Курс на вырост: что будет с рынком торговой недвижимости Украины в 2020 году

Как развивалась торговая недвижимость Украины в 2019-м, какие тенденции наблюдались в сфере девелопмента и чего ждать управляющим ТРЦ и ритейлерам от 2020 года.

Читайте українською

Прошедший год был одним из наиболее динамичных для рынка торговой недвижимости Украины за последние годы. Как в Киеве, так и в регионах открылись новые ТРЦ, однако высокий спрос на качественные торговые помещения сохранился. Как следствие, арендные ставки в наиболее успешных ТРЦ продолжили расти. Однако открытие новых масштабных объектов может привести к стабилизации ставок и перераспределению потоков потребителей.

Пополнение рынка

По оценкам консалтинговой компании Cushman & Wakefield новое предложение торговой недвижимости в Украине в 2019 году превысило 300 000 кв. м. Крупнейшими объектами, введенными в эксплуатацию в прошедшем году, стали столичные ТРЦ Blockbuster Mall (около 100 000 кв. м GLA) и River Mall (почти 55 000 кв. м GLA), а также львовский СТРЦ Spartak (23 000 кв. м GLA). Также следует отметить расширение одесских торгово-развлекательных центров City Center и Gagarinn Plaza, запустивших вторые очереди комплексов.

Как отмечают аналитики консалтинговой компании CBRE Ukraine, с учетом увеличения доходов граждан и роста торгового оборота спрос на качественные объекты в Украине был высоким. На наиболее емком киевском рынке новое предложение было незначительным в первом полугодии, и лишь во второй половине были введены два крупных объекта. В то же время, учитывая, что ТРЦ River Mall вышел на рынок заполненным, появление нового ТРЦ в III квартале никак не повлияло на среднюю вакантность. Тем не менее, уже в IV квартале открылся один из крупнейших ТРЦ Украины Blockbuster Mall, несколько увеличив среднюю вакантность на рынке с 3% на начало 2019-го до 4,3% на конец года.

Реконцепты первой волны

Руководитель департамента торговой недвижимости Cushman & Wakefield в Украине Катерина Весна говорит, что в прошедшем году торговые центры первого поколения продолжили работать над обновлением концепций, реброкериджем и репозиционированием. «Интересной особенностью этого года стал опыт двух ТРЦ, которые для реализации своих планов по обновлению полностью остановили работу торговых галерей. Это ТРЦ Караван в Киеве, который в декабре открыл двери в формате outlet, а также ТРЦ Neo Plaza в Днепре», — уточняет Весна.

Генеральный директор столичного МФК Gulliver Ирина Круппа добавляет, что старые ТЦ стараются выживать в условиях растущей конкуренцией. Помимо ТРЦ Караван, реконцепцию своих объектов в 2019 году проводили столичные ТЦ Квадрат Лукьяновка, ТРЦ Dream Town, ТЦ Piramida и другие.

Активно обновлялись и объекты компании Dragon Capital, в портфель которой входят столичные торговые центры Aladdin и Piramida, а также региональные ТРЦ Sky Park (Винница) и Victoria Gardens (Львов). Как рассказала RAU коммерческий директор подразделения Property Management Dragon Capital Наталья Кравец, благодаря обновлению объектов, усилению tenant-mix и наращиванию маркетинговой активности, компании удалось существенно увеличить посещаемость и товарообороты ТРЦ.

В частности, во львовском ТРЦ Victoria Gardens посещаемость в 2019 году выросла на 18% по сравнению с 2018-м, а товарооборот с квадратного метра в долларовом эквиваленте – на 19%. Посещаемость столичного ТЦ Piramida в прошлом году была на 12,9% выше по сравнению с периодом до приобретения (2016 год), а товарооборот арендаторов в долларах – больше на 89%. В винницком Sky Park посещаемость в 2018 году выросла на 12%, а в 2019-м – еще на 6%, в то время как товарообороты арендаторов ТРЦ только в прошлом году увеличились на 34%.

По мнению генерального директора девелоперской компании Arricano Анны Чуботиной, уходящий год стал во многом показательным для рынка торговой недвижимости. «Многие торговые центры работали над усилением пула арендаторов, а также расширяли товарные категории, которые показывали хороший рост товарооборотов. Ряд проектов обновили свое позиционирование для таргетинговых аудиторий: активизировались форматы аутлетов, социальных пространств, экосистем и омниканальности. Очевидно, что данная тенденция будет продолжаться и в 2020-м», — считает топ-менеджер Arricano.

Влияние ритейл-операторов

Рост доходов и улучшение потребительских настроений активизировали на украинском рынке не только девелоперов, но и ритейлеров. Последние динамично масштабировали свои торговые сети, причем как в Киеве, так и в регионах. Как отмечают в CBRE, в прошлом году польский обувной бренд CCC впервые открыл магазины в Одессе (ТРЦ City Center), Черкассах (ТРЦ Lubava) и Днепре (ТРЦ Neo Plaza). Японский бренд Miniso продолжил экспансию в Украине и вышел на рынки Днепра (ТЦ Мерлин), Харькова (ул. Сумская, 45) и Запорожья (ТРЦ City Mall), а торговая сеть товаров для дома JYSK открыла первые магазины в Николаеве (ТЦ Амстор), Черновцах (ТЦ Майдан), Каменце-Подольском (Фуршет) и Черкассах (ТРЦ Depo’t Center).

Cтарший агент департамента торговой недвижимости Cushman & Wakefield в Украине Анна Марсова отмечает, что международные ритейлеры все чаще проявляют интерес к городам с населением менее 700 000 человек.

«Стоит отметить активные темпы развития магазинов группы компании LPP, которая открыла либо обновила свои магазины в Киеве, Одессе, Львове, Днепре и Харькове. К сожалению, несмотря на анонс, открытие первого магазина в формате city center store шведской компанией IKEA в 2019 году так и не состоялось. Но все же стоит ожидать появление магазина этого ритейлера в 2020 году», — добавляет Катерина Весна.

Активное развитие международных универмагов одежды (Inditex, LPP, LC Waikiki), крупных спортивных сетей и внедрение новых расширенных форматов магазинов также повлияли на торговые центры. «Это отразилось на таких показателях ТРЦ как средний размер лота и соотношение якорных арендаторов к другим операторам в сторону увеличения первых. Если в концепции будущих проектов это можно предусмотреть, то в действующих ТРЦ размещение крупного магазина – всегда более сложная задача. В связи с этим, темпы развития многих сетей отстают от запланированных», – поясняет Екатерина Весна.

Ирина Круппа обращает внимание на другую тенденцию — рост сегмента общественного питания в структуре арендаторов ТРЦ. «Запуск Food Hall в Lavina Mall и открытие Kiev Food Market подтверждает спрос на формат быстрой, разнообразной и доступной кухни в одном месте. Культура общественного питания приобретает статус модного и популярного места встречи», — утверждает Круппа. Подтверждает эту тенденцию и партнер консалтинговой компании Retail & Development Advisor Александр Фиалка, по словам которого за последние 10 лет доля торговых площадей, отданных под сегмент food & beverage увеличилась как в Европе, так и в Америке.

Опрошенные RAU эксперты считают, что в целом украинский рынок торговой недвижимости остается привлекательным для международных брендов.

В то же время, аналитики компании CBRE Ukraine констатируют, что количество новых fashion-ритейлеров в 2019 году было ограниченным в связи с неопределенностью политический ситуации (президентские и парламентские выборы), а также ввиду ожидания нового предложения торговых площадей в ближайшем будущем.

В прошедшем году на украинский рынок вышли Claudie Pierlot (французский бренд одежды премиум-класса), Missha (корейский косметический бренд), Decathlon (французский бренд спорттоваров), Weill (французский бренд одежды премиум-класса), Escada (немецкий бренд одежды премиум-класса), The North Face (американский бренд товаров спортивного предназначения) и другие. А в 2020-м, помимо давно ожидаемой IKEA, прогнозируют появление таких брендов, как Kipling (бельгийский бренд аксессуаров), Elisabetta Franchi (итальянский бренд одежды премиум-класса) и AVVA (турецкий магазин мужской одежды).

Девелоперы на коне

В условиях растущего спроса на качественную торговую недвижимость со стороны ритейл-операторов, наиболее успешные торговые центры в прошедшем году имели практически нулевую вакантность. «Мы видим усиление дефицита качественных торговых площадок в городах-миллионниках. У управляющих компаний профессиональных региональных ТРЦ сформированы листы ожидания из крупноформатных арендаторов, которые хотят открыть магазины в регионах, но планы их развития сдерживает дефицит площадок для размещения», — комментирует Александра Негода, коммерческий директор компании DCH I&RE, которая управляет сетью ТРЦ Караван в Киеве, Днепре и Харькове.

По ее словам, для региональных ТРЦ компании среднегодовой показатель вакантности составил менее 1% и имел ротационный характер. А в столичном Караване по состоянию на дату открытия объекта после реконцепции были подписаны контракты на более чем 97% площадей.

Вакантность в ТРЦ Arricano также остается на уровне технической или нулевой. «На конец июня этого года мы достигли рекордных показателей по заполняемости – вакантность во всех торговых центрах Arricano составила 0,1%. Эта тенденция наблюдается в большинстве профессиональных торговых центров Украины», — уверяет Анна Чуботина.

Низкую вакантность фиксировали и в объектах компании Dragon Capital: ТЦ Пирамида (0%), ТРЦ Aladdin (1%), ТРЦ Sky Park (3,3%) и Victoria Gardens (1,2%).

В условиях высокой заполняемости и ограниченного предложения на рынке, девелоперы повышали арендные ставки. «Арендные ставки в долларовом эквиваленте в наших региональных проектах в 2019 году в среднем увеличились на 20% в Харькове и Днепре», — рассказывает Александра Негода.

При этом эксперты считают, что значительный объем нового предложения торговых площадей в 2020-21 годах будет способствовать стабилизации арендных ставок в Киеве. «Существует высокая вероятность, что после полноценного запуска ТРЦ Blockbuster и Retroville, ставки аренды перестанут расти, а то и скорректируются в сторону снижения. Вместе с тем, стоимость аренды в новых проектах скорее всего будет существенно отличаться от успешных функционирующих ТЦ – в пределах 20-30%», — считает Наталья Кравец из Dragon Capital.

Что касается ставок аренды в регионах, то по мнению топ-менеджера, они продолжат умеренный роста из-за дефицита торговых площадей и ограниченного ввода новых ТЦ.

Ужесточение конкуренции

Впрочем, в ближайший год-два украинский рынок торговой недвижимости может пополнится рекордным объемом нового предложения. По данным Cushman&Wakefield, на 2020-21 годы девелоперы заявили открытие более 13 крупных торговых центров с GLA от 15 000 кв. м. В случае их своевременного запуска, общее предложение на рынке вырастет более чем на 700 000 кв. м. Среди крупнейших ТРЦ, заявленных к открытию, столичные ТРЦ Respublika (139 000 кв. м GLA), Ocean Mall (84 000 кв. м GLA), Retroville (77 000 кв. м GLA) и вторая очередь Rive Gauche (55 000 кв. м GLA), а также региональные проекты ТРЦ Никольский (Харьков, 52 000 кв. м GLA) и Alexander Plaza (48 000 кв. м GLA, Запорожье).

Выход на рынок новых игроков неминуемо повлечет за собой ужесточение конкуренции за потребителя, считает Наталья Кравец. «Рынок растет гораздо быстрее, чем населения Киева и доходы граждан. Поэтому перераспределение потоков потребителей между ТРЦ неминуемо», — говорит она.

Ирина Круппа ожидает, что после открытия всех ТРЦ, запланированных на ближайшие годы, в столице произойдет полное насыщение рынка. «Уже в этом году мы наблюдали, как открытие только в Киеве нескольких ТРЦ повлияли на перераспределение потоков и пока на небольшую, но все же ротацию арендаторов в существующих объектах», — отмечает СЕО МФК Gulliver.

Что касается дальнейшего девелопмента, эксперты не исключают, что по мере насыщения столицы возведение объектов торговой недвижимости активизируется в регионах страны. «Помимо Киева, новые объекты будут появляться в Запорожье, Ивано-Франковске, Харькове, Виннице и Днепре. Эти города демонстрируют позитивную динамику роста заработных плат и розничного товарооборота уже несколько лет подряд, а их потребность в качественных торговых площадях остается неудовлетворенной. И другие города будут активными, например, Одесса и Львов, однако в ближайшие пару лет прирост качественных квадратных метров здесь будет в основном за счет расширения существующих объектов», — резюмирует Катерина Весна.

Читайте также — 

Planeta Mall: новые владельцы харьковского Магеллана вдвое увеличат площадь ТРЦ