Перехідний період: що робити, якщо влада незаконно демонтувала МАФ

Колонка юриста юридичної компанії GOLAW Крістини Кольчинської.

В кінці жовтня Верховний Суд України (ВСУ) прийняв рішення про незаконність підписання всіх договорів щодо розміщення торгових точок у підземних переходах Києва. Сотні підприємців опинилися під загрозою примусового виселення з вже обжитих торгових точок. А столична влада не раз демонструвала здатність жорстко реагувати у суперечках з власниками та орендарями МАФів. Як захистити свої інтереси в конфлікті з міською владою, розповіла юрист юридичної компанії GOLAW Крістина Кольчинська.

Рішеннями Верховного Суду України, прийнятими у жовтні 2016 року, були визнані недійсними інвестиційні договори, за якими фактично інвесторам надавалося право передавати комунальне майно у суборенду.

На підставі інвестиційного договору інвестору надавалося право встановлювати і користуватися легкими збірно-розбірними конструкціями (далі – конструкції) в переходах, а також надавати їх у користування третім особам за власним розсудом.

Верховний Суд України прийшов до висновку, що зазначені інвестиційні договори мали ознаки мнимих угод та були укладені з метою приховування передачі майна в оренду.

Таким чином, з моменту набрання чинності відповідних рішень Верховного Суду України інвестори позбавляються права здавати в оренду конструкції в переходах.

У зв’язку з цим, такі конструкції в переходах масово демонтуються, що призводить до значних втрат безпосередньо для їх орендарів.

Згідно ст. 224 Господарського кодексу України, учасник господарських відносин, який порушив господарські зобов’язання або установлені вимоги щодо здійснення господарської діяльності, повинен відшкодувати завдані збитки суб’єкту, права або законні інтереси якого порушено.

В даному випадку інвестор, який уклав удаваний договір для приховування фактичного укладення договору оренди, має відшкодувати збитки орендарю.

Під збитками Господарський кодекс України передбачає витрати, зроблені орендарем, втрату або пошкодження її майна, а також не одержані доходи, які управнена сторона одержала б у разі належного виконання зобов’язання або додержання правил здійснення господарської діяльності другою стороною.

Таким чином, якщо орендар вклав кошти в облаштування торгової точки в переході, встановив там обладнання, закупив товар і т. д., які у зв’язку з демонтажем були пошкоджені або загублені, орендар має право звернутися з позовом до орендодавця (інвестора) про відшкодування здійснених на торгову точку витрат, тобто збитків орендаря.

При цьому в кожному окремому випадку, виходячи з існуючих договірних відносин між сторонами, а також доказів понесених збитків, для прийняття рішення про відшкодування збитків суд зобов’язаний встановити, а орендар довести, наявність усіх умов правопорушення, а саме:

• протиправної поведінки інвестора. В даному випадку це факт укладення удаваної угоди, який встановлений у рішенні Верховного Суду України;
• збитків орендаря,
• причинно-наслідкового зв’язку між протиправною поведінкою інвестора і збитками орендаря,
• вини інвестора.

Тільки у разі наявності доказу всіх вищезазначених складових елементів громадянського правопорушення, в орендаря є шанс стягнути понесені ним збитки.

Для того, щоб уникнути описаної ситуації, рекомендуємо: по-перше, при укладанні договорів оренди проводити аналіз наявності у орендодавця передбачених законодавством повноважень на розпорядження приміщеннями, по-друге, в договорах оренди встановлювати конкретну відповідальність (у вигляді штрафних санкцій) орендаря у разі настання подібних ситуацій.

Автор: Христина Кольчинська, юрист GOLAW

https://rau.ua/experience/sovety-yuristov/izbezhat-problem-dogovora-arendy/