Курс на зростання: що буде з ринком торговельної нерухомості України в 2020 році

Як розвивалася торговельна нерухомість України в 2019-му, які тенденції спостерігалися в сфері девелопменту та чого чекати керуючим ТРЦ і рітейлерам від 2020 року.

Цей матеріал доступний російською мовою

Минулий рік був одним з найбільш динамічних для ринку торговельної нерухомості України за останні роки. Як в Києві, так і в регіонах відкрилися нові ТРЦ, однак високий попит на якісні торгові приміщення зберігся. Як наслідок, орендні ставки в найбільш успішних ТРЦ продовжили зростати. Однак відкриття нових масштабних об’єктів може призвести до стабілізації ставок і перерозподілу потоків споживачів.

Поповнення ринку

За оцінками консалтингової компанії Cushman & Wakefield нова пропозиція торговельної нерухомості в Україні в 2019 році перевищила 300 000 кв. м. Найбільшими об’єктами, введеними в експлуатацію в минулому році, стали столичні ТРЦ Blockbuster Mall (близько 100 000 кв. м GLA) і River Mall (майже 55 000 кв. м GLA), а також львівський СТРЦ Spartak (23 000 кв. м GLA). Також слід зазначити розширення одеських торгово-розважальних центрів City Center і Gagarinn Plaza, які запустили другі черги комплексів.

Як відзначають аналітики консалтингової компанії CBRE Ukraine, з урахуванням збільшення доходів громадян і зростання торгового обороту попит на якісні об’єкти в Україні був високим. На найбільшому київському ринку нова пропозиція була незначною в першому півріччі, і лише в другій половині були введені два великих об’єкта. У той же час, з огляду на те, що ТРЦ River Mall вийшов на ринок заповненим, поява нового ТРЦ в III кварталі ніяк не вплинула на середню вакантність. Проте, вже в IV кварталі відкрився один з найбільших ТРЦ України Blockbuster Mall, дещо збільшивши середню вакантність на ринку з 3% на початок 2019-го до 4,3% на кінець року.

Реконцепти першої хвилі

Керівник департаменту торговельної нерухомості Cushman & Wakefield в Україні Катерина Весна каже, що в минулому році торговельні центри першого покоління продовжили працювати над оновленням концепцій, реброкериджем і репозиціюванням. «Цікавою особливістю цього року став досвід двох ТРЦ, які для реалізації своїх планів по оновленню повністю зупинили роботу торгових галерей. Це ТРЦ Караван в Києві, який в грудні відкрив двері у форматі outlet, а також ТРЦ Neo Plaza в Дніпрі», – уточнює Весна.

Генеральний директор столичного МФК Gulliver Ірина Круппа додає, що старі ТЦ намагаються виживати в умовах зростаючої конкуренції. Крім ТРЦ Караван, реконцепцію своїх об’єктів в 2019 році проводили столичні ТЦ Квадрат Лук’янівка, ТРЦ Dream Town, ТЦ Piramida та інші.

Активно оновлювалися і об’єкти компанії Dragon Capital, в портфель якої входять столичні торговельні центри Aladdin і Piramida, а також регіональні ТРЦ Sky Park (Вінниця) і Victoria Gardens (Львів). Як розповіла RAU комерційний директор підрозділу Property Management Dragon Capital Наталія Кравець, завдяки оновленню об’єктів, посиленню tenant-mix і нарощуванню маркетингової активності, компанії вдалося істотно збільшити відвідуваність і товарообіги ТРЦ.

Зокрема, у львівському ТРЦ Victoria Gardens відвідуваність в 2019 році зросла на 18% в порівнянні з 2018-м, а товарообіг з квадратного метра в доларовому еквіваленті – на 19%. Відвідуваність столичного ТЦ Piramida в минулому році була на 12,9% вищою в порівнянні з періодом до придбання (2016 рік), а товарообіг орендарів в доларах – більше на 89%. У вінницькому Sky Park відвідуваність в 2018 році виросла на 12%, а в 2019-му – ще на 6%, в той час як товарообіг орендарів ТРЦ тільки в минулому році збільшився на 34%.

На думку генерального директора девелоперської компанії Arricano Анни Чуботіної, минулий рік став багато в чому показовим для ринку торговельної нерухомості. «Багато торговельних центрів працювали над посиленням пулу орендарів, а також розширювали товарні категорії, які показували хороше зростання товарообігів. Низка проектів оновила своє позиціонування для таргетингових аудиторій: активізувалися формати аутлетів, соціальних просторів, екосистем і омніканальності. Очевидно, що дана тенденція буде продовжуватися і в 2020-му», – вважає топ-менеджер Arricano.

Вплив рітейл-операторів

Зростання доходів і поліпшення споживчих настроїв активізували на українському ринку не тільки девелоперів, а й рітейлерів. Останні динамічно масштабувати свої торгові мережі, причому як в Києві, так і в регіонах. Як відзначають в CBRE, в минулому році польський взуттєвий бренд CCC вперше відкрив магазини в Одесі (ТРЦ City Center), Черкасах (ТРЦ Lubava) і Дніпрі (ТРЦ Neo Plaza). Японський бренд Miniso продовжив експансію в Україні й вийшов на ринки Дніпра (ТЦ Мерлін), Харкова (вул. Сумська, 45) та Запоріжжя (ТРЦ City Mall), а торгова мережа товарів для дому JYSK відкрила перші магазини в Миколаєві (ТЦ Амстор), Чернівцях (ТЦ Майдан), Кам’янці-Подільському (Фуршет) і Черкасах (ТРЦ Depo’t Center).

Cтарший агент департаменту торговельної нерухомості Cushman & Wakefield в Україні Анна Марсова зазначає, що міжнародні рітейлери все частіше виявляють інтерес до міст з населенням менше 700 000 чоловік.

«Варто відзначити активні темпи розвитку магазинів групи компанії LPP, яка відкрила або оновила свої магазини в Києві, Одесі, Львові, Дніпрі та Харкові. На жаль, незважаючи на анонс, відкриття першого магазину в форматі city center store шведської компанії IKEA в 2019 році так і не відбулося. Але все ж варто очікувати появу магазину цього рітейлера в 2020 році», – додає Катерина Весна.

Активний розвиток міжнародних універмагів одягу (Inditex, LPP, LC Waikiki), великих спортивних мереж і впровадження нових розширених форматів магазинів також вплинули на торговельні центри. «Це відобразилося на таких показниках ТРЦ як середній розмір лота і співвідношення якірних орендарів до інших операторів в бік збільшення перших. Якщо в концепції майбутніх проектів це можна передбачити, то в діючих ТРЦ розміщення великого магазину – завжди складніше завдання. У зв’язку з цим, темпи розвитку багатьох мереж відстають від запланованих», – пояснює Катерина Весна.

Ірина Круппа звертає увагу на іншу тенденцію – зростання сегменту громадського харчування в структурі орендарів ТРЦ. «Запуск Food Hall в Lavina Mall і відкриття Kiev Food Market підтверджує попит на формат швидкої, різноманітної і доступної кухні в одному місці. Культура громадського харчування набуває статусу модного і популярного місця зустрічі», – стверджує Круппа. Підтверджує цю тенденцію і партнер консалтингової компанії Retail & Development Advisor Олександр Фіалка, за словами якого за останні 10 років частка торговельних площ, відданих під сегмент food & beverage збільшилася як в Європі, так і в Америці.

Опитані RAU експерти вважають, що в цілому український ринок торговельної нерухомості залишається привабливим для міжнародних брендів.

В той же час, аналітики компанії CBRE Ukraine констатують, що кількість нових fashion-рітейлерів в 2019 році була обмеженою в зв’язку з невизначеністю політичної ситуації (президентські та парламентські вибори), а також з огляду на очікування нової пропозиції торгових площ в найближчому майбутньому.

В минулому році на український ринок вийшли Claudie Pierlot (французький бренд одягу преміум-класу), Missha (корейський косметичний бренд), Decathlon (французький бренд спорттоварів), Weill (французький бренд одягу преміум-класу), Escada (німецький бренд одягу преміум-класу ), The North Face (американський бренд товарів спортивного призначення) та інші. А в 2020-му, окрім давно очікуваної IKEA, прогнозують появу таких брендів, як Kipling (бельгійський бренд аксесуарів), Elisabetta Franchi (італійський бренд одягу преміум-класу) і AVVA (турецький магазин чоловічого одягу).

Девелопери на коні

В умовах зростаючого попиту на якісну торговельну нерухомість з боку рітейл-операторів, найбільш успішні торгові центри в минулому році мали практично нульову вакантність. «Ми бачимо посилення дефіциту якісних торгових майданчиків в містах-мільйонниках. У керуючих компаній професійних регіональних ТРЦ сформовані листи очікування з великоформатних орендарів, які хочуть відкрити магазини в регіонах, але плани їх розвитку стримує дефіцит майданчиків для розміщення», – коментує Олександра Негода, комерційний директор компанії DCH I & RE, яка управляє мережею ТРЦ Караван в Києві, Дніпрі та Харкові.

За її словами, для регіональних ТРЦ компанії середньорічний показник вакантності становив менше 1% і мав ротаційний характер. А в столичному Каравані станом на дату відкриття об’єкта після реконцепції були підписані контракти на більш ніж 97% площ.

Вакантність в ТРЦ Arricano також залишається на рівні технічної або нульової. «На кінець червня цього року ми досягли рекордних показників по заповнюваності – вакантність у всіх торгових центрах Arricano склала 0,1%. Ця тенденція спостерігається в більшості професійних торгових центрів України», – запевняє Анна Чуботіна.

Низьку вакантність фіксували і в об’єктах компанії Dragon Capital: ТЦ Піраміда (0%), ТРЦ Aladdin (1%), ТРЦ Sky Park (3,3%) і Victoria Gardens (1,2%).

В умовах високої заповнюваності та обмеженої пропозиції на ринку, девелопери підвищували орендні ставки. «Орендні ставки в доларовому еквіваленті в наших регіональних проектах в 2019 році в середньому збільшилися на 20% в Харкові та Дніпрі», – розповідає Олександра Негода.

При цьому експерти вважають, що значний обсяг нової пропозиції торгових площ в 2020-21 роках сприятиме стабілізації орендних ставок в Києві. «Існує висока ймовірність, що після повноцінного запуску ТРЦ Blockbuster і Retroville, ставки оренди перестануть рости, а то і скоригуються в бік зниження. Разом з тим, вартість оренди в нових проектах швидше за все буде істотно відрізнятися від успішних функціонуючих ТЦ – в межах 20-30%», – вважає Наталія Кравець з Dragon Capital.

Що стосується ставок оренди в регіонах, то на думку топ-менеджера, вони продовжать помірне зростання через дефіцит торговельних площ і обмежене введення нових ТЦ.

Посилення конкуренції

Втім, в найближчий рік-два український ринок торговельної нерухомості може поповнитися рекордним обсягом нової пропозиції. За даними Cushman & Wakefield, на 2020-21 роки девелопери заявили відкриття більше 13 великих торгових центрів з GLA від 15 000 кв. м. У разі їхнього своєчасного запуску, загальна пропозиція на ринку зросте більш ніж на 700 000 кв. м. Серед найбільших ТРЦ, заявлених до відкриття, столичні ТРЦ Respublika (139 000 кв. м GLA), Ocean Mall (84 000 кв. м GLA), Retroville (77 000 кв. м GLA) і друга черга Rive Gauche (55 000 кв. м GLA), а також регіональні проекти ТРЦ Нікольський (Харків, 52 000 кв. м GLA) і Alexander Plaza (48 000 кв. м GLA, Запоріжжя).

Вихід на ринок нових гравців неминуче призведе до посилення конкуренції за споживача, вважає Наталія Кравець. «Ринок зростає набагато швидше, ніж населення Києва і доходи громадян. Тому перерозподіл потоків споживачів між ТРЦ неминучий», – говорить вона.

Ірина Круппа очікує, що після відкриття всіх ТРЦ, запланованих на найближчі роки, в столиці відбудеться повне насичення ринку. «Уже в цьому році ми спостерігали, як відкриття тільки в Києві кількох ТРЦ вплинуло на перерозподіл потоків і поки що на невелику, але все ж ротацію орендарів в існуючих об’єктах», – зазначає СЕО МФК Gulliver.

Що стосується подальшого девелопмента, експерти не виключають, що з насиченням столиці зведення об’єктів торговельної нерухомості активізується в регіонах країни. «Крім Києва, нові об’єкти будуть з’являтися в Запоріжжі, Івано-Франківську, Харкові, Вінниці та Дніпрі. Ці міста демонструють позитивну динаміку зростання заробітних плат і роздрібного товарообігу вже декілька років поспіль, а їхня потреба в якісних торгових площах залишається незадоволеною. Інші міста також будуть активними, наприклад, Одеса і Львів, однак в найближчі пару років приріст якісних квадратних метрів тут буде в основному за рахунок розширення існуючих об’єктів», – резюмує Катерина Весна.

Читайте також – 

Planeta Mall: нові власники харківського Магелану вдвічі збільшать площу ТРЦ