Ірина Круппа, Gulliver: Інформація про зв’язок ТРЦ з Поліщуком – просто чутки

Генеральний директор БФК Gulliver Ірина Круппа про успіхи компанії в 2016 році, роботу в умовах складної економічної ситуації та тиску з боку правоохоронних органів, а також про найближчі плани розвитку комплексу.

Ірина Круппа прийшла в керуючу компанію БФК Gulliver на початку 2014 року на посаду комерційного директора, але вже у середині 2015 року зайняла посаду генерального директора. За час керівництва комплексом команді, яку вона очолила, вдалося суттєво поліпшити показники роботи ТРЦ, змінивши оператора продуктового супермаркету, реалізувавши реконцепцію нульового поверху і ряд інших проектів. В інтерв’ю RAU Ірина Круппа розповіла про те, за рахунок чого Gulliver зумів залучити додатковий трафік відвідувачів і завести в ТРЦ нові для України бренди, і чому відкритий в кінці минулого року столичний ЦУМ не буде конкурентом для БФК Gulliver.

Хороший рік

– Як пройшов для торгового центру 2016 рік: наскільки зросла або знизилася відвідуваність ТРЦ, яких нових орендарів вдалося залучити, як змінилася вакантність?

– Порівняно з 2015 роком відвідуваність зросла приблизно на 35%. Загалом за 2016 рік нас відвідали 15,6 млн осіб.

Вакантність комплексу за минулий рік знизилася майже до нуля. Якщо на початок 2016 року її рівень становив близько 6%, то зараз – 0,2%.

Можна сказати, що Gulliver виходить на оптимальні показники роботи. На жаль, комплекс відкривався в складний для країни час – в кінці 2013-го, коли на Майдані починалися всім відомі події. Потім були вкрай складні і нестабільні 2014-й і 2015-й, коли потрібно було докласти максимум зусиль, щоб доповнити і поліпшити tenant-mix комплексу. Як правило, торговий центр виходить на нормальну роботу з другого року після відкриття. Але так як у нас перші 12 місяців життя фактично випали, то цей процес становлення стався не на другому, а на третьому році.

– Завдяки чому вдалося покращити показники комплексу?

– Вважаю, завдяки тому, що вдалося розставити акценти і поліпшити tenant-mix. По-перше, ми ризикнули і зробили реконцепцію нульового поверху, змінивши якірного орендаря. Раніше там працював Фуршет. Маркет повністю орендував у нас нульовий поверх і керував як прикасовою зоною, так і антресоллю, здаючи площі суборендарям. На жаль, цей поверх був у дисгармонії з іншими зонами ТРЦ: були різні рівні оздоблення, різний стиль управління. Ми ж хотіли зробити комплекс цілісним. Тому на початку 2015 року вирішили зробити реконцепцію нульового поверху, завести нового орендаря Сільпо, так як за нашими оцінками їх концепт краще підходив для задоволення потреб цільової аудиторії. У підсумку це рішення повністю виправдалося.

За розрахунками наших консультантів, зміна продуктового якоря повинна була збільшити відвідуваність на 20-25%, але ми перевиконали очікування експертів, збільшивши трафік більш ніж на третину.

– Однак цими змінами на нульовому поверсі ви не обмежилися…

– Після виходу Фуршету управління площами нульового поверху перейшло до компанії Три О. Нам потрібно було розділити торгові площі таким чином, щоб використовувати їх з найбільшою ефективністю і завести туди нових орендарів. Посилити пул орендарів нульового поверху вдалося за рахунок релокації і розширення магазину JYSK. Крім того, відкрили тут велику аптеку і завели ще одного «якоря» – супермаркет електроніки і побутової техніки Ельдорадо. Все це позитивно позначилося на показниках роботи орендарів як нульового поверху, так і ТРЦ в цілому.

– Які сегменти ТРЦ хотіли б посилити у 2017-му?

– Для того щоб посилювати ТРЦ, потрібно постійно моніторити ринок і хоча б раз в рік проводити маркетингове дослідження, аналіз цільової аудиторії, як існуючої, так і потенційної. Ми це розуміємо, тому робота над посиленням tenant-міх в нашій компанії – безперервний процес. Звичайно, на 2017 рік також ставимо завдання завести в ТРЦ найпопулярніші бренди, які будуть з’являтися на українському ринку і зможуть забезпечувати потреби наших клієнтів.

Втім, Gulliver і сам веде роботу над залученням новинок на український ринок. Яскравий приклад тому: перший в Україні магазин бренду іспанської групи Inditex – Uterque, який відкрився у нас в кінці минулого року.

Зрозуміло, що ми працюємо не тільки над залученням нових орендарів. У 2017 році маємо намір запустити управлінську digital-платформу, яка покликана автоматизувати і поліпшити комунікацію з орендарями. Наскільки мені відомо, це перший подібний проект в Україні. Розробляємо його власними силами – над проектом працює наша група IT-фахівців. Також плануємо оновити сайт нашого комплексу. Для цього залучаємо зовнішнього підрядника.

Працюємо над підвищенням сервісної складової. У ТРЦ з’являється все більше різноманітних сервісів. Приміром, у нас є така послуга як парасолька на прокат. У дощову погоду відвідувач ТРЦ може прийти на інфостійку і взяти парасольку на час абсолютно безкоштовно.

В цілому, спрямовуємо зусилля на розвиток всіх сильних сторін нашого комплексу і готуємо низку цікавих проектів, розкривати подробиці яких поки не хотілося б. Ну а наша стратегічна задача – зміцнення позицій БФК Gulliver на ринку комерційної нерухомості Києва.

Оптимальне рішення

– Багато великих зарубіжних рітейлерів, які можуть бути трафікогенеруючими в ТРЦ, такі як Inditex, Waikiki, або H&M відкривають магазини на великих площах. Готові будете забезпечити необхідну локацію для H&M в разі його виходу на український ринок?

– Gulliver ніколи не буде суперрегіональним торговим центром. Його розташування в центрі столиці дає масу переваг, але в зв’язку з цим є і деякі обмеження. У нас не так багато приміщень великої площі, зате є інші можливості, які залучають орендарів. Тому навіть ті бренди, які в основному відкриваються на великих площах, зуміли адаптуватися під ТРЦ Gulliver і відкрилися в урізаному форматі. Один з прикладів – магазин Reserved, який зайняв у нас 650 кв. м, тоді як його стандарні локації – від 1000 кв. м.

H&M – також великий об’єкт, який в основному розглядає великі приміщення площею 3-5 тисяч кв. м. Але думаю, в разі їх бажання орендувати локацію в БФК Gulliver ми б змогли знайти рішення.

– У 2016-му в столиці вперше за довгий час було зафіксовано зростання орендних ставок. Чи підвищувалася вартість оренди в ТРЦ Gulliver?

– Орендні ставки в ТРЦ Gulliver, незважаючи на 100% заповнюваність комплексу, перебувають на ринковому рівні. У більшості випадків орендна плата складається з двох складових – фіксованої ставки та відсотка з товарообігу. Радує, що в 2016 році у нас збільшилася кількість орендарів, які доплачують відсоток з товарообігу. При цьому ми можемо констатувати, що орендна плата в 2016 році збільшувалася як раз за рахунок відсотка з обороту, так як продажі наших орендарів постійно зростали.

– На вашу думку, зростання товарообігів у орендарів свідчить про відновлення платоспроможного попиту і української економіки в цілому?

– Звичайно, нам хочеться вірити, що це так. У той же час, ми не можемо говорити про те, що ця тенденція спостерігається у всіх гравців на ринку. У Gulliver вже сформувалася своя, досить забезпечена і стабільна цільова аудиторія. Це і жителі центральних районів міста, і співробітники бізнес-центру. Тут орендують офіси як великі зарубіжні компанії, так і українські компанії, які можуть дозволити собі виплачувати працівникам гідні заробітні плати.

Повертаючись до економічної ситуації, слід зазначити, що споживачі перестали витрачати гроші на непотрібний товар, навчилися рахувати витрати і стали більш раціонально підходити до покупок.

Відвідувачі нашого ТРЦ також найбільше цінують співвідношення ціна-якість. Тому магазини, які пропонують якісний товар, працюють більш стабільно.

– Учасники ринку торговельної нерухомості все більше говорять про зростання ролі розважальної складової в ТРЦ. Чи згодні ви з цим? Не вважаєте, що в ТРЦ Gulliver розважальна складова потребує підсилення?

– У Gulliver розважальна складова повністю відповідає потребам клієнтів всіх вікових груп. У нас є дитячий розважальний центр ГулліверіЯ для самих маленьких відвідувачів. Там батьки можуть залишити свою дитину на час шопінгу, або відсвяткувати день народження дитини. Для молоді у нас працює боулінг з професійним, найсучаснішим в місті обладнанням. Не дарма ж саме у нас проводяться турніри під егідою Федерації боулінгу України. Ну і кінотеатр Оскар на шість залів. Тут постійно проводяться допрем’єрні покази, які часто відвідують зірки українського шоу-бізнесу. Цей кінотеатр також користується великим успіхом.

– Яка ситуація на фуд-корті?

– Його заповнюваність 100%, плюс довгий лист очікування. Навіть незважаючи на наявність Сільпо зі своїми сильними фуд-кортами і кулінарією, фуд-корт ТРЦ дуже успішний. Ресторани також дуже добре використовують синергію з бізнес-центром – там часто проводяться ділові обіди та зустрічі. До речі, з орендарів фуд-корту доплачують оренду з товарообігу практично всі.

Конкурентне середовище

– Наприкінці 2016-го в центрі Києва відкрився ЦУМ, цільова аудиторія якого частково перетинається з вашою. Чи відчули ви посилення конкуренції в центральному районі столиці, не було відтоку відвідувачів у грудні-січні у порівнянні з аналогічним періодом минулого року?

– Цінові сегменти у нас все ж таки різні. Ми перетинаємося лише по деяким брендам. Тому відтоку відвідувачів не було. Навпаки – в грудні і січні ми продовжували фіксувати зростання відвідуваності рік до року більш ніж на третину.

Більше того, ми вітаємо відкриття ЦУМ, так як вважаємо, що він буде додатковою точкою притяжіння мешканців столиці та гостей міста в центральну частину Києва. Всі ми знаємо, що після подій 2013-2014 років центр міста, а особливо Хрещатик, був напівпорожнім. Тепер же бачимо деяке пожвавлення.

Зараз торговий центр Globus, ЦУМ і Gulliver створюють хороший торговий кластер, який може працювати в синергії і доповнюючи один одного, залучати більше покупців.

– Не можу не запитати. В кінці минулого року ТРЦ був заарештований у справі про банкрутство банку Михайлівський. Як це вплинуло на роботу ТРЦ? Як відреагували на цю новину діючі та потенційні орендарі?

– Відразу скажу, що всі заяви про зв’язки БФК Gulliver з власниками Банку Михайлівський абсолютно не обґрунтовані. Вони більшою мірою наробили шуму в пресі, але жодним чином не позначилися на роботі ТРЦ. Ніякої паніки серед наших орендарів не було, все було спокійно і без будь-яких проблем. Але до такого роду ситуацій важко адаптуватися, як і до стрибків курсів валют і загальної нестабільності в країні.

– А Віктор Поліщук давно не володіє БФК Gulliver?

– Єдиним власником БФК Gulliver є компанія Три О. Кінцеві бенефіціари вказані у відкритих джерелах.

– Однак багато ЗМІ пов’язують Gulliver саме з Поліщуком…

– Інформація про зв’язок Gulliver з Поліщуком не відповідає дійсності. Це лише чутки, які не мають під собою ніякої реальної основи.

– В останньому номері українського Forbes був опублікований рейтинг ТРЦ за обсягами боргового навантаження, перше місце в якому отримав саме Gulliver. За оцінками журналістів видання, ваша боргове навантаження становить близько 14 млрд грн. Чи відповідає ця інформація дійсності, що це за борги і чи справляєтеся ви з їх обслуговуванням?

– Ми, звичайно, компанія відкрита, але сума боргу є комерційною таємницею компанії, що управляє БФК Gulliver, і крім цього, ще й банківською таємницею, поширювати яку ми не можемо без погодження з кредиторами. Запевняю вас у тому, що наша компанія завжди виконує взяті на себе зобов’язання, в тому числі і перед кредиторами.

Читайте також –

Як торговому центру ефективно працювати в соцмережах – кейс БФК Gulliver