Необратимые изменения: что происходит с рынком торговой недвижимости Львова в период пандемии

Вследствие кризиса часть ритейлеров приостановила развитие и сосредоточилась на оптимизации. В результате на рынке торговой недвижимости Львова появились вакантные помещения, однако в основном — в стрит-ритейле, сосредоточенном в центральной части города.

Читайте українською

Как пишет журнал Commercial Property, это обусловлено существенным уменьшением туристического потока после введения карантина, а поэтому торговля в этой зоне в значительной степени пострадала. В то же время крупнейшие ТЦ/ТРЦ западной столицы практически не почувствовали оттока арендаторов. Власти Львова в марте 2020 года освободила все торговые центры города от уплаты налогов на недвижимость и землю. Впрочем, как признаются игроки рынка, главным ожиданием бизнеса остается беспрепятственная работа всех арендаторов торговых комплексов.

Согласно данным консалтинговой компании Colliers International (Украина) суммарная арендная площадь профессиональных торговых объектов во Львове сейчас составляет около 165 000 кв. м. По состоянию на август насыщенность качественными торговыми площадями во Львове составляла 309 кв. м/1000 жителей, свидетельствуют данные консалтинговой компании Cushman&Wakefield в Украине.

Крупнейшие в городе — ТРЦ Victoria Gardens, ТРЦ Forum Lviv, ТРЦ King Cross Leopolis и СТРЦ Spartak. Вакантность в этих комплексах минимальна.

В то же время, по словам руководителя департамента агентских и консультационных услуг в сфере торговой недвижимости Cushman&Wakefield Екатерины Весны, вследствие карантина больше всего пострадали региональные торговые центры с большой долей развлекательного функционала и заведений. А вот микрорайонные и районные объекты, сосредоточенные на удовлетворении потребностей населения в первичной зоне охвата, продемонстрировали гораздо лучшие показатели.

Изменение фактических арендных ставок во Львове сейчас зависит от категорий товара, которые представлены на арендованных площадях. В частности, больше всего снизились арендные поступления торговых центров от развлекательной части: детских центров и кинотеатров. Для таких арендаторов скидки могут достигать 50% от указанной в договоре цены. Также ставки снизились и для заведений питания, особенно на фуд-кортах. Коммерческие условия аренды обсуждаются индивидуально с каждым арендатором, в различных торговых центрах скидки не одинаковы и зависят от многих факторов: количества заведений питания, представленных в ТРЦ, количества развлекательных заведений, способных привлечь посетителей, туристических потоков, наличия вблизи предприятий и бизнес-центров, сотрудники которых являются потенциальными посетителями ТРЦ.

Для общепита, по данным Cushman&Wakefield в Украине, скидки могут составлять от 15% и пересматриваются почти ежемесячно исходя из результатов работы.

По мнению Натальи Кравец, коммерческого директора по офисной и торговой недвижимости компании Dragon Capital Property Management, предпосылок для снижения арендных ставок для большинства международных операторов пока нет. Ведь они демонстрируют неплохие показатели товарооборота (с положительной динамикой), особенно универмаги масс-маркет. Со всеми другими компания договаривается индивидуально и от начала карантина предоставляет льготы для части арендаторов, особенно небольшим локальным игрокам.

Ключевые игроки рынка торговой недвижимости Львова отмечают минимальный отток арендаторов вследствие карантина. В результате единичных случаев закрытия торговым центрам даже удалось привлечь на освободившиеся площади более стабильные бренды. «Во Львове существенно заметно опустошение стрит-ритейла — центральные магазины, которые ориентировались исключительно на туристов, закрылись. А вот в ТЦ/ТРЦ, наоборот, постепенно заполняются свободные лоты», — рассказывает Татьяна Альховская, руководитель отдела маркетинга СТРЦ Spartak.

Торговые центры Львова демонстрировали тенденцию, которая подобна всем торговым объектам в Украине: проседание трафика сразу после рестарта работы с постепенным ростом количества посетителей, положительная динамика продаж определенных категорий товаров.

«После того, как в мае торговые центры возобновили работу, их посещаемость снизилась в среднем на 10-40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако в большинстве качественных объектов показатели трафика в течение следующих месяцев улучшались, а также выросла конверсия и средний чек, что связано с более целевым характером визитов покупателей и эффектом отложенного спроса, который сформировался во время карантина», — рассказывает Екатерина Весна.

Кроме того, падения товарооборота большинства ритейлеров после удовлетворения накопленных за период локдауна потребностей не произошло, как прогнозировали некоторые специалисты. Например, в первые месяцы после ослабления карантина трафик ТРЦ King Cross Leopolis снизился на 20-30% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. Сейчас он постепенно растет, однако, как отмечает директор ТРЦ King Cross Leopolis Мария Патер, население все еще осторожно относится к посещению торгово-развлекательных центров, особенно в западных областях, где уровень заболеваемости грозит таким объектам повторным закрытием.

В то же время, по словам Екатерины Весны, некоторые категории ритейлеров показали рост товарооборота в пределах 3-10% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года.

Это, в частности, сети, специализирующиеся на продаже модных товаров доступного ценового сегмента, спорта, электроники и бытовой техники, товаров для детей, товаров для хобби, продовольственных товаров, товаров и услуг повседневного потребления.

Отсутствие возможности проведения ивентов и использования других привычных механизмов привлечения покупателей заставили и магазины, и торговые центры в целом пересмотреть принципы работы и маркетинга. В частности это касается коммуникации с аудиторией и стимулирования продаж.

Карантин не столько усилил электронную торговлю, сколько еще больше сблизил онлайн- и офлайн-ритейл. Процент покупок, совершенных в интернете, вырос во время локдауна, однако они не заменят традиционный шопинг, считает Татьяна Альховская. И добавляет, что онлайн — это лишь бонус к офлайну. В ТРЦ King Cross Leopolis убеждены, что успешной моделью сейчас являются многоканальные продажи, когда потребитель может купить как в традиционном магазине, так и онлайн, или же выбрать продукт онлайн, а купить офлайн и наоборот.

Полная версия материала доступна в журнале Commercial Property №9(206) за октябрь 2020 года.

Читайте также –

Успеть до закрытия: трафик украинских ТРЦ вырос до 20% в пятницу и понедельник после введения карантина выходного дня