Низький старт торговельної нерухомості Києва

Торговельна нерухомість столиці стала прикладом стійкості в умовах війни. Від пошкодження та руйнування об’єктів до повного забезпечення енергетичної автономності та підтримки населення – саме такий досвід став базою для поступового зростання ринку в першому півріччі 2023. Чи збережеться цей тренд до кінця поточного року у своєму матеріалі розбиралось видання Сommercial Рroperty. RAU головні тези цієї статті.

Попри руйнування та пошкодження багатьох торгових об’єктів, більшість із них відбудовуються та відновлюють діяльність. Нові проекти також з’являються, хоча й не так інтенсивно, як до повномасштабної війни. Згідно з даними консалтингової компанії UTG, під час війни в Києві відкрилися БФК Lake Plaza, ТОК Hlybochytsky та ТЦ Епіцентр. Ведеться будівництво ще одного ТЦ Епіцентр (на місці DIY-гіпермаркету Нова Лінія) та БФК KyїvProect City Space, у структурі якого передбачені торгові приміщення.

Магазини майже всіх іноземних мереж відновили роботу в Україні. Виняток – торгові точки рітейлерів Inditex, H&M, IKEA. Ніби лише три оператори, але це значущі орендарі для торгових центрів. Наприклад, Inditex розвиває декілька модних брендів одягу (Zara, Bershka, Stradivarius та інші), які займають чималі площі та генерують потоки відвідувачів. Чимало рітейлерів, як зазначила CEO компанії Nhood Україна Ганна Корягіна, зосередилися на магазинах, що працюють, і закрили неприбуткові локації, переоцінили свої потреби та відмовились від зайвих площ. Але є й такі, які значно прискорили розвиток.

У столичному ТРЦ Dream перші шість місяців роботи у 2023 році характеризують складними, але водночас успішними саме завдяки підписанню нових угод, веденню переговорів із відновлення роботи мереж європейських компаній і зниженню вакантності.

Відбулося корегування пулу орендарів з акцентом на бренди, що швидко відновилися та продовжують активний розвиток. Над залученням нових операторів працювали і в Nhood Україна. Важливою подією в компанії вважають відкриття в ТРЦ Rive Gauche в Києві дитячого розважального центру Fly Kids площею приблизно 3000 кв. м. «Якщо говорити про проекти в управлінні, ми можемо фіксувати деякі позитивні тенденції, – продовжує Ганна Корягіна. – Наприклад, ми намагаємось поступово переглядати комерційні умови, але робимо це винятково після детальної аналітики фінансового стану орендарів».

Тож ще один тренд загалом на ринку – поступове зменшення дисконтів на оплату оренди.

Своєю чергою, компанія Arricano перше півріччя 2023-го розділила умовно на два періоди: січень-лютий і березень-червень. Протягом перших двох місяців купівельні настрої відвідувачів були знижені, а динаміка відновлення продажів орендарів – повільною. Однак у березні ситуація покращилася. Продажі рітейлерів почали зростати, попит на площі збільшився і відповідно орендні ставки стабілізувалися.

Серед трендів першого півріччя-2023 в БФК Gulliver виділяють активізацію проведення офлайн-заходів. Наприклад, у ТРЦ, що входить у цей комплекс, були організовані фан-зустрічі з артистами, лекції на різноманітні тематики, виставки, дитячі розважальні та розвивальні івенти. Особливо успішним, за словами генерального директора БФК Gulliver Ірини Круппи, став спільний із Малою академією наук проект музею науки. Загалом за три місяці (квітень-червень) інтерактивний простір відвідали понад 16 000 осіб. Крім соціальної складової у такий спосіб був забезпечений регулярний і стабільний трафік.

Повернення трафіку

Наприкінці березня сталася подія, яка посприяла торгівлі в місті – скоротилася комендантська година. Тож ТРЦ Gulliver повернувся до традиційного графіка роботи – з 10:00 до 22:00, супермаркет Сільпо – з 7:00 до 24:00. Це призвело до поступового зростання показників магазинів, адже людям знадобився час, щоб звикнути до нового графіка та планування візиту до ТРЦ у пізніший час. Загалом у першому півріччі 2023-го в ТРЦ спостерігалося повернення довоєнної сезонної динаміки: позитивний приріст трафіку навесні та помірний спад відвідуваності з початком літа.

За словами Дмитра Топольськова, зростання трафіку стимулювало власників деяких ТЦ/ТРЦ переглянути орендні ставки на певні вакантні лоти в бік збільшення. Спочатку у ТРЦ Dream після оцінки інтенсивності показників відвідуваності за годинами вирішили залишити графік роботи без змін, тобто до 21:00, а не 22:00, як було до початку повномасштабної війни. Водночас в об’єкті посилили контроль за часом роботи орендарів.

«Тобто раніше ми лояльно ставились до необхідності зачинити торгові точки за 15 хвилин до закриття ТРЦ, оскільки працівники не встигали на транспорт. Нині такої проблеми немає, і всі працюють за правилами ТРЦ, тобто до 21:00 (деякі орендарі за власним графіком довше)», – розповіла екс-директор з маркетингу ТРЦ Надія Лінська. За її словами, таке рішення також ефективніше з погляду технічного забезпечення й іміджу ТРЦ, оскільки відвідувачі не ходять напівпорожнім об’єктом.

Навіть попри скорочений час роботи на годину, у Dream у червні відвідуваність повернулася на рівень довоєнного періоду 2021 року. Проте згодом у ТРЦ все ж таки вирішили оновити графік – із середини серпня він працює до 22:00.

Про поступове відновлення відвідуваності свідчать і дані аналітики компанії UTG: в середньому в другому кварталі 2023 року цей показник становив 364 особи/1000 кв. м GLA проти 343 осіб/1000 кв. м GLA у четвертому кварталі 2022. За півроку зростання ніби й незначне, проте деякі ТРЦ фіксують навіть повернення обсягів довоєнного трафіку.

Зменешення вакантності

Станом на січень 2023 року вакантність у ТЦ/ТРЦ Києва, за даними експертів UTG, сягала 21,5% (з урахуванням магазинів міжнародних брендів, які не працювали). Цей показник зіставний у більшості регіонів України, окрім західних. Чимало міжнародних операторів відновили роботу, а торгові площі, звільнені від закриття російських мереж, зайняли інші рітейлери. Тож станом на липень 2023-го вакантність скоротилася, хоча середній показник на ринку все ще доволі високий: 18,9%.

Проте ситуація в кожному окремому об’єкті може відрізнятися суттєво. В середньому за період із січня до червня 2023 року компанії Nhood Україна вдалось знизити вакантність у своїх об’єктах до 7%. В київських об’єктах компанії Arricano – РайON і Проспект – на кінець першого півріччя вакантність становила 0% і менше 1% відповідно. Високому рівню наповнюваності сприяє залучення орендарів до активної маркетингової діяльності ТРЦ, адаптація населення до викликів воєнного часу та, як наслідок, відновлення відвідуваності й зростання конверсії, що забезпечує продажі рітейлерам.

Також допомогла робота на випередження. Постійно аналізуючи ефективність орендарів у наших ТРЦ, компанія Arricano швидко проводила ротації магазинів, які не відповідають запиту цільової аудиторії або мають складнощі з операційною діяльністю. Загалом за півроку підписано 36 договорів оренди сукупною площею понад 4000 кв. м.

На початок 2023 року у ТРЦ Dream вже наближались до рівня вакантності довоєнного часу, а протягом шести місяців досягли цієї відмітки в Dream Berry та навіть перетнули її у Dream Yellow.

Зростання ставок

Від початку воєнного стану багато власників комерційної нерухомості надавали рітейлерам знижки та гнучкі умови оренди. Втім з огляду на поступову адаптацію до нового стану та певну стабілізацію ситуації в Києві спостерігається поступовий процес зростання ставок і повернення їх до довоєнного рівня, а гнучкість умов зменшується. Як пояснює Ганна Корягіна, це залежить від низки факторів, зокрема сегмента бізнесу орендаря, його стійкості, загального ринкового попиту, якості та розташування самого об’єкта нерухомості.

Так, за даними UTG, приблизно 60% орендарів уже сплачують орендні платежі в повному обсязі, близько 30% платять за фіксованим курсом (26 грн/$), а майже 10% мають індивідуальні знижки. Більшість керівних компаній поступово припиняють дію фіксованих курсів та індивідуальних умов і переводять операторів на повну оплату. Втім, за підрахунками UTG, середній рівень зниження ставок на липень 2023 року все ще становив -15% щодо лютого 2022 року.

Втім, попри відчутну стабілізацію, ані рітейлери, ані торгові центри ще не готові повністю відійти від політики знижок, як зазначила Ганна Корягіна. 

Загартування бізнесу

«Ми готові до нових викликів, адже команда проявила себе максимально ефективно й готова працювати в екстремальних умовах. Український бізнес – загартований, швидко підлаштовується під реалії. Повторним блекаутом нас уже не залякати», – розповіла Ірина Круппа.

Компанія Arricano, управляючи торговими центрами, продовжує реалізувати й новий проект – ТРК Лук’янівка в Києві. До кінця 2023 року очікується завершення робіт з облаштування інженерних мереж, реставрації будівлі пам’ятки архітектури, що розташована на території ТРК, та її інтеграції в загальну концепцію проєкту. Девелопер також продовжує працювати над її удосконаленням. Щодо активного будівництва на майданчику, то в Arricano готові поновити його «відразу після перемоги».

За оцінкою УРТЦ, базовий сценарій розвитку ринку торговельної нерухомості до кінця 2023 року – поступове зростання. Повернення таких грандів, як Inditex та H&M, може суттєво пожвавити ринок і дати повідомлення іншим рітейлерам про те, що переваг від розвитку мереж в Україні більше, ніж ризиків.

Джерело – Сommercial Рroperty