Що робити з орендою приміщень підприємствам, які потрапили до «червоної зони» та вимушені припинити свою діяльність

З прийняттям Кабінетом міністрів України нових правил введення карантину, при потраплянні до «червоної зони», окремі заклади торгівлі знову ризикують бути обмежені у веденні своєї господарської діяльності. А отже питання сплати чи несплати орендної плати залишається актуальним.

Цей матеріал також доступний російською мовою

Як показує попередній досвід перших «карантинних» місяців, не всі орендарі та орендодавці змогли домовитись та знайти «золоту середину». З цього приводу, народними депутатами декілька разів вносились та приймались зміни до Цивільного кодексу. Що ж є сьогодні.

16 липня 2020 року набув чинності Закон України від 16.06.2020 № 692 , яким в черговий раз внесені зміни, зокрема, до пункту 14 Перехідних положень Цивільного кодексу України.

Оновленою редакцією пункту визначено, що з моменту встановлення карантину і до його відміни (скасування) в установленому законом порядку, плата за користування нерухомим майном (його частиною) підлягає зменшенню за вимогою наймача, який здійснює підприємницьку діяльність з використанням цього майна, впродовж усього часу, коли майно не могло використовуватися в підприємницькій діяльності наймача в повному обсязі через запроваджені обмеження та (або) заборони.

При встановленні вищевизначених обставин, розмір плати за користування майном не може перевищувати сукупний (пропорційно до орендованої площі) обсяг витрат, які наймодавець здійснив або повинен буде здійснити за відповідний період для внесення плати за землю, сплати податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, і сплати вартості комунальних послуг.

Зазначені витрати покладаються на наймача як плата за користуванням майном за відповідний період пропорційно площі нерухомого майна, яку він наймає відповідно до договору, якщо договором не передбачений обов’язок наймача самостійно сплатити ці витрати повністю або частково.

Не дивлячись на змінену редакцію норми закону, орендар не звільняється від обов’язку доведення обставин, у зв’язку з якими він не міг або не може використовувати орендоване майно.

З метою початку процедури перегляду розміру орендної плати, наймач повинен направити наймодавцю вимогу щодо зменшення плати за користування нерухомим майном з відповідним обґрунтуванням.

Основною підставою для звернення орендаря є обмеження ведення підприємницької діяльності, зокрема, у зв’язку з потраплянням окремого регіону до «червоної зони» та прийняттям на місцевому рівні розпоряджень чи інших актів, які встановлюють відповідні обмеження згідно Постанови КМУ від 22.07.2020 № 641.

Додатково, для доведення неможливості використання орендованих приміщень (будівель), наймач може посилатись, зокрема, на:

• отримані сертифікати ТПП про підтвердження форс-мажорних обставин;
• складені сторонами договору акти про неможливість користування орендованим майном;
• внутрішні документи підприємства про припинення діяльності на час карантину;
• інші документи, які оформлювались сторонами договору та можуть засвідчити про фактичне припинення ведення господарської діяльності суб’єктом господарювання на час карантинних заходів з використанням орендованого приміщення.

Окремої уваги потребуватиме розгляд обставин щодо неможливості використання об’єкту в повному обсязі, як це зазначено в п.14 Перехідних положень ЦКУ.

Відсутність чітких критеріїв визначення таких обставин можуть по-різному трактуватись сторонами договору. Отже, з метою обґрунтування неможливості використання приміщення за призначенням або ж доведення неможливості ведення своєї господарської діяльності з використанням орендованого приміщення в повному обсязі, необхідно звернути увагу на умови, закріплені в укладеному договорі найму, а саме: з якою метою орендар наймав приміщення, на яких умовах розміщення та у який спосіб наразі може його використовувати для ведення господарської діяльності в ньому, а також як змінились дана мета та спосіб після запровадження карантинних заходів/обмежень.

Задля попередження негативних податкових наслідків, які можуть настати через неналежне відображення у бухгалтерській звітності змінених розмірів орендних платежів та/чи порядку їх оплати, досягнена сторонами згода про зменшення розміру орендної плати/ненарахування орендної плати/зміну порядку її оплати повинна бути викладена в додатковій угоді до договору.

В свою чергу, необхідно врахувати, що норма п.14 Перехідних положень Цивільного кодексу не поширюється на суб’єктів господарювання, які впродовж дії карантину фактично здійснювали діяльність з використанням цього майна в своїй господарській діяльності в повному обсязі, а також на договори найму майна, яке належить територіальній громаді.

Щодо звільнення від орендної плати або зменшення її розміру у приміщеннях (будівлях) державної форми власності, Кабінетом Міністрів України прийнятий окремий порядок з переліком видів діяльності, що можуть на це мати право, який затверджений Постановою Кабміну від 15 липня 2020 р. № 611 “Деякі питання сплати орендної плати за державне майно під час дії карантину”.

Автор – Наталія Петрівська, Head of GR Асоціації рітейлерів України

Читайте також –

Спірне питання: як рітейлерам і ТРЦ вести бізнес в «червоній» зоні