Зміна споживчих пріоритетів та вплив внутрішньої міграції: як змінився ринок торгівельної нерухомості України у I півріччі 2025 року

 У І півріччі 2025 року український ринок торговельної нерухомості характеризувався поєднанням позитивної динаміки зростання зі структурними змінами в споживчій поведінці та географії торгівельної активності.

Ключовими факторами розвитку стали внутрішня міграція населення, зміна споживчих пріоритетів та активний розвиток регіональних ринків, особливо в західній частині країни. Разом з тим, ринок продовжує адаптуватися до нових реалій, пов’язаних з обмеженнями воєнного часу та трансформацією споживчих звичок українців. Property Times  розбирався детальніше разом з експертами: які зміни відбувалися на ринку торговельної нерухомості в першому півріччі. 

Макроекономічні показники та споживчі настрої

Директор компанії UTG Євгенія Локтіонова відзначає позитивну динаміку: оборот роздрібної торгівлі України за січень-квітень 2025 року зростав як в національній валюті (+20,33%), так і в доларовому еквіваленті (+14,05%). Це свідчить про стійкість українського ринку та його здатність до відновлення.

Керівник департаменту маркетингу та досліджень CBRE Ukraine Діана Квітчук, додає важливі деталі щодо споживчих настроїв: «Станом на травень 2025 року, за даними Info Sapiens, індекс споживчих настроїв становив 79,3 п. п. (+6,7 п.п. з початку року), що свідчить про поступове їх відновлення, особливо в короткостроковій перспективі». За її словами, хоча інфляція випереджала зростання номінальної заробітної плати, реальна заробітна плата продовжувала зростати, що сприяло підтримці стабільного споживчого попиту.

За словами Олени Забужко, комерційного директора Nhood Ukraine, всі тенденції цього періоду формуються під впливом економічних, споживчих та геополітичних факторів і демонструють складну, але динамічну картину. Експертка підкреслює ключові особливості періоду: зростання орендних ставок під впливом інфляції та девальвації гривні, стійкість ринку попри зниження купівельної спроможності, повернення міжнародних брендів та стимулюючий вплив внутрішньої міграції. Вона зазначає: «Попри зниження купівельної спроможності, ринок досяг довоєнних рівнів».

Регіональні особливості

Київ

Попри воєнні ризики Київ  демонструє стабільність. Ключові показники практично не змінилися з початку року. Активність ритейлерів розвивалася помірними темпами, зосереджуючись переважно на найефективніших ТЦ з високою відвідуваністю та стабільним товарообігом.

Водночас спостерігається обережність міжнародних гравців. На ринок не вийшло жодного нового міжнародного fashion бренду. Шведський ритейлер IKEA оголосив, що не планує повертатися в Україну в найближчій перспективі, через міркування безпеки. Таку ж позицію займають й деякі інші світові гравці.

Ключовою тенденцією столичного ринку стала ревіталізація існуючих об’єктів. У 2025 році продовжується тенденція до ревіталізації існуючих торгових об’єктів, яка розпочалася у 2023-2024 роках. Девелопери зосереджуються на реновації торгових центрів, адаптації їх до нових форматів орендарів та зміни моделей споживання.

Закарпаття

Володимир Чекалов, генеральний директор Urban-X, розповідає про динамічний розвиток ринку торговельної нерухомості Закарпаття: «Ринок торговельної нерухомості Закарпаття, насамперед в Ужгороді та Мукачеві демонструє стабільне зростання на тлі активного припливу ВПО, підвищення купівельної спроможності населення та попиту на сучасні формати шопінгу».

Серед ключових трендів регіону експерт виділяє:

• Девелоперський бум у житлових районах — активне будівництво найбільшої кількості комерційних площ у мікрорайонах Новий, Боздош;
• Децентралізацію споживання — основний попит зміщується з центру в спальні райони;
• Приплив інвестицій — до регіону заходять нові інвестори, які шукають прибуткові проєкти з мінімальними військовими ризиками. Зростає частка угод із залученням як локального, так і національного капіталу ще до введення об’єктів в експлуатацію.

Зміни у споживчій поведінці

Євгенія Локтіонова зауважує важливі зрушення в споживчих пріоритетах: «Оскільки ажіотажний попит населення на системи життєзабезпечення задля протидії наслідкам війни (затоварювання консервів, ліків, засобів гігієни, військових товарів, сонячних панелей, зарядних станцій, генераторів, автономного інтернету, ліхтариків, буржуйок, акумуляторів) майже вичерпаний, споживачі поступово повертаються до магазинів одягу та взуття».

Водночас експертка відзначає специфічні обмеження: «На ринку продовжує спостерігатися вплив наслідків пандемії (віддаленої роботи) та комендантської години — обмежена необхідність в повсякденному та нарядному одязі». Паралельно в UTG фіксують високий рівень відношення українців до розваг і споживання накопичень як інструментів протидії стресу та негативним новинам (шопінг, розваги, ресторани).

Олена Забужко виділяє кілька ключових трендів у споживчій поведінці:

• Раціоналізація покупок. Споживачі стали обережнішими у витратах, орієнтуються на функціональні та базові товари. Зростає популярність власних торгових марок, акцій та програм лояльності.
• Омніканальність і цифровізація. Покупці очікують єдиного досвіду онлайн і офлайн: замовлення онлайн з забором в офлайн, мобільні додатки, самовивіз, швидка доставка.
• Зміна мотивації відвідування. Люди приходять не лише за покупками, а за досвідом, емоціями, сервісом. Зростає попит на фуд-корти, зони відпочинку, дитячі простори, івенти.
• Відвідуваність та вакантність. За даними UTG, відвідуваність торгових центрів продовжує зростати, досягнувши 393 осіб на 1000 кв. м GLA станом на липень 2025 року. Найбільш стійкими є районні ТЦ, які обслуговують щоденні потреби. Зниження кількості повітряних тривог у Києві також позитивно вплинуло на відвідуваність. Завдяки цій динаміці, рівень вакантності скоротився до 12,9%, а в районних форматах цей показник є ще нижчим — 6,6%.

Орендні ставки та умови співпраці

Євгенія Локтіонова повідомляє про поступове зростання ставок оренди через скорочення вакантності — на липень 2025 року для приміщень торгової галереї площею 50-200 кв. м ставка склала $22,2 за 1 кв. м (без урахування % РТО, OPEX, ПДВ, КП).

Діана Квітчук надає детальну інформацію щодо столичного ринку: «Станом на кінець І півріччя 2025, середня вакантність на ринку Києва залишилася загалом стабільною на рівні 11-12%, з поступовою тенденцією до зниження в найкращих торгових об’єктах, а в деяких об’єктах знаходиться на «технічному» рівні 2-3%».

Щодо орендних ставок у Києві, експертка зазначає: «Орендні ставки не зазнали значних змін з початку року, прайм-ставки для типової торгової галереї площею 100-200 кв. м в найкращих об’єктах коливалися в межах $40-70/кв. м/місяць (0% з початку року), тоді як в інших об’єктах — в межах $18-38/кв. м/місяць».

Олена Забужко відзначає загальну тенденцію: «Спостерігається зростання орендних ставок під впливом інфляції та девальвації гривні».

Нові відкриття та перспективи

Київ та область

У квітні 2025 року в Києві відкрився ТЦ районного формату BalticSky 10 000 кв. м, але це суттєво не вплинуло на загальну пропозицію торгових площ. 

За даними, які наводить Діана Квітчук, в І півріччі 2025 року загальний обсяг конкурентної пропозиції залишився незмінним та складав близько 1,6 млн кв. м. Водночас експертка зазначає ключову перспективу: «Згідно з заявами девелоперів, на осінь 2025 року заплановано відкриття ТРЦ Ocean Mall (GLA 110 000 кв.м), що стане потенційно значним доповненням до ринку».

За даними UTG, у 2025-26 роках також очікуються відкриття:

• White Lines (вул. Васильківська, 1) — 28 000 кв. м,
• Olympik Park (просп. Бажана) — 23 000 кв. м,
• ТРЦ Svitlo Mall (шосе Столичне, 1) — 12 500 кв. м.

Регіональні ринки

Діана Квітчук так характеризує ситуацію в регіонах: «З боку регіонів у І півріччі 2025 не було введено в експлуатацію якісних ТЦ. Однак прогнози на ІІ півріччя 2025-го та на наступний рік видаються більш позитивними: очікується введення в експлуатацію понад 240 000 кв. м нових торгових площ у найбільших регіональних містах України».

За даними, які наводить Володимир Чекалов, в Закарпатті до кінця 2025 року заплановано відкриття шести важливих об’єктів загальною площею понад 50 000 кв. м:

• ТРЦ Grushevsky  (Ужгород) —  4000 кв. м,
• ТРЦ Dream City (Ужгород) — 8000 кв. м,
• ТРЦ Korona (Ужгород) —  10 500 кв. м,
• Retail-park Mukachevo (Мукачево) — 8900 кв. м,
• Retail-park «Заграва» (Берегово) — 8000 кв. м,
• ТЦ Росвигівський (Мукачево) — 8500 кв. м.

«Хоча на ринку торговельної нерухомості заявлені до виходу й традиційно великі торговельні об’єкти, все частіше спостерігається тенденція до розвитку змішаних форматів, інтегрованих у житлові та бізнес-комплекси, а також появи компактних регіональних торгових просторів, орієнтованих на локальний попит», — ділиться спостереженнями Діана Квітчук. 

«Очікуване введення нових ТРЦ у 2025 році створює додаткові можливості для розвитку», — резюмуєОлена Забужко. Разом з тим, успіх нових проєктів залежатиме від їхньої здатності адаптуватися до змінених споживчих звичок та забезпечити мультифункціональний досвід для відвідувачів.

Джерело – Property Times