Нерухомість під час війни: за що готові платити орендарі комерційних приміщень

Війна в Україні продовжує змінювати вітчизняний ринок нерухомості. Як змінилися умови оренди торговельних площ в ТРЦ та які головні фактори ціноутворення зараз діютть на оренду складських приміщень – дізнались у виданні ZN.UA.

ТРЦ

Відвідуваність

У доковідні та довоєнні часи відвідуваність столичних ТРЦ становила 30 000–35 000 людей на добу в будні та 60 000–70 000 у вихідні дні або ж 700–800 на 1000 кв. м. Протягом 2022 року відвідуваність суттєво впала та мала хвилеподібну динаміку. Зараз відвідуваність поступово відновлюється, проте ще досить далека від кращих часів — майже вдвічі нижча. Причини: виїзд багатьох громадян за кордон чи на захід України, перебої з електропостачанням, часті повітряні тривоги та втрата багатьма громадянами купівельної спроможності.

Хоча ТРЦ уже встигли придбати дизель-генератори, кінотеатри та частина фуд-кортів не працюють, коли світла немає.

Умови оренди та ціни

Орендні платежі у великих ТРЦ завжди складалися з кількох компонентів і залежали від обсягів продажу товарів. В основному враховуються такі компоненти:

• базова ставка, яка платиться при торговому обігу, що менший за певну величину (фікс). У разі, якщо обіг перевищує цей фікс, оренда становить 15% від обігу;
• комунальні платежі та охорона;
• маркетинг — реклама ТРЦ.

Базові ставки залежать від власне розташування орендного приміщення у межах ТРЦ. Орендна ставка двох приміщень, розташованих стіна в стіну, може відрізнятися в два рази, особливо якщо площа цих приміщень різна.

Крім того, орендна ставка залежить від сусідства. Приміром, торговельний майданчик, розташований поруч із Adidas, навіть на третьому поверсі буде значно дорожчим, ніж аналогічний на другому, але без таких відомих сусідів.

У десяти найбільших київських ТРЦ базові ставки (без ПДВ) становлять ($/кв. м./місяць):

• 20–35 у великоформатних магазинах (500+ кв. м) і ресторанах;
• 35–70 у торговельних галереях площею 40–200 кв. м;
• 100–250 для банкоматів, кіосків площею 1–10 кв. м.

Нині для цих ставок діє дисконт у розмірі 30%, який у перші місяці повномасштабної війни становив 85–100%, тобто іноді оренда дорівнювала комуналці.

Ситуація дещо відрізняється у ТЦ Метроград, де базова ставка для всіх приміщень становить $30/кв. м/місяць, а дисконт — 40%. Перевага Метрограду — розташування під землею, тому він не закривається під час повітряних тривог, що не призводить до втрат доходу від цих перерв.

Комунальні/сервісні платежі, прибирання, охорона тощо у великих ТРЦ становлять $9-12/кв. м/місяць.

Маркетинг у десяти великих ТРЦ зазвичай становить $3,5–4/кв. м/місяць.

Отже, розмір орендних платежів у ТРЦ залежить від багатьох факторів, а їхні власники намагаються знайти баланс між зниженим попитом на продукти харчування та товари широкого вжитку, купівельною спроможністю покупців і попитом на ті чи інші товари, який також увесь час змінюється.

Щодо стріт-рітейлу, то ціни тут залежать як від їхнього загального розташування у місті (в центрі або прилеглій зоні чи на окраїні), так і від локального розташування в межах торговельних середовищ. Невеликі магазинчики в центрі можна орендувати за 15–25 $/кв. м/місяць, у прилеглих до центру районах — $10–15, на периферії — $7–10/кв. м/місяць. Системи дисконтів тут, на відміну від ТРЦ, не застосовують, а в рекламі завжди зазначають можливість безперебійного електропостачання.

Структура ціни в регіональних ТРЦ аналогічна, а величина дисконту залежить від міста, в якому розташований ТРЦ.

Івано-Франківськ

Улітку місто було тимчасово переповнено внутрішньо переміщеними особами (ВПО). До вторгнення населення в Івано-Франківську дорівнювало близько 250 000 осіб, ще 100 000 прибуло протягом весни-літа, часто це були досить заможні громадяни. Оренда середньостатистичної квартири влітку зросла з $200–250 до 400–500. Проте оренда на торговельні приміщення не збільшувалася, подекуди навіть діяли немалі знижки.

Вже більш як половина з 100 000 ВПО залишили місто. Оренда на житло знизилась і незначно перевищує довоєнну величину. Оренда торговельних та офісних приміщень не перевищує зараз довоєнний рівень, проте дисконти зустрічаються дедалі рідше.

Львів

У центрі можна орендувати торговельні приміщення в діапазоні $12–20/кв. м/місяць. На периферії ставки значно нижчі. Порівняно з довоєнним періодом ставки впали, відвідуваність також.

Для прикладу, ресторан у центрі на вул. Староєврейській площею 65 кв. м здавався за $1500, зараз його виставили за $1000. Не підвищувалися орендні ставки на торговельну нерухомість й улітку, ажіотаж був тільки на оренду житла, але він минув.

Таким чином, попри внутрішню міграцію частини населення у західні області, вартість оренди не збільшувалася, найшвидше, через падіння купівельної спроможності населення.

Логістичні склади

Багато логістичних складів навколо Києва знищені в результаті бойових дій, тому складських потужностей для обслуговування ТРЦ не вистачає. Водночас склади біля Чорного моря майже не використовуються. Зате через склади на заході України здійснюється весь імпорт та експорт товарів, що перетинають західний кордон.

Вражає кількість вантажних автомобілів в зоні 100 км перед західним кордоном і кілометрові черги на кордонах. Це збільшило попит не тільки на пально-мастильні матеріали й ремонтні послуги для автомобілів, а й також на нерухомість для розміщення станцій техобслуговування та на складські приміщення. І якщо на початку вторгнення різко зріс орендний попит на житло, то наразі орендарям дедалі більше потрібні технічні та складські приміщення.

Таким чином, саме перебої в постачанні електроенергії, постійні повітряні тривоги, запровадження комендантської години з 23:00 (вимога закривати будь-які заклади не пізніше 22:00), втрата купівельної спроможності пересічними громадянами, тимчасова еміграція мільйонів українців до Європи стали головними ціноутворюючими факторами на оренду нерухомості по всій Україні.

Джерело – ZN,UA