Український рітейл − міцний та адаптивний

Складний для ринку торговельної нерухомості та рітейлу початок поточного року змінився деякими позитивними трендами. Експерти у сегменті торговельної нерухомості в компанії Colliers Ukraine Галина Чоловська та Ігор Заболоцький розповіли, що заповнюваність ТЦ/ТРЦ почала зростати, знижки на оренду – спадати, а товарообіги рітейлерів підвищились. RAU публікує головні тези матеріалу.

Про оцінку динаміку ринку торговельної нерухомості Києва у першому півріччі 2023-го

Для столичного ринку першу половину року можна охарактеризувати позитивно з погляду динаміки й активності. Цьому передувала низка подій (або їхня відсутність). Наприклад, енергетичний колапс так і не відбувся. Ринок витримав відключення електроенергії, орендодавці та орендарі побороли важкий етап, пристосувались і навіть готові до подібних викликів, якщо вони повторяться. Також, починаючи з лютого, відчувалося пожвавлення активності відвідувачів торгових центрів, що відповідним чином позначилося на орендарях.

До того ж майже всі рітейлери провели переоцінку відповідно до курсових коливань, обумовлених девальвацією. Тож цьогорічні весняні колекції були представлені вже з новими цінами. Завдяки цьому товарообіги орендарів у гривневому еквіваленті зросли, хоча в одиницях проданих товарів показник поки ще значно не збільшився. Підвищення товарообігів спостерігалося майже в усіх торгових об’єктах Києва в першому півріччі 2023-го. Наслідок такої динаміки – розмір знижок на оренду, який ТЦ/ТРЦ надають рітейлерам, дещо зменшився. Але казати, що ринок вийшов на довоєнний рівень ставок, ще не можна.

Про ситуацію з товарообігом у орендарів

Є окремі категорії орендарів, у яких ситуація краща. Зростання товарообігів більше відчули рітейлери cпортивних товарів і fast fashion. Стабільно добре почуваються магазини товарів першої необхідності: супермаркети, аптеки. Все ще позитивна, але помітно менша динаміка у сегменті техніки й електроніки – він драйвував торік, що було обумовлено великою міграцією населення і необхідністю купівлі ґаджетів і техніки для облаштування оселі, нового робочого місця тощо. Тому у 2022-му дуже помітним було зростання товарообігів саме в таких операторів. Цього року подібної високої динаміки немає.

Помітно гірше почуваються рітейлери преміального сегмент й класичного одягу. Модні тренди змінились, потреби саме в такому одязі зменшились. Очікуємо, що остання категорія й надалі розвиватиметься повільними темпами, незалежно від тривалості воєнних дій чи нової хвилі пандемії.

Про поточну ситуацію у сегменті розважальних операторіа (дитячі центри, кінотеатри)

Розважальні центри працюють вже наближено до довоєнного рівня. Сприяє кращим фінансовим показникам такого бізнесу й певне зниження орендних ставок, що було для цих операторів вагомою витратною частиною до війни. Впродовж першого півріччя ми бачили низку нових відкриттів розважальних центрів у всіх регіонах України. Можна сказати, що основні гравці цього сектору зараз розглядають нові можливості.

На ринку кінотеатрів ситуація подекуди навіть краща, ніж була під час пандемії. Однак повітряні тривоги досі залишаються для них великою проблемою. Адже кінотеатри змушені припинити сеанс, а тому й повернути кошти чи надати відвідувачам нові квитки на інший показ фільму. Фактично всі сеанси, впродовж яких лунала тривога, – прямі втрати для цих операторів. Рітейлери не відчувають такого негативного ефекту від тривог, оскільки людина має змогу повернутись за бажаним товаром у будь-який інший час чи день. З кінотеатром ситуація інша, бо споживачу необхідно підлаштуватись під наступний сеанс, а може бути й таке, що показів того кінофільму, який цікавить глядача, вже немає.

Про вакантність на ринку торговельної нерухомості Києва у 2023 році

Ми бачимо пожвавлення ринку: поступово вакантність зменшується, однак індивідуально в кожному об’єкті. Для розуміння: за підрахунками Colliers Ukraine, у 2022 році в більшості найкращих ТЦ/ТРЦ столиці не працювало до 10-15%, а іноді й 20% площ. І торік, і нині вакантність формується як реальним обсягом вільних приміщень, так і обсягом тих магазинів, які досі не відновили роботу – це передусім торгові локації великих fashion-груп, таких як Inditex і H&M. Хоча остання, як відомо, вже повідомила про перезапуск роботи своєї мережі в Україні з листопада 2023 року.

На противагу київським об’єктам, на заході України є ТЦ/ТРЦ, де взагалі немає вакантних площ або ж вона маленька у відсотках і зовсім невідчутна. У регіонах, що наближені до воєнних дій, частка вільних приміщень вища.

У торгових центрах західних регіонів країни показник заповнюваності вищий, бо і зацікавленість до відкриття нових магазинів також вища. Натомість не можна сказати, що у східних областях відбувається багато нових угод оренди. Там більший акцент робиться на утримання наявних орендарів.

Про знижки на орендні ставки

Немає чіткого відсотка по дисконту, який усереднений для всіх ТЦ/ТРЦ у Києві – все дуже індивідуально в кожному об’єкті. Як це завжди буває у складні часи: сильні проекти стають порівняно сильнішими, слабкі – ще слабшими. Тобто якщо провідні торгові центри наближаються до умов, що були в них до війни, то є проблемні об’єкти, які досі працюють з орендарями за формулою: лише % від товарообігу + мінімальний OPEX. Наприклад, є рітейлери, які вже не потребують дисконтів, оскільки доволі суттєво наростили обороти.

На погодження комерційних умов впливають передусім формат і якість ТРЦ, його локація, а також сегмент, у якому працює орендар. Нині для нових угод часто застосовується так званий step rent: із більш лояльними умовами щодо вартості оренди на перший період і поступовим виходом ціни на вищі показники. Орендодавці все ще готові домовлятись, немає якихось категоричних рішень для відстоювання своїх фінансових очікувань.

Наприклад: якщо до війни базова ставка була $50-60/кв. м/місяць на лоти площею, умовно, 100 кв. м, то нині вона може становити $35-40/кв. м/місяць як початкова з виходом на ті ж $50-55/кв. м/місяць, однак згодом.

Про можливість домовлятись щодо фіксації умов оренди на довгий період без частих переглядів

За договорами, укладеними до війни, умови продовжують переглядатися. Однак більшість сторін уже роблять це не щомісячно, а фіксують домовленості на довший термін залежно від того, коли відбулися ці переговори. Наприклад, якщо в травні-червні – то умови закріплюються до кінця літа. Загалом ТЦ/ТРЦ намагаються фіксувати умови на період до місяця високих продажів – це доволі стандартна історія для керівних компаній, які добре розуміють сезонність торгівлі орендарів.

Про виклики для ринку торговельної нерухомості

Вже проживши понад півтора року війни і до того трирічний період, пов’язаний з пандемією, можна сказати, що український рітейл досить міцний, особливо в плані адаптації до нових складних умов. Якщо говорити точково, наприклад, про блекаути, то переважна більшість орендодавців та орендарів готові: обладнання, закуплене торік, ніхто активно не продавав, тому засоби автономної роботи є в наявності.

Окрім можливого повторення блекаутів рітейлери мають побоювання і щодо зростання комунальних тарифів, зокрема підвищення вартості електроенергії, яке може статися цієї зими. Для великих орендарів це буде дуже вагомою витратною частиною, і суттєво зменшити її шляхом економії не вдасться.

Про прогнози для ринку торговельної нерухомості

У короткостроковій перспективі різких змін на ринку очікувати не варто. Основне, що визначає його стан загалом і в кожному окремому місті – це кількість населення та рівень і можливості споживання.

Говорячи про міграцію, то в столиці населення відновилось кількісно майже на 95% і становило 3,6 мільйона осіб (з урахуванням близько 400 000 зареєстрованих ВПО). Але якщо аналізувати глибше, ми бачимо, що виїхали люди переважно із середнім і вище середнього рівнем достатку. Натомість приїхали переселенці, котрі мають менше фінансових можливостей, тож не можуть витрачати велику кількість коштів на товари та послуги. Та й загалом варто враховувати загальну тенденцію зменшення доходів населення.

З іншого боку, певною мірою стабілізує цю історію те, що завдяки іноземній підтримці всі бюджетні організації, а відповідно державні працівники, отримують кошти доволі стабільно. У певних категоріях навіть відбулось підвищення заробітних плат. Це дає людям поштовх витрачати свої кошти, стимулює споживання й товарообіги операторів.

Джерело – Сommercial Property