Тоді ми йдемо до вас: як в Києві розвиваються мікрорайонні ТЦ

Все більше мікрорайонів Києва отримують свої власні, невеликі за площею, але професійні торгові центри.

Property Times розбирався, що собою представляють торгові центри микрорайонного формату, наскільки вони затребувані орендарями і відвідувачами і які перспективи чекають на цей формат. Конкуренцію вони складають швидше ринкам та магазинам біля дому, ніж великим ТРЦ, але свою частку покупців приваблюють. RAU підготувала скорочений огляд матеріалу.

Що таке мікрорайонний ТЦ

Як правило, це зовсім невелика будівля – площею від 2000 до 10 000 кв. м, у два чи три поверхи. Згідно класифікації торгових центрів International Council Of Shopping Centers (ICSC), такий ТЦ охоплює зону діаметром приблизно в 5 км – один-два мікрорайону. Звідси і назва.

В якості орендаря зазвичай виступає продуктовий супермаркет. «І чим якісніше продовольчий супермаркет на території ТЦ, тим більший інтерес він представляє для покупця», — підкреслює Євгенія Локтіонова, директор компанії UTG.

«Склад орендарів такого ТЦ залежить від кількості жителів мікрорайону і цільової аудиторії, – уточнює Наталія Мензак, старший агент департаменту торговельної нерухомості компанії Cushman & Wakefield в Україні. – Тому він може складатися з 1-4 якірних операторів різного напрямку діяльності з доповненням орендарями меншого формату».

Іншими словами, до якоря додається «міні-торгова галерея»: ряд невеликих магазинів, що надають всілякі послуги та товари. Тут можуть бути зоомагазини, аптеки, залізничні та авіакаси, відділення пошти, салони краси і фотосалони, банки, офіси страхових агентств і навіть стоматологічні кабінети.

Як відзначають в компанії VARUS, з початком кризи в 2014 році відвідування покупцями великих супермаркетів знизилося. Покупці стали віддавати перевагу магазинам у будинку та супермаркетах в кроковій доступності. Але сімейні тижневі закупівлі у великих супермаркетах також не втрачають своєї актуальності. «Для нас пріоритетним при виборі локації, в першу чергу, залишаються місця з високим трафіком або густонаселені райони», – уточнюють в мережі супермаркетів.

Формула успіху

Як і у випадку будь-якого об’єкта нерухомості, на першому місці у формулі успіху мікрорайонних ТЦ виявляється локація. В основному, такі об’єкти будують в густонаселених районах, жителі яких і є основною цільовою аудиторією.

Звичайно, важлива транспортна доступність та можливість дістатися пішки, тобто зробити покупку, наприклад, по дорозі з роботи, або вийти за покупками з будинку, але не їхати до магазину на автомобілі або громадському транспорті. Така концепція близька до формату «магазин біля дому», але йде далі і пропонує більше.

«З досвіду західного ринку, де традиції рітейлу формувалися не одне десятиліття, мода на великі торгові центри і гіпермаркети вже пройшла. Людям набагато комфортніше здійснювати покупки, не витрачаючи час на дорогу і не намотуючи марафони по залах великих супермаркетів. В наших реаліях, де основна частина населення спочатку не звикла робити «середні» покупки у великих супермаркетах, концепція мікрорайонних ТЦ має повне право на життя», – коментують тему успішності експерти мережі супермаркетів VARUS.

Наступний елемент успішності – якісне управління: правильно обраний якірний оператор, а також розуміння потреб мешканців локації, в якій мікрорайонний ТЦ розміщений, і набір орендарів, що відповідає цим потребам.

«Для покупців мікрорайонних ТЦ головне не вартість товарів, а зручність розташування і можливість швидко зробити покупку, тому порівнювати їх з великим торговими центрами не зовсім коректно, – говорить Євгенія Локтіонова. – Основними конкурентами для них залишаються ринки та окремо розташовані продовольчі гіпермаркети з передкасовою зоною».

А конкуренти хто?

Олександр Ілашку, генеральний директор компанії «Кропперс Груп», в портфелі якої знаходиться 17 ТЦ, в тому числі і микрорайонного формату, зазначає: «Детальний аналіз купівельної середовища підтверджує, що такі ТЦ користуються величезним попитом, як серед покупців, так і серед орендарів. У них є одна перевага, яка приваблює орендарів – це постійний потік потенційних покупців (жителі прилеглих районів), які направляються в супермаркет для здійснення невеликих, але щоденних покупок. Яскравим прикладом є мікрорайонний ТЦ Academ-Центр, відкритий у квітні поточного року на пр. Палладіна».

Крім ринків і гіпермаркетів, що окремо стоять, конкурентом для мікрорайонних ТЦ залишаються девелопери житлових комплексів, що передбачають в інфраструктурі своїх РК комерційні приміщення. «Такі формати в даний час дуже популярні серед девелоперів у будівництві житлової нерухомості», – зазначає Євгенія Локтіонова.

Тетяна Хома, старший агент департаменту торговельної нерухомості компанії Cushman & Wakefield в Україні, наводить приклад РК «Obolon Residences», де девелопер передбачив основні комерційні приміщення для розміщення сервісів, кав’ярень, ресторану. «Все це частково складе конкуренцію ТРЦ Smart Plaza, який, до речі, також є частиною РК і знаходиться в двох хвилинах ходьби», – говорить експерт.

Перспективи

Судячи з кількості запланованих відкриттів невеликих ТЦ у 2017-2019 роках у Києві формат зараз дійсно цікавий ринку. Для повноцінного шопінгу та відпочинку кияни віддадуть перевагу великому центру, але для щоденних покупок зручніше відвідати мікрорайонний ТЦ.

«Зростання привабливості ТЦ микрорайонного формату за останні роки говорить про перспективність цього формату не тільки в Києві, але і в регіонах України. Розвиток ринку рітейлу безпосередньо пов’язане з житловою нерухомістю, до складу нових РК будуть входити торгові центри», – коментує Наталія Мензак.

Якщо говорити про приклади мікрорайонних ТЦ, що вже працюють у Києві, ми можемо назвати оновлені ТЦ Квадрат по вул. Бальзака і Р. Юри, Doma, VMB та інші. В поточному році в квітні на пр. Академіка Палладіна відкрився ТЦ ACADEM-CITY, а за інформацією компанії UTG, до кінця року можна очікувати ще одне відкриття ТЦ в подібному форматі, на Дніпровській Набережній.

Враховуючи обсяги житлового будівництва в Києві та інших великих містах, зведення нових житлових районів, які необхідно забезпечити якісною інфраструктурою, перспективи цього формату ТЦ для продуктового рітейлу дійсно великі. «Девелоперу необхідно ще на стадії концепції передбачити задоволення всіх потреб майбутніх мешканців, а розміщений мікрорайонний ТЦ успішно впорається із завданням”, – кажуть у VARUS.

«Враховуючи багаторічний досвід управління ТЦ по всій території України, я з упевненістю можу сказати, що мікрорайонні ТЦ, при якісному управлінні, правильному підборі орендарів, будуть тільки зміцнювати свої позиції на ринку комерційної нерухомості», – коментує генеральний директор компанії «Кропперс Груп» Олександр Ілашку.

Джерело: Property Times

Читайте також

Роман Ємець, ТРЦ Рів’єра: Регіональний споживач більш вимогливий і розбірливий