Як змінився ринок складської нерухомості Києва за першу половину 2023-го – дослідження CBRE

За перші шість місяців 2023-го орендна активність зазнала значного спаду. Багато компаній, які були змушені релокуватися, завершили свої переїзди, а більшість компаній, яких це не торкнулося, залишалися на своїх місцях. Водночас провідні компанії, орієнтовані на розширення, зайняли обережну позицію, очікуючи або на більш стабільну ситуацію в країні, або на суттєвий обсяг нової пропозиції.

Про це свідчить дослідження CBRE Ukraine, отримане Українською радою торгових центрів. Обсяг валового поглинання в складському сегменті склав приблизно 30 000 кв. м (-55% р/р). Переважна частка угод була обумовлена переїздом компаній, а найбільша активність орендарів спостерігалась у секторі оптової та роздрібної торгівлі, на який припадало 90% від загального обсягу угод.

Більшість компаній змогли адаптуватись до нових умов, а споживчі настрої дещо стабілізувалися і навіть демонстрували незначний ріст.

Через це спостерігається певне зростання потенційного попиту на 2024 рік на великі площі (понад 10 000 кв. м) з боку ключових гравців ринку, зокрема, 3PL операторів, представників сфери оптової та роздрібної торгівлі, e-commerce, а також автомобільної промисловості.

Загалом у першому півріччі 2023 року не ввелось в експлуатацію жодного нового складського комплексу, тож загальний обсяг конкурентної пропозиції залишився незмінним і склав близько 1,45 млн кв. м.

Станом на кінець червня 2023 рівень вакантності стабілізувався на рівні 2%, що відповідає показникам довоєнного часу. Запитувані орендні ставки на якісні складські приміщення за зазначений період дещо укріпилися і коливалися в межах 168-184 грн/кв. м/міс ($4,5-$4,9) для приміщень класу А. Фактичні орендні ставки на якісні об’єкти в середньому були нижчими на 5-7%.

“Складський ринок переживає поступове відновлення, при цьому чутливо реагуючи на всі зміни, пов’язані з війною. Для Київського регіону важливим є те, що, хоча деякі орендарі частково змістили фокус на більш безпечні західні області, Київ зберігає за собою позицію домінуючого логістичного хабу. Загалом, попит на складські приміщення залишатиметься стабільним до кінця 2023 року, оскільки основні орендарі пристосовуватимуть свої потреби у приміщеннях до економічних умов, що склалися. Окрім того, через відкладений попит, що починає наростати та дефіцит якісних великих площ, складський сектор Київського регіону представлятиме перспективну можливість для розвитку у майбутньому. Очікується, що орендні ставки будуть поступово укріплюватись, і професійні логістичні комплекси зможуть забезпечити стабільний рівень прибутковості під час післявоєнної відбудови”, – зазначила керівник департаменту складської та логістичної нерухомості CBRE Ukraine Наталія Сокирко.

До кінця 2025 року планується до введення в експлуатацію близько 122 000 кв. м нових складських об’єктів під власні потреби у чотирьох проектах, що становить 44% всієї майбутньої пропозиції. Серед таких об’єктів:

• Novus Warehouse (40 000 кв. м);
• Nova Poshta Terminal (35 000 кв. м);
• Autotechnics Warehouse (35 000 кв. м);
• друга черга логістичного комплексу Олександрівський (12 600 кв. м).

Решта обсягу (56%) буде представлено спекулятивними площами – це третя черга логістичного комплексу Олександрівський (40 800 кв. м), перша-третя черги логістичного комплексу Чайки (70 000 кв. м) та логістичний комплекс Дударків (45 000 кв. м).