Девелоперська активізація: як розвивається ринок торговельної нерухомості Дніпра

Інтерес рітейлерів, низька вакантність, зростаючі орендні ставки, а також реновація об’єктів, плани будівництва нових ТРЦ та інші тенденції, які спостерігаються на ринку торговельної нерухомості Дніпра.

Цей матеріал доступний російською мовою

Девелопмент нових проектів торговельної нерухомості в Дніпрі на кілька років практично повністю завмер. Але істотне зростання економічних показників міста і великий запит рітейлерів не змогли залишити його без уваги інвесторів. Як пише журнал Commercial Property, 2019 рік став відправною точкою в новому посткризовому етапі розвитку торговельної нерухомості Дніпра.

«Після тимчасового затишшя ринок нерухомості Дніпра знову став активно розвиватися. З’явилися нові формати торгових і житлових комплексів. У багатьох споруджуваних ЖК передбачені торгові площі в стилобатній частини. Діючі комплекси активно реконструюються, деякі змінили власників і оновлюють концепції», – описує поточну ситуацію на ринку Дніпра директор відділу оренди керуючої компанії мережі ТРЦ Дафі Ірина Гориславська.

Такі тренди обумовлені позитивною динамікою низки показників як в місті, так і в області в цілому. Наприклад, як зазначив комерційний директор компанії UTG Андрій Рижиков, посилаючись на дані «Євро-Рейтингу» про інвестиційну ефективність в Україні, Дніпропетровська область є найбільш привабливим регіоном країни.

Крім того, після негативних результатів 2014-2015 років, з 2016-го показники приросту товарообігу в Україні в цілому і в Дніпропетровській області зокрема поступово відновлюються. Більш того, за підсумками першого півріччя поточного року вона стала лідером серед регіонів за обсягами товарообігу, підкреслюють в компанії Colliers International (Україна).

Дніпро входить в топ-4 міст, де планує розширення велика частина як вітчизняних, так і міжнародних рітейл-операторів.

Насиченість, вакантність і ставки

За рівнем забезпеченості Дніпро все ще утримує середні позиції в Україні. Загальна насиченість торговими площами, за даними Colliers International (Україна), становить 290 кв. м/1000 осіб. Для порівняння в Києві цей показник знаходиться на рівні 478 кв. м/1000 осіб. Сукупний обсяг орендованих торгових площ в Дніпрі – близько 290 000 кв. м (враховувалися ТЦ/ТРЦ традиційного формату загальною орендованою площею від 5000 кв. м). При цьому пропозиція професійних торговельних приміщень в сегменті ТЦ/ТРЦ займає близько 62% від загального обсягу ринку і становить 180 000 кв. м (торгові центри площею понад 5000 кв. м, які характеризуються оптимальною концепцією і сильним набором орендарів).

Найбільшими торговельними об’єктами Дніпра залишаються ТРЦ Караван орендованою площею 77 870 кв. м, ТРК МОСТ-сіті з 33 000 кв. м торговельних площ, ТРЦ Приозерний на 21 000 кв. м.

«Дніпро – місто з дуже жорсткою конкуренцією серед торгово-розважальних центрів», – вважають в девелоперській компанії DCH Infrastructure & Real Estate, в портфелі якої знаходиться не тільки ТРЦ Караван в Дніпрі, а й об’єкти в Києві та Харкові. Але при цьому левова частка торгових площ міста належить до категорії непрофесійного стоку. «Сьогодні ми спостерігаємо тенденцію до оновлення цих морально застарілих концепцій і вважаємо, що цей процес продовжиться і в 2020 році», – кажуть в компанії.

За оцінками компанії UTG, середньозважена вакантність на ринку міста становить 6,2%, а в кращих об’єктах показник практично дорівнює нулю. Наприклад, в ТРЦ Дафі спостерігається 100% заповнюваність. «Рівень вакантності на ринку торговельної нерухомості Дніпра в 2019 році опустився нижче в порівнянні з 2018-м. Низький показник вільних площ стимулює будівництво додаткових торгових об’єктів. Поява нових проектів ТРЦ – це велика можливість для міста залучити нових міжнародних рітейл-операторів», – переконана Ірина Гориславська.

Підтверджує інтерес орендарів і компанія DCH Infrastructure & Real Estate: в її ТРЦ Караван вакантність складає менше 1%.

У компанії роблять ставку на подальше поліпшення тенант-міксу об’єкта: «В даний момент ведуться переговори з операторами, які успішно відкрилися в столиці й будуть затребувані в Дніпрі. Наша мета – зібрати максимальну кількість якісних і унікальних операторів під дахом одного комплексу».

Позитивна динаміка спостерігається і в об’єктах девелоперської компанії Alef Estate, а в її портфелі знаходяться п’ять ТЦ/ТРЦ і два комплекси з торговими приміщеннями в Дніпрі. Так, частка вільних площ мінімальна – від 3% до 5%, орендні ставки за дев’ять місяців поточного року збільшилися на 28% у порівнянні з аналогічним періодом минулого року і сьогодні складають $25-35/кв. м/місяць (без урахування ПДВ і експлуатаційних витрат) в залежності від об’єкта, а товарообіг орендарів в 2019 році показав наступну динаміку: одяг сегмента «середній» – зростання на 26%, одяг «середній плюс» – 30-48%, громадське харчування – 25-48%, взуття – 15-18%. При цьому відвідуваність в об’єктах Alef Estate досить стабільна і, як зазначили в компанії, не схильна до змін, так як вони мають правильну локацію з точки зору пішої та автотранспортної доступності.

У компанії DCH Infrastructure & Real Estate відзначають, що прогнози роботи ТРЦ Караван на поточний рік виправдалися: за підсумками восьми місяців зростання доходів склало 15% в доларовому еквіваленті до відповідного періоду минулого року.

У поточному році в ТРЦ Дафі товарообіг орендарів і відвідуваність збільшилися більш ніж на 12% в порівнянні з минулим роком. «Наша мета – консолідувати зусилля з орендарями для спільної ефективної діяльності. Основне наше завдання – залучення якісного трафіку і нових рітейл-операторів в ТРЦ», – підкреслює Ірина Гориславська.

За прогнозами, на ринку торговельної нерухомості Дніпра очікується подальше зниження вакантності в зв’язку із запланованим виходом нових національних і міжнародних торгових операторів. З огляду на підвищення рівня заробітних плат і загальний позитивний настрій населення, в Alef Estate прогнозують збільшення товарообігу рітейлерів на 15%. Орендні ставки також демонструватимуть зростання.

У ТРЦ Дафі також переконані в збереженні позитивної динаміки в найближчі періоди. «Ситуація з торговельною нерухомістю Дніпра збережеться в тенденціях поточного року, тому ми очікуємо відносно стабільну купівельну активність і збільшення попиту рітейл-операторів на якісні площі», – прогнозує Ірина Гориславська.

ТРЦ змінюють вигляд

Передумови для розвитку діючих об’єктів є: це і низька вакантність в професійних ТЦ/ТРЦ, і позитивна динаміка макропоказників (товарообігу, заробітної плати). «Основним драйвером ринку торгової нерухомості Дніпра традиційно є інвестиції місцевого бізнесу. Але в зв’язку з ростом конкуренції в Києві прогнозується деяке зміщення фокусу столичних девелоперів на регіони», – відзначають в компанії Colliers International (Україна). Це, безумовно, грає на руку таким містам-мільйонникам, як Дніпро. Правда, в поточному році, як і в попередні два роки, тут не було введено в експлуатацію жодного професійного ТЦ/ТРЦ. Але вже незабаром ситуація може змінитися.

З урахуванням конкуренції між існуючими об’єктами і перспективною пропозицією гравці ринку Дніпра продовжують проводити реконцепцію і розширювати ефективну площу об’єктів.

Так, в 2019 році, за даними Colliers International (Україна), реконцепцію проводили п’ять об’єктів. У трьох з них до цих пір ведуться роботи: Дафі, Apollo і Neo Plaza. За підрахунками Colliers International (Україна), в разі реновації всіх заявлених об’єктів загальна орендована площа існуючих ТЦ/ТРЦ може збільшитися приблизно на 6% до 2020 року.

Крім розширення торгових площ, слідуючи глобальним трендам, ТЦ/ТРЦ збільшують розважальні зони і фуд-корти. Наприклад, ТРЦ Дафі реконструює, облагороджує і розширює площу посадки фуд-корту, залучаючи нових операторів – відкриття повністю оновленої зони заплановано на середину грудня 2019 року.

До кінця поточного року також планується відкриття другої черги ТРК Apollo, інвестором якого виступає Вадим Тугай, власник мережі магазинів з продажу парфюмерно-косметичної продукції ProStor. Вона буде складатися з трьох рівнів загальною площею 15 000 кв. м, та орендною близько 12 920 кв. м. У підсумку загальна площа ТРЦ складе близько 50 000 кв. м, а орендна – 30 000 кв. м. За словами Валерія Калинковського, керівника проекту другої черги ТРК Apollo, підписані договори оренди з оператором Планета Кіно, який відкриє в об’єкті семизальний кінотеатр на 3000 кв. м, і мережею ресторанів швидкого харчування McDonald’s.

Рітейлери наступають

Якщо ще рік-два тому міжнародні бренди були обережні з виходом в регіони України, які знаходяться неподалік від Донецької та Луганської областей, то в цьому році процес зрушив з мертвої точки. Це дозволило торговим об’єктам почати залучати нові бренди, які раніше не були представлені в місті.

Так, знаковим для ТРЦ Караван в Дніпрі стало налагодження співпраці з іспанським рітейлером Inditex, а також відкриття в кінці вересня великого магазину одягу Reserved площею 2000 кв. м.

Компанія Alef Estate домовилася з турецьким брендом одягу LC Waikiki про відкриття першого в Дніпрі магазину формату аутлет. Він розміститься в торговому комплексі Наша Правда.

В процесі підписання договорів з великими орендарями знаходиться і ТРЦ Дафі. Відкриття нових брендів в об’єкті заплановано на перше півріччя 2020-го. «На найближчу перспективу у компанії амбітні плани. Зокрема, буде проведена ротація невеликих орендарів і залучені нові рітейлери», – каже Ірина Гориславська.

Нові ТРЦ на горизонті

«Споживач в Дніпрі все ще налаштований на здійснення покупок і розваги в центрі. Тому краще себе почувають торгові комплекси, розміщені в центральній частині міста. Безумовно, це пов’язано з відсутністю великоформатного професійного торгового центру орендованою площею 100-150 000 кв. м. Напевно такий торговий центр кардинально змінив би вподобання дніпрян», – вважає генеральний менеджер комерційного центру Alef Estate Анжела Борисова. Однак найближчим часом нова пропозиція буде представлено в основному розширенням існуючих ТЦ/ТРЦ або невеликими об’єктами окружного формату з одним чи двома якірними орендарями. Тому заявлені нові проекти не вплинуть на розподіл потоків серед існуючих торгових центрів – кажуть в Alef Estate.

За даними UTG, в 2019-2020 роках в Дніпрі будуть введені в експлуатацію 45 000 кв. м.

Серед них – 5000 кв. м орендованих площ в ТРЦ Дафі, 12 920 кв. м в ТРК Apollo, 1220 кв. м в ТЦ Вавілон, 14 430 кв. м в ТРЦ Neo Plaza, та інші. За оцінками Андрія Рижикова, існуючий потенціал неохопленого попиту в Дніпрі становить близько 93 000 кв. м. Примітно, що саме Дніпро стане першим містом, куди консалтингова компанія UTG вийде в якості співінвестора і керуючої компанії.

Спільно з DC Evolution вона планує до 2022 року реалізувати проект Alfa Mall – ТРЦ загальною площею 105 000 кв. м, орендною – 52 000 кв. м в стилобатній частини п’яти житлових будинків бізнес-класу на 500 квартир. У Alfa Mall заплановано інвестувати понад $100 мільйонів з супроводом його протягом усього циклу розвитку. ТРЦ увійде в трійку найбільших об’єктів міста. У складі проекту планується: продовольчий супермаркет (8000 кв. м), кінотеатр (4000 кв. м), розважальні зони для дітей (4000 кв. м), фітнес-центр (3000 кв. м), паркова зона на експлуатованій покрівлі. Також передбачений підземно-наземний паркінг на 1500 машиномісць.

Анонсує реалізацію нового проекту і локальний гравець – компанія Alef Estate, проте поки що детальну інформацію про нього не озвучує. «На найближчу перспективу в компанії Alef Estate досить багато планів з реалізації нових об’єктів в Дніпрі. Незабаром ми оголосимо про початок будівництва», – зазначила Анжела Борисова.

Цей матеріал було опубліковано в журналі Commercial Property №9(194) за жовтень 2019 року.

Читайте також –

Якірними орендарями дніпровського ТРЦ Neo Plaza будуть Varus, LPP, Mister Cat і 5-зальний кінотеатр