Наталія Кравець, Dragon Capital: Як ТРЦ працюють та розвиваються в період коронакризи

Комерційний директор підрозділу Property Management інвесткомпанії Dragon Capital про роботу торгових центрів компанії після карантину, плани з оновлення пулу орендарів і модернізації ТРЦ, а також про товарообіг рітейлерів, зниження відвідуваності та рівень орендних ставок на українському ринку.

Цей матеріал доступний російською мовою

Інвесткомпанія Dragon Capital – один з найбільших гравців українського ринку комерційної нерухомості. Зокрема, в її портфелі знаходяться столичні ТРЦ Piramida, Smart Plaza Obolon і Aladdin, львівський Victoria Gardens, вінницький SkyPark. Їх управлінням займається спеціально створений в структурі компанії підрозділ Property Management, яким керує Наталія Кравець – один з найбільш авторитетних топ-менеджерів України в сфері комерційної нерухомості. У великому інтерв’ю для RAU вона розповіла про те, що зараз відбувається з ТРЦ компанії, як вони працюють в період адаптивного карантину, та про загальну ситуацію на українському ринку торговельної нерухомості.

– Як змінилися орендні ставки у ваших об’єктах з моменту введення карантину? За вашими оцінками, в поточному році на українському ринку торговельної нерухомості слід очікувати суттєвого падіння вартості оренди?

– Поки ситуація в країні не стабілізується, ставки навряд чи повернуться на докарантинний рівень. Звичайно, знижки зараз просять багато з орендарів. І з самого початку карантину ми надаємо пільги для частини орендарів, особливо невеликим локальним гравцям.

Що стосується більшості міжнародних операторів, то у них зараз відсутні передумови для знижок. Адже вони демонструють дуже непогані показники товарообігу (з позитивною динамікою), особливо універмаги мас-маркет. З усіма іншими домовляємося індивідуально.

Якщо говорити про ринок в цілому, то мені здається, що в кращих проектах ставки не сильно просядуть. Якщо товарообіги рітейлерів збережуть таку ж динаміку, як зараз, то передумов для зниження орендних ставок не буде. Звичайно, це не стосується операторів громадського харчування та розваг, обороти яких істотно знизилися.

– Торговельна нерухомість – одна з найбільш постраждалих галузей внаслідок епідемії та карантину. Чи не знизився інтерес Dragon Capital до цього сегменту і чи розглядає компанія можливість нових придбань?

– У такий складний час дозволити собі купувати може зовсім небагато компаній. Зараз всі інвестори, в тому числі й ми, вичікуємо, тому що незрозуміло, що буде далі. Ринок падає і поки що незрозуміло, коли закінчиться це падіння. На щастя, зараз ми більш стійкі до криз, ніж в 2008-му чи 2013-му. Звичайно, на падаючому ринку є можливість купити активи дешевше. Але поки ринок не стабілізується, складно робити якісь фінансові плани і робити точні прогнози. Все змінюється дуже швидко, ми переглядаємо бюджети щомісяця. У той же час, від своїх планів з оновлення та поліпшення діючих активів ми не відмовляємося. І вже дуже скоро наші відвідувачі й орендарі побачать якісні зміни у всіх торгових центрах Dragon Capital.

– Який стан справ в столичних об’єктах компанії, зокрема – в ТЦ Piramida?

– Цей ТЦ найменше постраждав в нинішню кризу, в абсолютних числах у нього найменше падіння трафіку. Це логічно, враховуючи вдале розташування біля метро в густонаселеному житловому масиві. При цьому товарообіги більшості орендарів першого поверху після відновлення роботи ТЦ зросли. На жаль, коронавірус боляче вдарив по дрібним рітейлерам, у яких не було достатнього запасу міцності. Незважаючи на те, що ми одними з перших на ринку прийняли рішення не стягувати орендну плату під час карантину, багато з них не змогли повернутися до нормальної роботи після зняття жорстких обмежень.

Тому ми плануємо провести реконцепцію частини площ другого поверху ТЦ Piramida. Зокрема, ми вирішили укрупнити секції й додати декілька fashion-якорів, в тому числі – відкрити двоповерховий якірний магазин, переговори з яким вже на фінальній стадії. Також збільшимо площу супермаркету Фокстрот, який демонструє чудові показники товарообігу з квадратного метра. В цілому, враховуючи карантин і реконструкцію, ми цілком задоволені показниками роботи цього ТЦ.

– Як проходить проект реконструкції ТЦ? Що вона передбачає і на якій стадії знаходиться?

– Уже до кінця цього року ми плануємо віддати добудовані площі під ремонтні роботи орендарям, а в першому кварталі 2021-го – відкрити нову чергу для відвідувачів. Одним з найважливіших завдань в цьому проекті була стабільна робота ТЦ в період будівництва, тому ми витратили серйозну суму на створення тунелю, який дозволив не закривати вхід в ТЦ. В тому числі завдяки цьому зберегли хороший показник відвідуваності.

В рамках реконструкції ми додамо додаткову площу (понад 3000 кв. м GLA) з 20-30 магазинами, зробимо фуд-корт на 4-5 операторів і відкриємо 2-3 заклади громадського харчування.

При цьому ресторан Пузата Хата займе другий поверх і антресоль – він відкриється в новій концепції на площі в 900 кв. м. Також розраховуємо залучити відомого світового оператора фаст-фуду, який проявляє високу зацікавленість в проекті.

На першому поверсі нової черги ТЦ плануємо розмістити магазини товарів першої необхідності або імпульсного попиту. Зараз проводимо тендери на кожну секцію, бо заявок на розміщення ми отримали дуже багато, навіть незважаючи на кризу. Тільки за період карантину ми підписали сім нових договорів оренди в ТЦ.

– Раніше Piramida також озвучувала плани з будівництва третьої фази ТРЦ. Якою буде її наповнення?

– В планах будівництво третьої фази площею близько 3000 кв. м. Раніше планували використовувати її під кінотеатр, проте відмовилися від цієї ідеї після того як підписали договір про відкриття ультрасучасного п’ятизального кінотеатру в розташованому поруч ТРЦ Aladdin. Тому розпочали опрацювання інших варіантів. Можливо, домовимося про відкриття на цьому місці великого міжнародного рітейлера спорттоварів, у якого є велике бажання зайняти цю локацію. Це може бути перспективно і для нас, враховуючи, що зростання популярності спорту і здорового способу життя – це загальносвітова тенденція, яка все сильніше проявляється і в Україні.

– Як проходить проект реконцепції ТРЦ Aladdin? Які ще зміни на нього чекають, окрім відкриття нового кінотеатру?

– З урахуванням нещодавнього відкриття неподалік нового ТРЦ River Mall, прийняли рішення рухатися в бік вузької спеціалізації. Очевидно, що Aladdin не може конкурувати з River Mall в частині пулу fashion-операторів, тому що він в п’ять разів менший за площею. Тому ми плануємо орієнтуватися на молодіжну аудиторію та молоді сім’ї з дітьми.

Зокрема, хочемо додати спортивний супермаркет, два якірних fashion-універмаги молодіжного одягу і декількох інших операторів поменше.

Також хочемо залучити в ТРЦ нові заклади громадського харчування з молодіжною аудиторією. Адже той же ресторан Salateira в ТРЦ демонструє дуже гідні результати роботи. Що стосується термінів, то раніше планували завершити реконцепцію ТРЦ вже до кінця року. На жаль, карантин вніс свої корективи і тепер плануємо завершити оновлення до другого кварталу 2021-го.

– Наскільки суттєво вплинуло на роботу Aladdin і Piramida відкриття поруч ТРЦ River Mall? ЧИ спостерігався відтік відвідувачів?

– Відтік відвідувачів з ТЦ Piramida спостерігався перші два місяці після відкриття River Mall, але він був мінімальним – всього 2-3%. В цілому, не вважаємо River Mall своїм прямим конкурентом, адже він працює на іншій стороні проспекту Бажана і як регіональний ТРЦ більше розрахований на відвідування у вихідні дні. Наші дослідження показують, що відвідувачі River Mall і Piramida перетинаються зовсім незначно. Що стосується ТРЦ Aladdin, то ми хочемо диференціювати його як від River Mall, так і від Piramida, заточивши під молодіжну аудиторію цінового сегменту мас-маркет.

– Найбільший торговий об’єкт під управлінням Dragon Capital – львівський ТРЦ Victoria Gardens. Як зараз працює цей ТРЦ? Яка у нього заповнюваність, середньоденний трафік, товарообіги?

– До карантину середньодобова відвідуваність ТРЦ становила понад 23 000 чоловік і постійно зростала. Для порівняння, коли Dragon Capital придбав Victoria Gardens в 2018 році, його відвідуваність була на рівні 16 000 чоловік на день. Після зняття жорсткого карантину і відновлення роботи ТРЦ трафік Victoria Gardens знизився приблизно на 20%. Таким чином, за рівнем відвідуваності ми знову відкотилися до показників 2018 року. Я говорю про це відверто і дуже дивуюся, коли колеги по ринку голосно заявляють про відновлення трафіку, а іноді навіть про зростання. Адже спілкуюся з багатьма орендарями, і знаю, що насправді відбувається на ринку.

А реальність така, що в середньому падіння трафіку в українських ТРЦ знаходиться в межах 15-30%.

У той же час, не дивлячись на зниження відвідуваності, товарообіги багатьох орендарів Victoria Gardens після відновлення роботи навіть зросли. Це стало можливим завдяки зростанню коефіцієнта конверсії. В умовах карантину споживачі стали менше відвідувати торгові центри, але їдуть в ТРЦ цілеспрямовано – не просто прогулятися і випити кави, а купити все необхідне.

– За вашими спостереженнями, оператори яких сегментів торгівлі найбільше втратили в продажах через карантин, а які сегменти відчувають себе більш-менш нормально?

– Найбільші темпи зростання у fashion-орендарів сегменту мас-маркет і операторів спорту. У той час як оператори громадського харчування та розваг поки що демонструють негативну динаміку в порівнянні з минулим роком. На жаль, є питання до роботи другого поверху ТРЦ Victoria Gardens, де ключовими якорями виступають фуд-корт, кінотеатр і дитячий розважальний центр. Їх відвідуваність відновлюється не так швидко, як нам би хотілося, від чого страждають товарообіги й інших орендарів, розташованих на другому поверсі. До речі, якщо говорити про операторів громадського харчування, то зараз ми ведемо переговори з великим міжнародним гравцем фаст-фуду, який зацікавлений у відкритті свого ресторану на першому поверсі львівського ТРЦ.

– Які зміни відбулися в ТРЦ останнім часом і що робите для поліпшення показників роботи Victoria Gardens?

– Не так давно ми провели повну реновацію зони товарів для дому. Зокрема, було модернізовано магазин датського рітейлера JYSK. Він орендував додаткові площі для складу, що дозволить їм збільшити асортиментний ряд і продажі. Також посилено працюємо над поліпшенням сегменту побутової техніки та електроніки. В кінці липня в ТРЦ відкрився оновлений магазин мережі Фокстрот, який переїхав у більш зручну локацію площею понад 1000 кв. м.

Незабаром в об’єкті розпочне роботу торговий об’єкт Eldorado в новому форматі, а також недавно відкрилася офлайн-точка найбільшого в країні e-commerce-рітейлера – Rozetka. Онлайн-рітейлер, який в останні роки активно розвиває офлайн-роздріб, відкрив у Victoria Gardens магазин площею 250 кв. м. В той же час, вже зараз Rozetka розглядає можливість розширення орендованої площі до 600 кв. м.

– Які ще магазини побутової техніки та електроніки представлені в ТРЦ і чому робите ставку на посилення цього сегменту?

– Окрім вже названих операторів, у Victoria Gardens також працюють торгові точки Алло, Xiaomi, AppleRoom, Київстар, Vodafone, Lifecell, Miele, Samsung, Техно Їжак та низка інших невеликих орендарів. Після виходу з карантину практично всі оператори техніки та електроніки продемонстрували позитивну динаміку продажів у порівнянні з минулим роком (зростання товарообігів у цьому сегменті влітку склало більше 40%). Ми віримо в цей сегмент і ведемо переговори про залучення в ТРЦ інших гравців техніки та електроніки. Таким чином плануємо сформувати в ТРЦ Victoria Gardens найбільший у регіоні пул орендарів цього сегменту, що дозволить збільшити товарообіги всіх магазинів за рахунок синергетичного ефекту.

– Чи є інші сегменти рітейлу, окрім електроніки, які ви плануєте посилити в найближчому майбутньому?

– На нашу думку, ТРЦ потребує розширення пулу fashion-орендарів у доступному для споживача ціновому сегменті. У нас дуже успішно працюють магазини LC Waikiki, New Yorker і бренди LPP Group, тому плануємо істотно підсилити представленість в ТРЦ fashion-операторів сегменту мас-маркет. Зокрема, планується розширення і відкриття в новому форматі універмагу польського бренду SinSay. Передбачається, що площа магазину зросте більш ніж втричі – з 400 кв. м до 1300 кв. м. Також в ТРЦ планується відкриття великого міжнародного fashion-універмагу, який значно посилить tenant-mix і позиції Victoria Gardens на ринку. Окремо працюємо над залученням ще кількох fashion-якорів на локації від 600 кв. м і більше.

– Раніше в ТРЦ Victoria Gardens повідомляли про введення в експлуатацію офісних площ в структурі комплексу. Розкажіть докладніше про цей проект.

– Вирішили додати на об’єкті офісні приміщення, добудувавши близько 7000 кв. м офісних площ прямо над паркінгом ТРЦ. Одним з орендарів стала мережа Сільпо, яка на площі близько 1500 кв. м відкрила головний офіс в Західній Україні. З огляду на те, що у Victoria Gardens працює найбільший в регіоні супермаркет Сільпо площею понад 6500 кв. м, розташування поруч хед-офісу компанії несе в собі низку переваг. Наприклад, це дозволить рітейлеру відточувати всі процеси, тестувати і впроваджувати різноманітні інновації, допрацьовувати їх і покращувати.

До того ж, ми віримо в успішну синергію офісної та торговельної складової. З одного боку, для офісних співробітників на території ТРЦ є вся необхідна інфраструктура: найбільший в місті паркінг, фуд-корт, ресторани, 170 магазинів і різні сервісні орендарі. З іншого, завдяки наявності офісів торговельні оператори ТРЦ отримують додатковий трафік клієнтів і можуть розраховувати на збільшення продажів. В тому числі тому ми думаємо над створенням коворкінгу на третьому поверсі ТРЦ, де раніше працював фітнес-центр. Ще один можливий варіант використання третього поверху – посилення розважального сегменту ТРЦ.

– У вінницькому ТРЦ Sky Park також проходить поступове оновлення. Які ключові зміни відбулися за останній рік і що вони дали? Що ще плануєте зробити в торговому центрі?

– В ТРЦ Sky Park ми здійснили повну реконструкцію вхідних груп, реконструкцію стелі, повністю оновили вертикальні комунікації, провели капітальний ремонт паркінгу. Що стосується якісної ротації орендарів, то у нас відкрився Сільпо в новій концепції, а також кілька нових fashion-брендів, таких як Calzedonia, Trend, Goldi. Незабаром очікується оновлення магазина Цитрус і відкриття ще 2-3 нових орендарів. Насправді, тут достатньо запитів від рітейлерів. Однак багатьом з них потрібні великі площі від 500 кв. м, яких у нас немає.

– Хто з великих рітейл-операторів проявляє предметний інтерес до ТРЦ Sky Park? Чи є можливість завести цих гравців шляхом розширення ТРЦ?

– Наприклад, в Sky Park у нас до сих пір немає великого супермаркету електроніки, тому зацікавленість у відкритті магазину є у всіх найбільших гравців цього сегменту – Фокстрот, Eldorado, Comfy. Cвій магазин хотів би розширити і Мегаспорт, який зараз займає 450 кв. м і дуже успішно працює. Хотіли б розширитися турецькі LC Waikiki і Colin’s, інші fashion-оператори. Однак єдиний недолік цього торгового центру якраз в тому, що при підвищеному попиті на торгові площі в ньому відсутні можливості для розширення.

– Як в таких умовах плануєте підвищувати ефективність його роботи?

– В першу чергу, плануємо по ротації завести ще кілька спортивних брендів, тому що цей сегмент дуже добре працює в Sky Park. Крім того, працюємо над посиленням розважальної складової та фуд-корту. Ми вже оновили кінотеатр, зробили ремонт і модернізували всі кінозали, планується оновлення фойє. В цьому і в наступному році плануємо додавати фуд-корт з відкритою терасою. Він буде невеликим – на 4-5 операторів. Але тут ми плануємо зібрати кращих гравців ринку, які забезпечать високий трафік відвідувачів.

Читайте також –

Королі столиці: кому належать найбільші та найпопулярніші ТРЦ Києва