashion-якоря та інші. Загалом, роботи йдуть повним ходом, ми рухаємося згідно з графіком і плануємо відкритися в раніше запланований термін – в березні 2021 року.

– Які цікаві архітектурні та дизайнерські рішення заплановані в ТРЦ?

– В ТРЦ Nikolsky буде реалізовано цілу низку унікальних для українського ринку архітектурних рішень. Одна з ключових особливостей об’єкта – використання технології напруженого бетону, яка дозволила нам зробити торгову галерею без колон. За рахунок цього вона буде набагато просторіша, а всі вітрини магазинів будуть добре проглядатися з будь-якої точки галереї. Крім того, в ТРЦ буде «повітряна» світопрозора конструкція на стелі. Вона вже реалізована і стала найбільшою подібною конструкцією в країні, що було зафіксовано в Книзі рекордів України.

Що стосується дизайнерських рішень, то відповідно до внутрішньої концепції ТРЦ Nikolsky буде арт-галереєю, присвяченою Харкову – його минулому, і теперішньому.

В ТРЦ буде реалізовано багато цікавих елементів, які ми постараємося зробити повноцінними арт-об’єктами, а не музейними експонатами. Ці дизайнерські рішення будуть присвячені історії Харкова, людям, які в ньому жили, якимось історичним подіям, науковим відкриттям і сучасному життю міста. Nikolsky повинен стати головним ТРЦ міста, його візитівкою. Відповідно, і концепція ТРЦ повинна відповідати статусу. До речі, концепція та дизайн інтер’єрів ТРЦ були розроблені спільно з міжнародною компанією Sonae Sierra – це теж один з лідерів світового девелоперського бізнесу, який управляє більш ніж сотнею торгових об’єктів.

– В Україні своїми дизайнерськими об’єктами виділяється мережа супермаркетів Сільпо. Ідею тематичного торгового центру запозичили у цього рітейлера?

– Насправді компанія Budhouse Group завжди намагалася робити тематичні ТРЦ. Тому в торгових центрах Fabrika, Lubava і Forum були закладені певні тематичні ідеї – десь більшою, а десь меншою мірою. У випадку з ТРЦ Nikolsky ми вирішили зробити повноцінний тематичний ТРЦ, присвячений місту. А якщо говорити про Сільпо, то в нашому об’єкті вони також зроблять супермаркет, присвячений Харкову. Ми з ними узгодили ідею цього магазину, щоб він був в рамках загальної концепції торгового центру.

– Експерти ринку торговельної нерухомості сходяться на думці, що локація ТРЦ Nikolsky навіть краща, ніж у столичного Ocean Plaza – одного з найуспішніших торгових об’єктів країни. Розкажіть докладніше про ключові переваги локації.

– Локація у Nikolsky дійсно краще, ніж у Ocean Plaza. Якщо уявити приблизно рівноцінну локацію в Києві, то це буде зона на Хрещатику між ЦУМ і Майданом. ТРЦ Nikolsky також буде працювати в самому центрі міста навпроти мерії, на перетині двох головних вулиць Харкова – Сумської і Пушкінської. І при цьому у нас буде прямий доступ в ТРЦ зі станції метро, ​​чого немає у Ocean Plaza. Так що більш вдалої локації для головного в місті ТРЦ знайти складно.

– На яку середньоденну відвідуваність ви розраховуєте в будні та вихідні дні?

– Згідно з нашими розрахунками, середня відвідуваність ТРЦ буде на рівні 40 000 осіб на день. При цьому ми не очікуємо значних коливань відвідуваності в будні та вихідні. З нашої точки зору, наявність прямого доступу з метро, ​​а також фактори центра міста і великої кількості офісних співробітників в цьому районі забезпечать ТРЦ високий трафік і в будні дні.

Зібрати кращих

– Як проходить процес формування tenant-mix ТРЦ? Яка зараз заповнюваність ТРЦ за підписаними договорами і яких ключових орендарів можете озвучити?

– У нас підписані практично всі орендарі – заповнюваність становить понад 95%. В цілому, нам вдалося зібрати дуже якісний для Харкова пул орендарів. На мінус першому поверсі у нас буде працювати вже згадуваний супермаркет Сільпо, магазини побутової техніки та електроніки, а також торгові точки з товарами імпульсного попиту в прикасовій зоні. На першому і другому поверхах будуть працювати оператори сегменту fashion. Це основний сегмент ТРЦ, в який нам вдалося залучити найбільші міжнародні бренди, в тому числі провідні fashion-групи Argo, MTI, LPP, MD Fashion, Ultragroup та інших операторів, яких ми поки що не можемо озвучувати через умови конфіденційності. Також у нас буде широкий пул операторів спорттоварів (Nike, Under Armour, Puma, Марафон, Мегаспорт та інші). Непідписаними залишаються тільки дрібні магазини в касовій зоні, кілька невеликих монобрендових точок з дитячими товарами та пара ресторанів.

– Одним з найбільш постраждалих сегментів в період пандемії стали оператори фуд-корту і розваг. Як цей факт вплинув на формування tenant-mix і частку цих сегментів в структурі орендарів ТРЦ?

– Насправді ніяких складнощів з їх залученням в ТРЦ не було, тому що більшість операторів фуд-корту і розваг були підписані давно, ще до початку епідемії в Україні. Зрозуміло, що кінотеатри і заклади громадського харчування сильно постраждали через карантинні обмеження, проте ніхто з наших партнерів не відмовився від своїх зобов’язань. Кінотеатр Multiplex вже прийняв приміщення на адаптацію і готується відкритися в раніше заплановані терміни. При цьому хотів би відзначити, що об’єкт в ТРЦ Nikolsky буде одним з кращих в мережі Multiplex в Україні. У ньому буде працювати зона прем’єрних показів, новітні технології кінопоказу, а також відкрита і закрита тераси, які дозволять проводити будь-які світські заходи.

– Які ще оператори розваг і фуд-корту будуть працювати в ТРЦ Nikolsky?

– Якщо говорити про інших операторів розваг, то в ТРЦ Nikolsky ми реалізуємо свій боулінг Lucky Strike, який успішно працює в наших ТРЦ в Херсоні та Черкасах. Цей об’єкт також готується до відкриття згідно з планом. Ми вже закупили все необхідне обладнання і ведемо оздоблювальні роботи в приміщенні боулінгу.

Крім того, в ТРЦ буде працювати два дитячих розважальних центри. Один з них буде більшою мірою мультимедійним, а інший (Smile Park) – класичним.

Що стосується фуд-операторів, то всі вони також були підписані ще до пандемії і вільних локацій на фуд-корті у нас немає. У зоні фуд-корту на 450 посадочних місць працюватимуть всі ключові оператори цього сегменту, в тому числі – найбільший міжнародний гравець фаст-фуду – McDonald’s. На території ТРЦ також будуть працювати сім ресторанів. Чотири з них уже здані, ще по трьом локаціям ми продовжуємо пошук якісних ресторанних проектів.

– В останні роки дуже багато великих ТРЦ в Україні відкривалися з високою часткою непрацюючих магазинів. З якою заповнюваністю по відчиненим дверям плануєте почати роботу ТРЦ Nikolsky навесні цього року?

– Ви праві, останнім часом дійсно дуже багато торгових центрів відкриваються напівпорожніми. З нашої точки зору, це не дуже добре для ТРЦ, тому ми будемо прагнути розпочати роботу зі 100% працюючих орендарів. З огляду на нинішню динаміку заповнюваності, до моменту відкриття точно будуть підписані договори оренди на 100% площ.

Ми не прострочили передачу жодного приміщення, а в деяких випадках навіть передавали їх раніше визначених термінів. Тому якщо орендарі ТРЦ також виконають свої зобов’язання, ми зможемо розраховувати на дуже високий для українського ринку показник відкритих магазинів на старті роботи.

Припускаю, що через об’єктивні чинники, пов’язані з карантинними обмеженнями і загальною нестабільністю в країні, деякі орендарі можуть не встигнути підготувати свої магазини в запланований термін. Тому реальна цифра – вийти на показник в 95% відкритих магазинів на момент запуску ТРЦ. В принципі, всі наші попередні проекти ТРЦ також відкривалися із заповнюваністю, близькою до цієї цифри.

Фінансове питання

– На початку цього року компанія залучила кредит в більш ніж 50 млн євро від польського держбанку BGK для будівництва ТРЦ Nikolsky. Зарубіжні банки не так часто фінансують український бізнес. За рахунок чого вдалося домовитися про надання кредиту?

– Насправді, до недавніх пір закордонні банки взагалі не фінансували українських девелоперів. На щастя, нам вдалося залучити фінансування на добудову ТРЦ на прийнятних умовах. У питанні досягнення домовленостей я б виділив три ключові чинники успіху. Перший: якісний проект ТРЦ з унікальним розташуванням і високим інтересом з боку рітейлерів. Другий: готовність проекту. На момент звернення до банку будівельна готовність ТРЦ була вище 50%. Був каркас, частина фасадів, дах – все це знижує ризики і є додатковим аргументом для фінустанови. Ну і третій: готовність самої компанії до залучення банківського фінансування. Щоб отримати позику, потрібно пройти певні аудити та інші юридичні процедури, які можуть займати час.

– Скільки часу пішло у Budhouse Group на угоду з BGK?

– На щастя, Budhouse Group був багато в чому готовий до отримання кредиту, тому що працює абсолютно прозоро. У нас вже були виконано багато необхідних умов для залучення коштів, тому нам вдалося з фантастичною швидкістю домовитися з банком і підписати контракт.

Від першого відвідування фахівцями банку будівельного майданчика ТРЦ Nikolsky до підписання контракту минуло всього близько півроку.

Для порівняння можу сказати, що такі переговори часто можуть займати 1-2 роки. Вважаю, що досвід Budhouse – це своєрідне «вікно в Європу» для українського бізнесу. Тому що тепер з цим банком контактує майже весь ринок. Дуже багато українських девелоперів хочуть піти нашим шляхом, адже побачили, що залучення зарубіжного фінансування можливо.

– Якою в цілому буде сума інвестицій в ТРЦ Nikolsky і який термін окупності закладено в проект?

– Загальний бюджет ТРЦ Nikolsky складе приблизно 110 млн євро. Що стосується терміну окупності, то в умовах пандемії коронавірусу та загальної невизначеності його вкрай складно прогнозувати. До карантину ми закладали в проект окупність у вісім років. Однак це був досить песимістичний бюджет. Якщо виходити з підписаних договорів і діючих ставок оренди, ми цей план окупності випереджаємо. Інтерес рітейлерів до проекту виявився навіть вище очікуваного, а попит на приміщення дозволив нам встановити орендні ставки на рівні кращих київських ТРЦ. Якщо обороти орендарів будуть відповідними, то ми зможемо перевершити очікування по прибутковості комплексу.

Читайте також –

Найбільший в Україні: топ-5 ключових особливостей столичного Blockbuster Mall