Анна Чуботина, СЕО Arricano: Відкриття ТРК Lukianivka заплановано на 2023 рік

Генеральний директор девелоперської компанії Arricano, до портфелю якої входять ТРК Проспект і ТРЦ РайON в Києві, ТРК City Mall в Запоріжжі і ТРК Сонячна Галерея в Кривому Розі, про підсумки 2021 року, ремоделінг в 2022, споживчі патерни і про ринок в цілому.

Read in English

Цей матеріал також доступний російською мовою

Arricano Real Estate Plc спеціалізується на будівництві торговельно-розважальних центрів, є одним із провідних девелоперів на ринку нерухомості України. Володіє та керує чотирма торговими центрами в Україні загальною площею 147 300 кв.м. Про те, як пройшов другий рік пандемії для девелоперів торгової нерухомості, яких результатів вдалося досягти, у чому полягає головний виклик для керуючих компаній ТРЦ у 2022-му та багато іншого RAU розповіла генеральний директор Arricano Анна Чуботіна.

– Як пройшов 2021-й для Arricano? Які показники відвідуваності, виторгу орендарів, вакантність?

– Офіційні підсумки роботи зможемо оголосити наприкінці квітня 2022 року. Станом на середину 2021 року наш дохід збільшився на 19% у доларах США рік до року.

Наповнюваність наших торговельних центрів до кінця року склала практично 100%. Це технічна вакантність, що дозволяє покращувати простір торгового центру.

Рік був результативним і для компанії, і для галузі: відкрилися нові торговельні центри, а вакантність провідних ТРЦ була або нульова, або технічна. Це підтверджує те, що галузь відновлюється, спостерігається попит на приміщення, споживачі повернулися в торгові центри і, відповідно, обороти орендарів збільшуються.

– До докарантинних показників вдалося повернутися?

– У наших проектах відвідуваність перевищила показники 2020 року, проте кожен торговельний центр має свої патерни відвідування щодо докарантинного періоду. Трафік ми аналізуємо як в загальному за рік, так і окремо в періоди без карантинних обмежень. Якщо говорити про те, завдяки чому ми досягли таких результатів, то карантинні обмеження в 2021 року не були такими драматичними, як в 2020. Ми всі навчилися працювати в існуючих умовах, демонструючи максимум гнучкості.

Слід також зазначити, що купівельна спроможність населення та споживчі настрої у 2021 році були значно вищими, ніж у 2020 році.

– Сильно відрізняються показники у різних торговельних центрах, де швидше відновлювався трафік і обороти – в Києві або в регіонах?

– По-перше, у нас різні проєкти за форматом, за містами і за специфікою кожного регіону. У Києві ТРК Проспект і ТРЦ РайON – два різні за форматом торговельні центри. У 2020 році підвищення відвідуваності районних ТРЦ було пов’язано з тим, що відвідувач не виїжджав за межі ареалу свого проживання, були труднощі з логістикою. Тому в ТРЦ РайON протягом останніх двох років, незважаючи на будь-які обмеження, відвідуваність зростала. У 2021 році цей показник, порівняно з 2020 роком, склав понад 6%. А порівняно з 2019 роком – понад 5%.

– Тобто в карантин кращі показники демонстрували районні ТРЦ, а не суперрегіональні?

– Якщо розглянути основні тренди відвідуваності торговельних центрів, дуже добре працюють ТРЦ районного значення. Змінився стиль життя споживача, з’явився гібридний формат роботи та дистанційне навчання. А це означає, що наш клієнт частіше працює і навчається там, де проживає і відвідує торговельні центри за місцем проживання.

У регіональних проєктах частота візитів покупців, що живуть в зоні охоплення, також зростає. Покупці, що живуть далеко від ТРЦ, відвідують ТРЦ рідше, але їхній візит став більш цільовим. Вони приїжджають зі списком покупок , що підтверджується зростанням конверсії і товарообігу орендарів.

– Тобто купують рідше, але більше? І як це відбилося на товарообігу?

– Що стосується товарообігу, то тренд зберігається як в Києві, так і в регіональних проектах. Товарообіг порівняно з 2020 роком збільшився на 15-20% у доларах США, а в порівнянні з 2019 роком – в середньому на 10%. Позитивну динаміку показали такі категорії, як fashion, спорт, електроніка, товари для дому, ювелірні прикраси.

– А як щодо фуд-корту?

– У 2021 році цей сегмент теж почав відновлюватися. Наприклад, наш фуд-корт в ТРК Проспект повністю заповнений. Відновлення цього сегмента підтверджується зростанням товарообігу, у тому числі кінотеатрів і розважальних центрів. З кінотеатрами взагалі окрема ситуація: вони сильно постраждали від квотування посадкових місць і відсутності прем’єр в прокаті. Ми дуже раді, що ситуація покращується. І це підтверджує Multiplex в ТРК Проспект, що інвестував в оновлення кінотеатру наприкінці минулого року.

– Нових орендарів підписували?

– Ми підписали в 2021 році близько 60 нових договорів. Це понад 20 000 кв. м торговельних площ. Сюди входить підписання договорів оренди з мережею супермаркетів Сільпо в наші регіональні проєкти. Серед найбільш значущих підписань – Decathlon в ТРК Проспект і повторне відкриття LC Waikiki в ТРЦ РайON. Ми продовжуємо реалізовувати стратегію щодо поліпшення проектів крізь призму життєвого циклу, на кожному етапі якого вони потребують змін. У ТРЦ РайON в 2021 році оновили близько 20% торговельних площ і залучили операторів fashion, електроніки та товарів для дому, надавши проекту нового імпульсу до зростання.

– Нещодавно ви повідомили про початок ремоделінгу ваших ТРК. Це стосується тільки Запоріжжя і Кривого Рогу або є такі самі плани і щодо київських об’єктів?

– Це був довгоочікуваний проєкт, про який ми думали кілька років. У квітні 2022 року ми плануємо вийти на ремонтні роботи зі скорочення площі діючого гіпермаркету до 4500 кв. м в обох ТРЦ. Ми вже підписали в обидва проекти супермаркети Сільпо. Це дозволить нам оновити формат продуктового рітейлу, що відповідає запитам цільової аудиторії щодо комфорту і якості сервісу, а також розширити торговельну галерею до 30% в кожному торговельному центрі за рахунок товарних категорій, які демонструють зростання.

– А інші зміни плануються, крім скорочення площі гіпермаркету?

– Оновиться торговельна галерея, ми будемо працювати з інтер’єрними рішеннями, зонами відпочинку і фасадами.

– У Києві плануєте подібні оновлення?

– Ми плануємо ротації, які посилять затребувані категорії, розширять пропозицію, фокус в ТРЦ РайON і ТРК Проспект у 2022 році зміщений на роботу з діючими операторами. Ми систематично працюємо з нашими орендарями щодо оновлення та оптимізації форматів.

– Чому вирішили замінити продуктовий якір і сильно скоротити його площу в City Mall та Солнечной галерее? І чи варто очікувати в майбутньому такої самої ротації в Проспекті?

– Надалі ми будемо раді співпрацювати з Ашан в інших торговельних центрах. Ми вирішили співпрацювати з Сільпо , оскільки формат їхніх супермаркетів відповідає запитам наших споживачів і буде підтримувати зростання товарообігу орендарів торговельної галереї.

– На якому етапі зараз знаходиться будівництво ТРЦ Lukianivka? Які прогнози щодо термінів введення його в експлуатацію і кого вже підписали в майбутній комплекс?

– Ми продовжуємо будувати цей ТРЦ. У 2022 році плануємо завершити конструктив будівлі, виконати більшу частину обсягів по фасаду і розпочати інженерне оснащення. Також плануємо закінчити реставрацію двох пам’яток архітектури, які будуть інтегровані в проект.

Працюємо з нашими архітекторами Chapman Taylor з адаптації концепції з урахуванням останніх вимог і трендів. Хочемо розширити зони фуд-корту і розглядаємо варіант розміщення фуд-холу. Працюємо над збільшенням зон відпочинку та організації зелених зон на покрівлі третього поверху.

Паралельно працюємо над узгодженням з містом концепції Лук’янівської площі, оскільки крім реалізації професійного торговельного центру ми хочемо гармонізувати прилеглі до ТРЦ території і створити сучасний, привабливий простір для всіх містян. Ми проводили транспортне моделювання і у нас є певні пропозиції щодо облаштування цієї площі з урахуванням останніх урбаністичних трендів.

Зараз будуємо ТРК Lukianivka за власні кошти і найближчим часом очікуємо отримання кредиту на добудову. Розраховую, що в другому півріччі 2022 року зможемо повернутися до перемовин з якірними орендарями. Відкриття ТРК Lukianivka заплановано на 2023 рік.

– Яка сумарна вартість проекту?

– Зможемо розповісти про це після спільної заяви з банком.

– Розкажіть про зміни в маркетинговій стратегії та комунікації зі споживачами. На чому зосереджували увагу в минулому році і які плани на цей?

– У 2020 році маркетинг демонстрував диво гнучкості. Хоча, насправді, стратегія не змінювалася, на відміну від тактики. 2020 рік показав, що команда і всі бізнес-підрозділи повинні бути готові до швидких, але збалансованих рішень. У центрі нашої маркетингової стратегії залишається покупець і нам потрібно запропонувати йому оптимальну синергію бренду, тому ми так багато працюємо з tenant-mix, більше приділяємо увагу аналітиці, зокрема, опитуванням споживачів, аналізу товарообігу наших орендарів і глобальним трендам. Ґрунтуючись на цих даних, можна формувати ефективний шлях споживача в торговельному центрі, а також позитивний купівельний досвід в наших проєктах.

– В цілому, як оцінюєте ситуацію на ринку торговельної нерухомості Києва та інших ваших міст присутності? Наскільки ринок насичений, або чи більше поки що тих, хто бажає відкрити нові магазини, аніж вільних площ?

– Торговельні центри слід будувати – але основне питання полягає в тому – де саме? У нас ще є ненасичені райони в Києві, де поява торговельних центрів є доцільною. Потрібно дуже виважено підходити до планування і визначати оптимальні формати торговельного центру і його площу. Я впевнена, що ті проекти, які перебувають на етапі земельної ділянки, переосмислюють власні концепції з урахуванням останніх трендів.

Якщо спостерігати за насиченістю в розрахунку на 1000 жителів, то нам ще є куди рости. Але будь-яке зростання має підтримуватися купівельною спроможністю. Що стосується Києва, то сюди мігрує населення з інших міст. Особливо молодь. Тому вони будуть підтримувати розвиток якісних торговельних центрів.

Якщо казати про регіони, то всі вони дуже різні. У містах нашої присутності спостерігається низький рівень конкуренції. Ми займаємо там лідерські позиції і є торговельними центрами міського значення. Звичайно, нові проекти будуть з’являтися. Це посилює конкуренцію і від цього виграє споживач.

– А ви не розглядаєте вихід в інші регіони?

– У нас є ділянка в Одесі, і ми повернемося до цього проекту після завершення ТРК Lukianivka.

– У чому найбільші ризики і виклики 2022 року і як ви до них готуєтеся?

– Наше основне завдання – утримувати лідерські позиції і високий рівень лояльності наших клієнтів. Ми продовжуватимемо вдосконалювати наші проекти, щоб залишатися цікавими та привабливими для споживачів. Основний виклик – керувати змінами в умовах невизначеності, ухвалювати ефективні і результативні рішення для посилень позиції компанії в майбутньому.

Цього року продовжимо будівництво ТРК Lukianivka і посилюватимемо інші наші торговельні центри. Основні тренди найближчого майбутнього, які визначили експерти провідних світових девелоперських компаній – це фокус на будівництві багатофункціональних комплексів, які допоможуть великим містам послабити навантаження на інфраструктуру. Розвитку таких проектів сприяє зміна стилю життя, роботи і навчання; розширення складових фуд-кортів і фуд-холів в ТРЦ для таргетування цільової аудиторії і створення додаткових мотивів шопінгу; впровадження програм лояльності для персоналізації пропозицій покупцям; зростання соціальної функції ТРЦ і сталий розвиток як частина довгострокової стратегії компаній. Ми також спрямовуємо наш фокус на впровадження практик ESG, включно з забезпеченням енергоефективності наших проектів.

Читайте також –

Новини ТРЦ: Khortitsa Mall, Nikolsky, ЦУМ Київ, City Mall, Даринок та інші