Анжела Борисова, Alef Estate: Для флагманських ТРЦ немає передумов для зниження орендних ставок в поточному році

Як торгово-розважальні центри Дніпра пережили жорсткий карантин, наскільки впав потік відвідувачів і як змінилися їхні вподобання, який прогноз по відновленню обсягу продажів і що зараз будує група Alef Estate.

Цей матеріал доступний російською мовою

Анжела Борисова – генеральний менеджер комерційного центру Alef Estate, девелоперської компанії, яка розробляє бізнес-проекти з будівництва, реалізації та експлуатації об’єктів комерційної та житлової нерухомості. У портфелі компанії – ключові об’єкти торговельної нерухомості Дніпра: ТРК МОСТ-сіті, Cascade Plaza, Босфор, а також численні проекти офісної та житлової забудови. Alef Estate приділяє багато уваги інфраструктурному будівництву, оновлює та реконструює історичний центр Дніпра цілими кварталами. Про те, що зараз відбувається в сегменті торговельної нерухомості фінансової столиці України, як компанія пережила період жорсткого карантину, які ще глобальні проекти готова представити в найближчому майбутньому в ексклюзивному інтерв’ю RAU розповіла генеральний менеджер комерційного центру Alef Estate Анжела Борисова.

– Яка зараз ситуація на ринку торговельної нерухомості Дніпра? Чи всі ТЦ відновили роботу і в якому режимі?

– 11 травня торговим центрам Дніпра було дозволено функціонувати без розважальних зон. Двомісячний карантин став величезним викликом для всіх учасників ринку торговельної нерухомості. Наслідками карантинних обмежень стали закриття точок продажів, зміна настроїв споживачів і патернів їх покупок.

У турбулентних реаліях зараз знаходяться всі учасники ринку без винятку, але особливо постраждали дрібні оператори, у яких немає запасу міцності.

Якщо розглядати по групах товарів, основними потерпілими є оператори фуд-корту і ресторани. З 5 червня ресторанний бізнес відновив роботу, але ми все ще спостерігаємо знижений трафік відвідувачів і невисокий товарообіг у цієї групи операторів. Інтертейнмент потрапив у ще більш складну ситуацію. І поки що про відновлення цього сегменту в зв’язку з карантином говорити не доводиться.

Хотілося б також відзначити, що серйозно підкосив усі торговельні мережі подовжений карантин у Києві. Не секрет, що основне споживання в країні відбувається в столичному регіоні. Якщо раніше Київ працював за аналогією з містами-мільйонниками, то з другої половини 2016 року споживання в цьому регіоні наростало з геометричною прогресією. У багатьох наших орендарів дуже складна ситуація, тому що головні офіси знаходяться в Києві, а дохід від роботи в регіонах не покриває витрати належним чином.

– За оцінками Української ради торговельних центрів, в цілому українські ТЦ/ТРЦ за час карантину втратили 7 млрд грн орендних надходжень. В яку суму оцінюєте ваші збитки?

– Оцінити реальні збитки та шкоду для сегменту торговельної нерухомості в Дніпрі досить складно. Кожен представник ринку постраждав більшою чи меншою мірою.

Якщо говорити про фінансові результати об’єктів торговельної нерухомості Alef Estate після двох місяців карантину, можна побачити наступну динаміку падіння валового доходу в порівнянні з аналогічним періодом 2019 року: в квітні збитки досягли 80%, в травні – 63%.

– З урахуванням того, що частина магазинів в торговельних центрах не зупиняла роботу, на скільки в середньому знизилися орендні доходи ТЦ Дніпра в період карантину?

– Якщо аналізувати тільки орендні доходи наших комплексів в період карантину, в квітні вони знизилися на 93%, а в травні – на 60%.

– З якими труднощами стикалися в переговорному процесі з орендарями під час карантину? Вдавалося з усіма знайти рішення win-win?

– Проблема в тому, що орендарі часто не хочуть чути, що торговельні центри потрапили в аналогічну кризову ситуацію, зазнаючи величезних збитків. Але на відміну від них, ми не можемо мати прибуток від онлайн-продажів, наш дохід безпосередньо залежить від доходу й успішності самих орендарів.

Незважаючи на втрати, протягом карантину ми йшли на всілякі поступки зі свого боку і в підсумку дійшли згоди з усіма орендарями.

– Яка ситуація з конверсією і товарообігами торгових операторів зараз?

– На прикладі торговельних комплексів Alef Estate ми чітко спостерігали всі наслідки змін ринку. У травні, при зниженому потоці відвідувачів, трафік був абсолютно іншої якості, це була цільова аудиторія покупців. З огляду на те, що в торгових комплексах були закриті зони посадки фуд-корту, не функціонували зони відпочинку і розваг, люди приходили виключно за покупками.

Аудиторія втомилася від ізоляції, і похід на шопінг став важливою потребою в період ослаблення карантину. Також на руку рітейлерам після карантину зіграв відкладений попит на товари fashion-операторів.

По товарообігу наших орендарів ми бачили сплеск продажів, і, тим не менш, в травні падіння продажів склало від 10% до 25% в залежності від груп товарів у порівнянні з аналогічним періодом 2019 року.

У червні потік відвідувачів відновився на 70%, трафік відвідувачів був конкретно націлений на покупки. Але незабаром, з огляду на погодні умови та період відпусток, увага людей переключилася на відпочинок і знову почало простежуватися падіння продажів в середньому на 10-15%. Моя думка, що в липні-серпні ми відновимо докарантинні показники. І це дуже хороша динаміка.

– З урахуванням нинішньої ситуації, на скільки в середньому можуть знизитися орендні ставки в українських ТЦ в поточному році?

– В питанні орендних ставок українські торговельні центри будуть керуватися не показниками трафіку, а скоріше оборотами орендарів. Поки висновки робити зарано, але я думаю, що ставки не повинні істотно знизитися, хіба що падіння може статися в найменш конкурентоспроможних об’єктах торговельної нерухомості. Для флагманів вагомих передумов для зниження орендних ставок в поточному році, швидше за все, не буде.

– Незважаючи на відновлення роботи торговельних центрів, розважальна складова все ще залишається під забороною. Наскільки це істотне обмеження і яку частку трафіку забезпечує сегмент розваг в ТРЦ Дніпра?

– Заборона роботи розважальних центрів критична для ТРЦ. В середньому, до карантину розважальний сегмент забезпечував близько 20-25% трафіку й істотно подовжував час перебування відвідувачів. Тому обмеження на роботу розважальних центрів сильно впливають і на потік, і на товарообіг. Однак ситуація скоро зміниться в кращий бік, з 2 липня відновили роботу кінотеатри, що збільшить потік відвідувачів і додасть позитивної динаміки для учасників ринку.

– До яких рішень вдаєтеся для збільшення трафіку в ТЦ?

– Карантин дав поштовх різкогому розвитку омніканальності серед представників ринку. Дуже багато рітейлерів почали рух в онлайн і освоєння інтернет-продажів, однак, офлайн-торгівля все ще на піку затребуваності. Після ослаблення карантинних обмежень відвідувачі з нетерпінням чекали відкриття торговельних комплексів.

Зі свого боку, ми також не впустили тренд на діджіталізацію: максимально зробили акцент на інтернет-маркетинг, приділили велику увагу розподілу бюджету на залучення відвідувачів і всіляко сприяли онлайн-продажам наших орендарів.

Також варто відзначити, що люди зараз дуже налякані, а найважливішою вимогою для підтримки стабільного трафіку стала безпека. Важливо забезпечити всі необхідні санітарно-гігієнічні умови для створення лояльності відвідувачів і збереження попиту на офлайн-шопінг в реаліях сьогодення.

– Що може зробити влада для підтримки сфери торговельної нерухомості?

– Досвід інших країн свідчить, що місцева влада може впроваджувати надзвичайно ефективні непрямі механізми підтримки різного за величиною бізнесу, оперуючи ставками місцевих податків.

– Розкажіть про МФК Ermolaev Center і Брама: якими будуть ці об’єкти? Чи можна очікувати їх відкриття в заявлений термін?

– Не дивлячись на пандемію, ми продовжуємо реалізацію нових об’єктів. У поточному році компанія Alef Estate відновила роботу над МФК Брама, будівництво якого планувалося ще з 2008 року, але у зв’язку з економічною кризою було призупинено. До складу проекту входить шість будівель, одним з яких є ТДК Перехрестя.

Він об’єднує в собі торговельну зону, яка є 2-ю чергою ТРК МОСТ-сіті, і бізнес-центр. Об’єкти гармонійно доповнюють один одного.

Головна ідея 2-ї черги ТРК МОСТ-сіті полягає в створенні критої багаторівневої торгової вулиці з триповерховим атріумом. Черги комплексу будуть об’єднані за допомогою пішохідного моста на другому рівні та нададуть відвідувачам ще більше можливостей для шопінгу. 18-поверховий бізнес-центр значно посилить концентрацію потенційних покупців у 5-хвилинній пішій доступності.

Заплановані терміни завершення будівництва – 36 місяців. А значить, вже в 2023 році Дніпро отримає новий центр комерції та відпочинку.

Ще один новий об’єкт, багатофункціональний комплекс Ermolaev Center, розташується неподалік від Катеринославського бульвару і стане наступним кроком у планомірному перетворенні цього району в єдину концепцію «місто в місті». Розпочати будівництво комплексу планується в кінці 2020 року.

МФК буде включати в себе як житлову, так і комерційну нерухомість, пропонуючи жителям Дніпра ідеальний майданчик для життя і ведення бізнесу. Ermolaev Center дуже очікуваний проект, він стане справжньою окрасою для всього міста. Уже зараз ми спостерігаємо величезний інтерес до комплексу, він стане справжнім проривом на ринку нерухомості.

Реалізація МФК планується в 2024 році.

– Як оцінюєте проект Кубометр – наскільки такий формат «зайшов» споживачам? Наскільки він виправдав ваші очікування?

– Проект Кубометр спочатку будувався як тимчасовий. На цій локації планувалося будівництво 2-ї черги ТРК МОСТ-сіті та 18-ти поверхового бізнес-центру Перехрестя (яке стартувало тільки цього року). З огляду на події 2014 року, компанія відклала реалізацію даного проекту.

Наприкінці 2015 року нами було прийнято рішення створити унікальний для країни проект торгового комплексу в форматі Pop-up Shipping Container Center. Ідею ми підгледіли у англійців, відвідавши лондонський Boxpark, який складається з демократичних магазинів, без пафосу, але в той же час з дуже сучасним і стильним дизайном.

Ми загорілися ідеєю створити схожий простір в Дніпрі, який дозволить споживачам знайти доступні товари і послуги, а підприємцям – вести торгівлю на комфортних умовах на кращій локації в місті. Так проект Кубометр став чудовою альтернативою використання землі перед грандіозним будівництвом.

В підсумку Кубометр не виправдав всі наші очікування. Ми припустилися низки помилок, які не дозволили цьому проекту стати успішним. Але якщо говорити про ситуацію в цілому, ми змогли задовольнити запит в унікальних торгових площах від малого бізнесу. З іншого боку, ми побачили, що жителі Дніпра досить вишукані в своїх споживчих звичках і в зоні флагману МОСТ-сіті більше сприймають мережевих операторів ринку великих форматів. Це дуже яскраво простежується на прикладі ще одного тимчасового проекту стріт-рітейлу, розташованого поруч з ТРК МОСТ-сіті. Цей проект став більш успішним. Там розташовані системні оператори, які зуміли скористатися якісним потоком в самому центрі міста.

– Як вплине відкриття нових об’єктів на ринок комерційної нерухомості Дніпра?

– На сьогоднішній день ринок торговельної нерухомості Дніпра за показниками насиченості на 1000 чоловік поступається Києву практично в два рази. При цьому майже половина площ не є професійними. Тому відкриття нових професійних об’єктів тільки посилить ринок Дніпра і зробить його більш конкурентоспроможним.

Об’єкти компанії Alef Estate – це великий крок вперед для ринку нерухомості Дніпра і ми раді, що наші об’єкти стають знаковими для всього міста.

– Скільки потрібно часу на відновлення ринку до докарантинних показників?

– Повне відновлення ринку, за оптимістичними прогнозами, очікується до кінця поточного року. Подібний висновок можна зробити тільки без урахування можливої 2-ї хвилі захворюваності COVID-19, яку епідеміологи попередньо прогнозують на осінь.

Якщо карантинні заходи знову будуть посилені, ми станемо свідками ще одного руйнівного удару по ринку комерційної нерухомості, який точно переживуть не всі його представники.

Вже зараз багато підприємців опинилися у вкрай складних обставинах, а деякі – і зовсім на межі загибелі власного бізнесу. В такій ситуації хочеться сподіватися на кращий результат, проте варто бути готовими до продовження коливань на ринку і вибудовувати нову антикризову стратегію. З огляду на нестабільну ситуацію в світі, гнучкість – кращий спосіб залишатися на плаву.

– Як ТРЦ використовувати нинішню кризу, щоб стати сильніше?

– Будь-яка криза – це, перш за все, можливості для розвитку і зростання. Карантин став справжнім переворотом звичних поглядів на ведення бізнесу і на ринок в цілому. Якщо ви проігноруєте зміни і продовжите діяти за старим сценарієм, то обов’язково програєте. Зараз вкрай важливо трансформуватися під поточні умови і бути гнучким до обставин.

Читайте також –

Alef Estate побудує в Дніпрі багатофункціональний Ermolaev Center