Незворотні зміни: що відбувається з ринком торговельної нерухомості Львова в період пандемії

Внаслідок кризи частина рітейлерів призупинила розвиток і зосередилася на оптимізації. В результаті на ринку торговельної нерухомості Львова з’явилися вакантні приміщення, проте здебільшого – у стріт-рітейлі, зосередженому в центральній частині міста.

Цей матеріал доступний російською мовою

Як пише журнал Commercial Property, це обумовлено суттєвим зменшенням туристичного потоку із впровадженням карантинних обмежень, а тому торгівля саме у цій зоні значною мірою постраждала. Водночас найбільші ТЦ/ТРЦ західної столиці практично не відчули відтоку орендарів. Місцева влада Львова в березні 2020 року звільнила усі торгові центри міста від сплати податків на нерухомість і землю. Втім, як зізнаються гравці ринку, найголовнішим очікуванням бізнесу залишається безперешкодна можливість продовжувати працювати для усіх орендарів торгових комплексів.

Згідно з даними консалтингової компанії Colliers International (Україна) сумарна орендна площа професійних торгових об’єктів у Львові наразі становить близько 165 000 кв. м. Станом на серпень насиченість якісними торговими площами у Львові становила 309 кв. м/1000 жителів, свідчать дані консалтингової компанії Cushman&Wakefield в Україні.

Найбільшими у місті є ТРЦ Victoria Gardens, ТРЦ Forum Lviv, ТРЦ King Cross Leopolis та СТРЦ Spartak. Вакантність у цих комплексах мінімальна.

В той же час, за словами керівника департаменту агентських і консультаційних послуг у сфері торговельної нерухомості Cushman&Wakefield Катерини Весни, внаслідок карантину найбільше постраждали регіональні торговельні центри з великою часткою розважального функціоналу та закладів харчування. А от мікрорайонні та районні об’єкти, зосереджені на задоволенні потреб населення у первинній зоні охоплення, продемонстрували набагато кращі показники.

Зміна фактичних орендних ставок у Львові наразі залежить від категорій товару, які представлені на орендованих площах. Зокрема, найбільше знизилися орендні надходження торгівельних центрів від розважальної частини: дитячих центрів і кінотеатрів. Для таких орендарів знижки можуть сягати 50% від вказаної в договорі ціни. Також ставки знизилися і для закладів харчування, особливо на фуд-кортах. Комерційні умови оренди обговорюються індивідуально з кожним орендарем, у різних торгових центрах знижки не однакові й залежать від багатьох факторів: кількості закладів харчування, представлених у ТРЦ, кількості розважальних закладів, здатних привабити відвідувачів, туристичних потоків, наявності поблизу підприємств і бізнес-центрів, співробітники яких є потенційними відвідувачами ТРЦ.

Для закладів харчування, за даними Cushman&Wakefield в Україні, знижки можуть становити від 15% і переглядаються майже щомісяця відповідно до результатів роботи.

На думку Наталії Кравець, комерційного директора з офісної та торговельної нерухомості компанії Dragon Capital Property Management, передумов для зниження орендних ставок для більшості міжнародних операторів наразі нема. Адже вони демонструють непогані показники товарообігу (з позитивною динамікою), особливо універмаги мас-маркет. З усіма іншими компанія домовляється індивідуально й від початку карантину надає пільги для частини орендарів, особливо невеликим локальним гравцям.

Ключові гравці ринку торговельної нерухомості Львова відзначають мінімальний відтік орендарів унаслідок карантину. Через поодинокі випадки закриття торговим центрам навіть вдалось залучити на звільнені площі стабільніші бренди. «У Львові суттєво помітне спустошення стріт-оренди – центральні магазини, що орієнтувалися суто на туристів, зачинилися. А от у ТЦ/ТРЦ, навпаки, поступово заповнюються вільні лоти», – розповідає Тетяна Альховська, керівник відділу маркетингу СТРЦ Spartak.

Торгові центри Львова демонстрували тенденцію, яка подібна до всіх торгівельних об’єктів в Україні: просідання трафіку відразу після рестарту роботи з поступовим зростанням кількості відвідувачів, позитивна динаміка продажів певних категорій товарів.

«Після того, як у травні торгові центри відновили роботу, їх відвідуваність знизилася у середньому на 10-40% порівняно з аналогічним періодом минулого року. Однак у більшості якісних об’єктів показники трафіку впродовж наступних місяців покращувалися, а також підвищилися конверсія і середній чек, що пов’язано із більш цільовим характером візитів покупців та ефектом відкладеного попиту, який сформувався під час карантину», – розповідає Катерина Весна.

Крім того, падіння товарообігу більшості рітейлерів після задоволення накопичених за період локдауну потреб не відбулося, як прогнозували деякі фахівці. Наприклад, у перші місяці після послаблення карантинних обмежень трафік ТРЦ King Cross Leopolis знизився на 20-30% порівняно з аналогічним періодом 2019 року. Зараз він поступово зростає, проте, як зазначає директор ТРЦ King Cross Leopolis Марія Патер, населення все ще обережно ставиться до відвідування торгово-розважальних центрів, особливо в західних областях, де рівень захворюваності загрожує таким об’єктам повторним закриттям.

В той же час, за словами Катерини Весни, деякі категорії рітейлерів показали зростання товарообігів у межах 3-10% порівняно з аналогічним періодом попереднього року.

Це, зокрема, мережі, які спеціалізуються на продажі модних товарів доступного цінового сегмента, спорту, електроніки та побутової техніки, товарів для дітей, товарів для хобі, продовольчих товарів, товарів і послуг повсякденного вжитку.

Відсутність можливості проведення івентів і використання інших звичних механізмів залучення покупців змусили і магазини, і торгові центри загалом переглянути принципи роботи та маркетингу. Зокрема це стосується комунікації з аудиторією та стимулювання продажів.

Карантин не стільки посилив електронну торгівлю, скільки ще більше зблизив онлайн- і офлайн-рітейл. Відсоток покупок, здійснених в інтернеті, зріс під час локдауну, проте вони не замінять традиційний шопінг, вважає Тетяна Альховська. І додає, що онлайн – це лише бонус до офлайну. У ТРЦ King Cross Leopolis переконані, що найуспішнішою моделлю наразі є багатоканальні продажі, коли споживач може купити як у традиційному магазині, так і онлайн, або ж вибрати продукт онлайн, а купити офлайн і навпаки.

Повна версія матеріалу доступна в журналі Commercial Property №9(206) за жовтень 2020 року.

Читайте також –

Встигнути до закриття: трафік українських ТРЦ виріс до 20% в п’ятницю і понеділок після введення карантину вихідного дня