Ринок складської нерухомості 2018/19: нульова вакантність, зростання ставок, формат in city

Яка ситуація склалася на ринку складської нерухомості в 2018 році, що варто очікувати в 2019-му році, які тренди будуть характерні для ринку і чи зміниться ситуація з дефіцитом площ.

Цей текст доступний російською мовою

Пасивний 2018

2018 рік відмітився пасивністю девелоперів, стабільним поглинанням вільних метрів в уже відкритих логістичних комплексах і рекордно низькою вакантністю, пише Commercial Property.

Загальнорічна пропозиція в околицях Києва в 2018 році склала приблизно 28 200 кв. м (сукупний обсяг ринку складської і логістичної нерухомості київського регіону – 1,87 млн ​​кв. м). Як наслідок, в кінці року вакантність досягла рекордно низького за останні п’ять років показника – менше 3%, в той час як орендні ставки продовжували підвищуватися.

Попит на покупку якісних об’єктів складської нерухомості в Києві і передмісті залишався досить високим. Основні угоди ініціювала компанія Dragon Capital: покупка логістичних комплексів Омега І і Омега ІІ, а також холодильних складів UKR DC і Арктика. За оцінками групи Zammler, інвесткомпанії Dragon Capital зараз належить 40-50% складів класу А в київському регіоні.

“Зростання попиту на складські приміщення, обумовлене зростанням підприємств онлайн- і традиційної роздрібної торгівлі, робить цей сегмент комерційної нерухомості привабливим для інвестицій. Після придбання Арктики складські площі складають 48% нашого портфеля комерційної нерухомості”, – відзначають в Dragon Capital.

Орендні ставки на найкращі складські приміщення росли протягом 2018 року і в грудні вийшли в діапазон $3,6-5/м2/місяць (без урахування ПДВ, експлуатаційних і комунальних платежів) – свідчать дані в Cushman&Wakefield в Україні. Для порівняння – в кінці 2017 року вартість оренди таких площ варіювалася від $ 2,8/м2/місяць до $ 4,2/м2/ місяць.

Експерти розповіли Property Times про те, чого чекати в 2019 році:

Ірина Трунова, керівник департаменту оцінки і консалтингу компанії NAI Ukraine

Потреба в невеликих складах в межах міста з боку e-commerce виросте в зв’язку з боротьбою за швидку доставку. Міські склади завжди користувалися попитом, при цьому має значення конкретна локація для певного орендаря. Наприклад, продуктовим компаніям вигідно мати склади, розташовані на околиці, щоб було зручно розвозити продукцію. Онлайн-рітейлери більше цікавляться складами всередині міста: для таких гравців велику роль грає швидкість реагування і скорочення часу доставки.

На 2019-20 роки заплановано введення в експлуатацію ряду проектів загальною площею близько 190 000 кв. м. Однак, навіть за умови введення цієї нової пропозиції, цього недостатньо щоб заповнити повною мірою дефіцит.

Україна – величезна країна з великим потенціалом розвитку складської нерухомості і з невеликим обсягом цього ринку. В цілому по країні представлено близько 3 млн кв. м складської нерухомості, тоді як в Польщі – 13,3 млн кв. м, а в Німеччині – 19 млн кв. м.

У зв’язку з фактичною відсутністю якісної пропозиції в нашій країні, вакантність досягла рекордного мінімуму – 2,8%. У 2019 вона може знизитися, і досягти номінального нуля.

Інвестори вважають за краще вкладатися в логістичну нерухомість, тому що в українських реаліях – це вигідна інвестиція з мінімальними ризиками. Кількість подібних угод не буде великию лише тому, що в Україні не так багато привабливих пропозицій. Проте, всі об’єкти, які викликають інтерес, швидше за все будуть придбані інвесторами. Це буде залежати від політичної та економічної ситуації.

Великі ритейлери будуватимуть або адаптувати склади «під себе». Цей тренд закріпився ще кілька років тому: коли ризики відкриття логістичних комплексів збільшувалися в зв’язку з низьким попитом. Більш розумним було будувати вже під певного орендаря – відома у всьому світі схема Built-to-Suite.

Таке рішення – оптимальне в Україні. Таким чином інвестори мінімізують всі ризики, пов’язані з пошуком потенційного орендаря і можливістю виникнення вакантного періоду. Крім цього, такий формат цікавий і кінцевому користувачу – орендарю, який отримує необхідний йому формат.

Наталя Сокирко, керівник відділу промислової та логістичної нерухомості CBRE Ukraine:

Омніканальность продовжить фігурувати як тренд: онлайн-рітейлери відкривають фізичні магазини і шоу-руми, тоді як офлайн-рітейлери розвивають свою присутність в інтернеті. Зростання онлайн-продажів в Україні на 33% в 2018 році – позитивний індикатор потенційного масштабування складських і логістичних послуг.

У 2019 ми продовжимо спостерігати все більш активний вплив сектора e-commerce на ринок складської нерухомості, оскільки обробка товару, замовленого онлайн, вимагає в три рази більше місця, ніж традиційна офлайн-продажа.

Варто зауважити, що низький рівень вакантності і відсутність масштабних проектів на спекулятивному ринку складської нерухомості будуть поступово впливати на підвищення орендних ставок, а також на появу built-to-suit проектів

Дмитро Пасенко, керівник департаменту агентських і консультаційних послуг у сфері промислової та логістичної нерухомості, Cushman&Wakefield в Україні:

Урбанізація, яка сконцентрувала торгівлю в містах, і доставка «останньої милі» породжують попит на складські приміщення всередині міської межі і на приміських територіях. Сектор “in city-логістики” в Україні ще тільки формується, але в Європі трансформація моделі покупок вже активізує перехід від торгових до складських площ, а межа, яка розділяє сектори складської і торгової нерухомості, стає більш розмитою.

Більш того, наші західні колеги вважають, що в недалекому майбутньому традиційні склади будуть розвиватися в напрямку «гібридних об’єктів», що включають в себе офіси для співробітників, центри обробки даних, незалежні джерела енергії і навіть центри обслуговування клієнтів.

У 2019 рік ринок складської нерухомості увійшов з гранично низьким рівнем вакантності (2,4% на кінець IV кварталу) і зростаючими орендними ставками (до $ 5 за кв. м на місяць в кращих об’єктах) і підвищенням попиту з боку як українських, так і зарубіжних компаній.

Стримуючими факторами для нової пропозиції залишаються висока вартість будівництва і тривалий термін повернення інвестицій. В результаті багато компаній активно розглядають проекти built to suit і готові підписувати попередні договори оренди на об’єкти, які знаходяться на етапі проектування або будівництва.

Ще одне прийнятне рішення в умовах гострого дефіциту якісних приміщень – редевелопмент. Інвестори адаптують старі виробничо-складські приміщення, під потреби орендарів, перебудовують їх, проводять необхідні комунікації. Як правило, це неліквідні промислові зони в містах, які неможливо використовувати під житлову забудову.

На даний момент в розробці знаходиться декілька проектів з адаптації колишніх промислових зон у великих обласних центрах в рамках розвитку міських індустріальних бізнес-парків. Такі парки створять можливість для подальшого інтегрованого розвитку і використання високотехнологічного виробництва, in city логістики, розробки R&D напрямки, офісного, а також житлового сегментів в структурі даних проектів.

За матеріалами: Property Times, Commercial Property

Читайте також –

Рітейл активно орендує склади Києва та околиць – CBRE