Чи можуть рітейлери не платити за оренду через карантин – роз’яснення юриста

Вчора Верховна Рада внесла зміни до Цивільного кодексу, які фактично дозволили орендарям не платити за орендовані приміщення в період карантину. Але цей закон поки що не вступив в силу.

Цей матеріал доступний російською мовою

Юрист юридичної компанії Ader Haber Дмитро Макіян в колонці для RAU роз’яснює суть внесених до законодавства змін та їхніх наслідків для галузі рітейлу.

Нещодавно прийнятий законопроект №3275 встановлює додаткові норми до прикінцевих положень Цивільного кодексу України. Відповідно до них передбачається, що орендар має право не виконувати свої зобов’язання по оплаті орендної плати в порядку, передбаченому ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України. При цьому, відповідними положеннями чітко визначається, що карантин, викликаний COVID-19 є саме тією обставиною, за які орендар не відповідає. У той же час важливо уточнити, що орендоване майно не було і не могло бути використано через карантин.

З огляду на зазначене, дані положення мають всі ознаки того, що цільове призначення їх прийняття поширюється на бізнес, в тому числі й на рітейлерів. Факт же того, що дані норми введені в Цивільний кодекс України (що деяких підштовхує думати, що він впливає лише на фізичні особи) обумовлений тим, що саме цей уніфікований нормативно-правовий акт містить загальні норми, що регулюють відносини оренди – як цивільні, так і господарські (комерційні).

У той же час, законодавцем не було визначено спеціальний порядок застосування даних норм. Однак, на нашу думку, це не повинно бути великою перешкодою для їх реалізації орендарем.

Справа в тому, що орендна плата може бути оплачена орендарем в примусовому порядку лише за допомогою звернення орендодавця до суду. У разі ж, якщо орендар в порядку судового розгляду зверне увагу суду на новоприйняті норми, то велика ймовірність, що для орендодавця такий судовий спір нічого не дасть – в позові про примусове стягнення буде відмовлено. Безумовно, якщо договір між сторонами не має будь-яких особливостей застосування до нього норм статті 762 Цивільного кодексу України, – що вимагає обов’язкової юридичної перевірки.

З іншого боку, варто зазначити, що в даній ситуації має бути повне взаємне розуміння сторін договірних відносин. Найбільш правильним для орендаря буде відправити письмове повідомлення орендодавцю про те, що орендна плата не буде платитися в порядку, передбаченому ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України.

У той же час, вкрай бажано звернути увагу орендодавця, що орендовані приміщення не можуть бути використані орендарем в силу прийнятих Кабінетом Міністрів України та органами місцевої влади обмежувальних заходів з протидії поширенню COVID-19. Обов’язково при цьому вказувати пряму норму того нормативного документа, на підставі якого застосовані обмежувальні заходи, які безпосередньо впливають на орендаря. В іншому випадку, орендодавець може домагатися того, що орендовані приміщення або використовувалися, або могли бути використані орендарем і на нього прийняті обмежувальні заходи не поширюються.

Читайте також – 

ADER HABER: що на практиці означає для рітейлу визнання українським парламентом карантину, як форс-мажорної обставини