З речами на вихід: топ-5 конфліктів ТРЦ з орендарями в Україні

З чим були пов’язані і як вирішувалися конфлікти орендарів з ТРЦ Gulliver, Ocean Plaza, Lavina Mall та іншими торговими об’єктами.

Цей матеріал доступний російською мовою

Взаємовідносини девелоперів з орендарями повинні бути взаємовигідними? В ідеалі – так, але на практиці часто виходить по-іншому. Коли хтось із партнерів незадоволений умовами співпраці, може виникнути конфлікт, а іноді – повноцінна війна зі взаємними позовами і тривалими судовими справами.

Одна з таких історія стала відома широкому загалу зовсім нещодавно. В кінці травня міжнародна мережа LC Waikiki заявила про неправомірні дії ТРЦ Dream Town. У компанії запевняли, що незважаючи на чинну орендну угоду, девелопер намагається витіснити рітейлера з об’єкта, вдаючись до блокування магазину. У самому Dream Town від подібних звинувачень відхрещувалися. Співвласник ТРЦ Гарік Корогодський в коментарі RAU заявив, що більше двох років з боку орендаря не була оплачена сума за договором оренди. За словами бізнесмена, на цій підставі ТРЦ в односторонньому порядку розірвав договір і наказав звільнити приміщення. «LC Waikiki звернувся до суду, але суд першої інстанції відмовив їм у забезпечувальній мірі, і тепер справа перебуває на розгляді в апеляції», – стверджував Корогодський.

Хто б не виявився правим в результаті, слід визнати, що конфлікти між українськими ТРЦ і орендарями їх площ відбуваються з незавидною регулярністю. Редакція RAU згадує найгучніші суперечки, що відбулися за останні п’ять років. Спойлер: в кінці статті будуть поради як уникнути конфліктів.

ТРЦ Gulliver

У столичному ТРЦ Gulliver, нині одному з найбільш успішних об’єктів торгової нерухомості в Києві, на старті роботи все було далеко не так райдужно. Орендні ставки на торговельні приміщення в самому центрі Києва були досить високими, а ось відвідуваність і товарообіги орендарів перший час після відкриття об’єкту – занадто низькими. Така ситуація вилилася в конфлікт низки орендарів з менеджментом торгово-розважального центру.

Навесні 2014 року багато з рітейлерів ТРЦ зажадали переглянути умови оренди через девальвацію гривні і зниження купівельної активності українців. Як писала Liga.net, після переговорів і акцій протесту орендарів, адміністрація ТРЦ пішла на поступки, змінивши умови договорів. Як заявляли в компанії, що управляє ТРЦ, з більшістю орендарів вдалося узгодити лояльні умови та преференції у вигляді маркетингової та рекламної підтримки.

Незважаючи на це, низка магазинів, серед яких були Ortopedia, Mini Bambini, Puledro, Victoria I Home & Decoretion і Antica Murrina, вирішили розірвати договори оренди. Однак фізично їм не давали цього зробити: магазини були заблоковані охороною ТРЦ. Після тривалих переговорів юристам орендодавців вдалося домовитися про розблокування магазинів, вивезення устаткування та товарних залишків. Однак жодна зі сторін конфлікту не була задоволена результатом розв’язання ситуації. Gulliver планував домагатися виплати штрафних санкцій орендарями в судовому порядку, а рітейлери готували зустрічні позови.

ТРЦ Ocean Plaza

Схожа ситуація навесні 2014 го була і в столичному ТРЦ Ocean Plaza. За інформацією Liga.net, тоді майже половина орендарів ТРЦ погрожувала розірвати договори оренди. Близько 170 рітейлерів, серед яких були переважно дрібні та середні орендарі, підписали колективний лист до адміністрації Ocean Plaza з вимогою переглянути орендні ставки та умови співпраці.

Втім, власники найбільшого на той час ТРЦ столиці відмовлялися переглядати договори та коригувати орендні ставки. Єдине, на що був готовий девелопер – це тримісячна фіксація курсу долара на рівні 8,5 зі знижкою на оренду в 20%, або тільки знижка в 50% на той самий строк.

Орендарів така пропозиція не влаштувала: вони подали заявки на розірвання договорів оренди, але адміністрація їм відмовила. У ТРЦ заявили, що не бачать причин для розірвання контрактів. В результаті менеджменту вдалося знайти компромісні рішення з частиною орендарів. Іншим виявилося не просто розірвати договори з ТРЦ в односторонньому порядку. Про відповідні наміри вони повинні були попереджати за шість місяців. Адже в іншому випадку їм не поверталися авансові платежі, а також загрожували додаткові штрафні санкції.

ТРЦ Lavina Mall

Запеклі суперечки з орендарями в перший час роботи були і в найбільшому ТРЦ України – Lavina Mall Вагіфа Алієва. Вже через кілька місяців після відкриття керівництво торгового об’єкта вирішило «виселити» з насиджених місць орендарів фуд-корту. Як писав RAU, деякі оператори скаржилися, що керівництво центру поводиться досить жорстко, в односторонньому порядку переглядаючи укладені договори і вимагаючи звільнити кращі площі в ТРЦ – в центральному атріумі, прямо біля фонтану. Натомість орендарям пропонували переїхати на іншу локацію, яка розташована ближче до входу в кінотеатр Multiplex. У той же час, тим, хто вже відкрився, обіцяли компенсувати витрати на ремонт і переїзд.

У самому ТРЦ від коментарів утримувалися, однак орендарі Lavina Mall розповідали, що таке рішення було обумовлено бажанням менеджменту звільнити місце під магазин великого міжнародного рітейлера одягу – шведського H&M. Пізніше оператор дійсно відкрив перший в Україні магазин в зоні центрального атріуму ТРЦ.

На момент «виселення», серед вже працюючих або підписавших договори оренди на фуд-корті Lavina Mall були такі компанії як Крила, Salateira, Франс.уа, Сушія, Star Burger, Noodle Doodle, McDonald’s, Pizza King, кафе The Varenik, Cafe Barbera та інші.

Крім того, далеко не всі орендарі були задоволені адміністрацією ТРЦ. В умовах невисокого трафіку відвідувачів, орендарі платили одні з найбільших ставок на ринку, через що були змушені працювати в збиток. При цьому рітейлери жалілися на неготовність керуючої компанії ТРЦ йти на поступки в питанні вартості оренди або припинення дії договорів.

ТРЦ Sky Park

Один з найгучніших конфліктів між відомим міжнародним брендом і українським девелопером стався на початку 2018 року. Предметом спору був об’єкт площею 412 кв. м на другому поверсі вінницького ТРЦ Sky Park, який п’ять років орендував Adidas Україна під магазини брендів Adidas і Reebok. Коли адміністрація торгового центру попередила орендаря, що договір оренди подовжений не буде, то запропонувала альтернативну локацію площею 200 кв. м на першому поверсі центру. Однак вона Adidas не зацікавила, і рітейлер пішов на конфронтацію. В Adidas Україна вважали, що ТРЦ знехтував їх правом на пріоритетну пролонгацію договору оренди, що центр не йде компанії назустріч і не хоче шукати взаємоприйнятне рішення.

Незважаючи на те, що договір оренди закінчився ще 31 грудня 2017-го, рітейлер продовжував працювати весь січень – за додатковою угодою. Але 1 лютого конфлікт вийшов на новий рівень: коли рітейлер після чергових попереджень не звільнив приміщення, керуюча компанія знеструмила об’єкт і заблокувала доступ до нього. Adidas у відповідь викликав поліцію і став готувати звернення до суду з вимогою зобов’язати ТРЦ Sky Park пролонгувати договір оренди. Сторони «увійшли в клінч» і кожен почав шукати кращий для себе вихід із патової ситуації. Втім, Adidas все ж довелося звільнити локацію і вже в середині червня 2018-го на ній відкрився магазин LC Waikiki.

ТРЦ Магелан

Ще один випадок конфлікту ТРЦ з рітейлерами стався восени минулого року. Тоді орендарі столичного торгово-розважального центру Магелан, який перейшов під управління Ощадбанку Росії, скаржилися на зростання орендних ставок і небажання нової керуючої команди йти на переговори. Як розповідали RAU працюючі в об’єкті рітейлери, після приходу нової керуючої компанії всіх орендарів змусили перепідписати договори на оновлених умовах, що на думку юристів було неправомірно. Адже новий власник був правонаступником і попередні угоди зберігали юридичну силу до кінця терміну дії.

Незважаючи на це, навіть тим орендарям, що не перепідписували договори, виставлялися рахунки, які були в 2-5 разів більші за попередні. Якщо вони не погоджувалися їх оплачувати, адміністрація вимагала звільнити приміщення, з жорсткими умовами і короткими термінами.

Експерти стверджували, що такі дії були спрямовані на швидке підвищення ліквідності об’єкта з метою перепродажу. Серед головних кандидатів на покупку активу тоді називалися керуюча компанія мережі ТРЦ Караван DCH Олександра Ярославського, а також інвесткомпанія Dragon Capital Томаша Фіали. Втім, знайти покупця на об’єкт Ощадбанку Росії поки так і не вдалося. У всякому разі, за прийнятною для росіян ціною.

Диявол криється в деталях

Головна причина більшості конфліктних ситуацій – неуважно складений договір оренди. Часто це призводить до того, що один і той же пункт угоди по-різному трактується орендодавцем і орендарем.

У свою чергу неоднозначність трактування договору може бути використана однією зі сторін для припинення відносин в односторонньому порядку, або ж фінансових претензій у суді.

Найчастіше, юристи радять звертати увагу на точність формулювань в таких пунктах договору оренди як:

• повноваження орендодавця на передачу приміщень в оренду і повноваження підписантів;
• терміни і порядок прийому-передачі приміщення в оренду і повернення з оренди;
• порядок оплати оренди і комунальних платежів, індексація ставок і прив’язка до курсу валют;
• розмір, порядок, строки і умови сплати гарантійного платежу;
• порядок і умови проведення ремонтних робіт;
• підстави для застосування штрафних санкцій, порядок їх нарахування та оплати;
• термін дії договору оренди, підстави та порядок дострокового розірвання договору.

Читайте також –

Вередливі покупці: як бути, якщо клієнти зловживають своїми правами