Томаш Фіала, Dragon Capital: На заході України ставки оренди складів вищі ніж до війни, а вакантності немає взагалі

Засновник інвесткомпанії Dragon Capital в інтерв’ю Forbes.ua розповів про відновлення економіки, відбудову бізнесу та на чому заробляє зараз. RAU вибрала головне, що стосується проектів у сфері комерційної нерухомості.

Рік тому один із найбагатших бізнесменів України думав, що втратив 90% своїх статків, та був досить песимістичний щодо відновлення української економіки. У травні 2023-го підприємець налаштований значно оптимістичніше.

Скільки вже відбудовано

Частину втраченої складської нерухомості під Києвом вдалося відновити: наприклад, у Бучі із 30 000 кв. м відновили 16 000 кв. м, і вони працюють. У Стоянці із 97 000 кв. м відновили 7500 кв. м і здали в оренду. Все інше не підлягало відновленню. У Стоянці згоріло десь 90 000 кв. м, металобрухт прибирали шість місяців. Серед власників складів, які були знищені росіянами в Київській області, Dragon Capital першою почала наводити лад, а дехто ще навіть і не починав.

На відбудову витратили по кілька сотень тисяч доларів по кожному обʼєкту. А прибрати згорілі конструкції домовилися з компанією, яка собі забирає металобрухт на переробку та вивозить сміття безкоштовно.

Про дохідні напрямки

Зараз основні інвестиції сконцентровані на Львівщині. Там вигідніше будувати, бо орендні ставки вищі. Хоча всі склади, що в нас залишились на Київщині, повністю заповнені. Коли орендні ставки знову підуть вгору, почнемо будувати і в столичному регіоні.

Якщо дивитися по нашому загальному портфелю нерухомості, куди входить складська, торгова та офісна нерухомість, то у 2023-му дохід упав, порівняно з 2021-м, приблизно на 35% у валюті.

Ситуація з офісною нерухомістю найгірша. Дуже велика вакантність – до 30% – у Києві. Орендні ставки впали на 40%. На складах ситуація інша – там все заповнено, вакантності немає взагалі. Ставки в гривні зростають, у доларах вони дещо нижчі, ніж до війни, через девальвацію. У ТРЦ теж все заповнено, і орендні ставки поступово зростають разом зі зростанням товарооборотів орендарів. Ставки на склади, залежно від локації, приблизно 140–150 грн за кв. м + ПДВ. Холодні склади – більше 200 грн за кв. м + ПДВ. На заході ситуація значно краща, ставки там вищі, ніж до війни.

Про інвестиції в нові об’єкти нерухомості

Якщо можна буде щось дешево придбати, то підемо на аукціон. Поки що є де розвернутись. Наприклад, майданчики в Києві, де хотіли будувати складські приміщення. У Львові 140 000 кв. м – це інвестиція десь у $90 млн.

Вже був готовий новий фонд для розбудови індустріального парку під Києвом, на Житомирській трасі, а також у Львові. Гроші мали зайти в березні минулого року. ЄБРР повинні були вкласти туди $50 млн акціонерного капіталу. Не встигли. До Києва повернемось пізніше. Поки що минулого року добудували те, що почали до війни, – Obolon Plaza, завершили реконструкцію ТРЦ Piramida.