Як розвивався ринок торговельної нерухомості в першому півріччі 2023 року

Що кажуть гравці ринку торговельної нерухомості про тенденції, які проявилися через півтора року війни та які мають прогнози на майбутнє.

Видання Property Times опитало учасників ринку стосовно їх бачення ситуації в секторі торговельної нерухомості. RAU пропонує ознайомитися із ключовими тезами.

Що показав 2022 рік

На думку директора департаменту торгових площ Arricano Дениса Корнути досвід, який отримали всі гравці ринку за перший рік повномасштабного вторгнення можна охарактеризувати так:

1. Гнучкість та адаптивність до швидкої зміни ситуації, яку неможливо передбачити, але необхідно під неї підлаштуватись. Задача менеджменту скоротити втрати і по можливості перевести це у додаткову перевагу.
2. Намагатися працювати навіть тоді, коли це виглядає неможливим: постійні тривоги, відсутність світла, проблеми з постачанням товарів.
3. Швидкість прийняття максимально ефективних рішень, яка потребує максимального делегування та довіри.

За даними директора компанії UTG Євгенії Локтіонової, попри серйозні виклики, торгівля та торгова нерухомість витримала, хоча падіння обсягів за рік в гривневому виразі і склало -3,2%, а в доларовому еквіваленті -18,4%.

Основні тренди 2023 року

СЕО Nhood Україна Ганна Корягіна виділяє в першому півріччі 2023 року наступні тренди:

• Індексація орендних платежів у більшості випадків фіксованим відсотком;
• Перегляд комерційних умов, перегляд наявних знижок;
• Активний розвиток національних брендів, у більшості випадків в онлайн-форматі, іноді при наявності одного або двох шоу-румів чи корнерів;
• Готовність деяких міжнародних брендів розглядати нові проекти, про що раніше практично не було мови;
• Економне споживання;
• Суттєва залежність комерційних умов і результатів діяльності від географічного фактору. Зокрема, по орендних ставках спостерігається суттєва різниця у порівнянні з західними регіонами країни.

У 2023 році відчутна також трансформація споживчих настроїв. Українці перестали нагромаджувати великі запаси продовольства та гігієнічних товарів та зник ажіотажний попит на ліхтарики, сонячні панелі, зарядні станції, тощо.

Ринок в стадії відновлення

Індекс самопочуття рітейлу (Retail Well-Being Index — скорочено RWBI), який було розроблено в 2020 році Українською радою торгових центрів (УРТЦ), дозволяє в динаміці відстежувати рівень самопочуття рітейлу, враховуючі такі показники, як відвідуваність торгових центрів, вакантність площ в ТЦ та рівень ставок оренди.

Голова дослідницької групи УРТЦ та керівник дослідницької компанії URB Дмитро Топольськов, зазначає, що базовим довоєнним показником RWBI вважається значення за III квартал 2021 року (43,3 пункти). Найгірші показники було зафіксовано в II кварталі 2022 року (29,6 пунктів).

Відтоді RWBI поступово збільшується, але до довоєнних показників ще далеко – за другий квартал 2023 року значення індексу досягло тільки 35,4 пунктів. На зростання RWBI в першому півріччі 2023 року впливають поступове зростання заповнюваності ТЦ та рівня орендних ставок, але в більшій мірі — зростання відвідуваності.

Ставки оренди повертаються на довоєнний рівень

За даними УРТЦ, середня ставка оренди на звичайні лоти, що пропонується орендарям — $24 за 1 кв. м без врахування ПДВ, додаткових платежів та знижок, які можуть надаватись орендарям на певний період. Більшість торгівельних центрів провели індексацію орендних платежів, тобто позитивна динаміка спостерігається, як мінімум, за рахунок цього підвищення.

Якщо в ТЦ на заході України ставки оренди майже не змінилися у порівнянні з початком 2022 року, то в ТРЦ Києва поступово повертаються до довоєнного рівня. За даними UTG, близько 60% орендарів вже сплачують орендні платежі в повному обсязі, ще близько 30% сплачують платежі за фіксованим курсом (26 грн за $1), та ще 10% мають індивідуальні знижки. Більшість управляючих компаній поступово припиняють дію фіксованих курсів та індивідуальних умов і переводять орендарів на повну оплату. Середній рівень зниження орендних ставок на липень 2023 року складає -15% відносно лютого 2022.

Вакантність падає

Після значного зростання рівня вакантності у 2022 році також наразі спостерігається поступове повернення до довоєнних показників. За даними UTG на січень 2023 року вакантність у ТРЦ по Києву складала 21,5%. Цей рівень вакантності спостерігався у більшості регіонів, окрім ТЦ на заході України. Станом на липень 2023 року вакантність скоротилася до 18,9%.

Як зазначає  Денис Корнута, вакантність у проектах Arricano була стабільною на рівні технічної й зараз становить 0,9% по групі. У кінці 2022 року цей показник був на рівні 1,6%.

У Nhood Україна теж відзначають скорочення вакантності за останні півроку й наразі середня вакантність не перевищує 7%. Також відзначається попит на якісні складські приміщення різних розмірів, що також дозволило покращити показники по декількох проектах.

Трафік росте але не рівномірно

Відвідуваність залежить від багатьох чинників, серед яких площа ТЦ, його формат, безпекові показники, а також локація. Так, Дмитро Топольськов зазначає, що для великих та дуже великих ТЦ традиційного формату середня відвідуваність складає 386 особу в день на 1000 кв. м, для середніх — 462, а для малих — 554. Також відвідуваність ТЦ (особливо тих, що знаходяться на невеликій відстані від лінії бойового зіткнення, а також кордонів з РФ) в значній мірі залежить від наявності та відстані до укриття на випадок оголошення повітряних тривог.

У регіональних ТРК, які розташовані у містах, наближених до лінії фронту, трафік відновлюється повільніше через повітряні тривоги, які можуть тривати до 20% робочого часу. За даними UTG, на липень 2023 року середній відвідуваності показник становить 364 людини на 1000 кв. м GLA.

Відновлення відвідуваності позитивно вплинуло на товароообіг. За перші 6 місяців 2023 року середньомісячний темп приросту складає 17,96%, — ділиться спостереженнями Ганна Корягіна.

Можливі сценарії майбутнього

В другому півріччі 2023 року очікується подальше поступове зростання показників ринку. Особливо якщо поновлять роботу в Україні магазини таких операторів як Inditex та H&M.

Учасники ринку очікують, що рівень орендних ставок буде поступово вирівнюватися попитом, кількість знижок й надалі скорочуватиметься, а орендодавці стануть рішучішими у проведенні ротацій із заміною на більш ефективні формати. Прогнозується, що товарообіг орендарів у другому півріччі показуватиме позитивну динаміку у порівнянні з показниками 2021 року, безумовно, залежно від товарної групи. А рівень вакантності зменшуватиметься, особливо в тих ТРЦ, які є найбільш затребуваними серед орендарів.