Активність після спаду: аналітика ринку оренди приміщень стріт-рітейлу в 2016 році

Деяка стабілізація економіки України в 2016 році знайшла логічне відображення на тенденціях ринку оренди та продажу торгововельних приміщень стріт-рітейлу.

До такого висновку прийшли аналітики компанії RealtyStory, які підготували річний огляд ринку торгових приміщень українського стріт-рітейлу в 2016 році. Вони зазначають, що для ринку оренди приміщень стріт-рітейлу 2016 рік став роком активізації після стагнації 2014-2015 років.

Торгівля пожвавилася

За даними Державної служби статистики в 2016 році в країні вперше з 2014 року зріс оборот роздрібної торгівлі. На споживчі настрої українців вплинули уповільнення інфляції і відносна стабільність національної валюти. Якщо на початку 2016 року обсяги торгівлі все ще скорочувалися, хоч і не так стрімко, як роком раніше, в березні, була зафіксована активізація в роздрібній торгівлі.

Вже в другому кварталі поточного року ріелтори практично у всіх обласних центрах зафіксували збільшення кількості запитів з боку орендарів торгових приміщень.

За інформацією RealtyStory, основний попит на оренду торгових приміщень в стріт-рітейлі в році, що минає, формували:

• заклади громадського харчування (кав’ярні, кафе і ресторани різного формату)
• аптеки
• продуктові магазини
• магазини drogery
• лотереї
• ломбарди
• магазини секонд-хенд.

При цьому, на відміну від докризового періоду (2013 рік) в сукупному попиті істотно скоротилася частка банків, ювелірних точок, а також магазинів одягу та взуття.

Ходові метри

По площі приміщень структура попиту варіювалася залежно від локальних особливостей кожного міста, в той же час можна відзначити єдиний тренд у всіх регіонах – найбільш затребуваними були приміщення площею 20-50 кв. м і 50-150 кв. м.

Насамперед орендарів цікавили приміщення, розташовані в місцях з інтенсивними пішохідними потоками – центральні вулиці, вузлові зупинки громадського транспорту, близькість до транспортних розв’язок, торгових центрів, ринків і таке інше. Як результат, до середини 2016 року у всіх обласних центрах відмічався гострий дефіцит таких приміщень, ріелтори констатували факт перевищення попиту над пропозицією якісних площ. Вакантність об’єктів, розташованих в найбільш прохідних місцях у другому-третьому кварталах була близька до нуля, що чинило тиск на орендні ставки.

Поширеною була ситуація, коли новий орендар у разі зацікавленості в певній локації був готовий платити значно більшу орендну плату, щоб мотивувати власника приміщень розірвати договір з існуючим орендарем.

Однак, далеко не всі об’єкти були затребувані. До комерційних приміщень, які розташовані на вулицях з менш активним трафіком, орендарі виявляли досить помірний інтерес. Такі площі могли до 1-1,5 місяців залишатися вакантними при пошуку нового користувача, в той час, коли приміщення в трафікових місцях при адекватному рівні орендної плати «йшли» протягом тижня-двох.

Тиск на ціни

Перевищення попиту над пропозицією також призвело до зростання вартості оренди приміщень в основних трафікових місцях до 30-40% в першому півріччі 2016 року (для об’єктів з умовною оцінкою розташування «5» за п’ятибальною системою). У менш привабливих місцях (умовна оцінка місця розташування «3» і «2»), враховуючи низький інтерес до таких приміщень, орендні ставки істотно не змінилися.

У другій половині ситуація кардинально не змінилася. В умовах відсутності пропозиції якісних приміщень, орендарі змушені або чекати поки відповідне приміщення звільниться, або намагатися «вибити» існуючого орендаря більш високою ціновою пропозицією.

Середні орендні ставки для торгових приміщень площею близько 100 кв. м на кінець третього кварталу в кращих локаціях становили:

• В Києві – 1 000 – 1750 грн/кв. м
• Дніпрі, Одесі, Харкові – 600-900 грн/кв. м
• в інших обласних центрах – 400-700 грн/кв. м

Багато гравців ринку відзначають, що існуючі орендні ставки близькі до максимального рівня, який прийнятний для бізнесу в поточних ринкових умовах. У процесі конкурентної боротьби за приміщення в хороших місцях орендарі змушені йти на ризик, погоджуючись на високу орендну плату. Як результат, ріелтори відзначали досить високу частку розірвання договорів оренди, укладених в першому півріччі, протягом 3-4 місяців після підписання.

Прогнозуючи розвиток ринку в 2017 році, в компанії відзначають, що багато чого буде залежати від ситуації в економіці України. На даний момент практично у всіх обласних центрах вакантність об’єктів в найбільш прохідних місцях знаходиться на мінімальному рівні. Подальше пожвавлення економіки буде стимулювати розвиток бізнесу і збільшення попиту на торговельні приміщення із зручним розташуванням, що безсумнівно матиме подальший тиск на вартість оренди.