Як рітейлеру убезпечити себе від ризиків при укладенні договору оренди з ТРЦ

Партнер Асоціації рітейлерів України – юридична компанія GOLAW – підготувала рекомендації, як уникнути суперечок між орендарем і ТРЦ, якщо популярність об’єкта виявилася гірше очікувань.

Досить часто суперечки між орендарями та орендодавцями виникають саме на стадії відкриття торгового центру (далі – ТЦ). Пов’язано це з ситуацією, коли орендар вклав гроші в підготовку магазину до відкриття ТЦ, розраховуючи отримувати співмірну з витратами на оренду прибуток від магазину. При цьому орендодавець не зміг забезпечити достатній приплив відвідувачів в ТЦ (наприклад, у зв’язку з високою вакантністю об’єкта), що створює невигідну ситуацію для орендаря.

В описаній ситуації іноді єдиним прийнятним варіантом для орендаря є припинення оренди приміщення в ТЦ.

При цьому наскільки «безболісним» буде ця процедура, залежить від умов раніше укладеного договору оренди.

Розглянемо, які умови договору оренди можуть убезпечити орендаря від описаної вище ситуації.

Умова про можливість одностороннього припинення договору оренди з ініціативи орендаря та порядок його припинення.

Зазвичай саме відсутність такої можливості приводить до найбільш невигідної для орендаря ситуації, оскільки до договору оренди застосовуються загальні норми законодавства, згідно з якими одностороннє припинення договору оренди неприпустимо.

Як показує практика, орендодавці досить критично ставляться до надання можливості односторонньої відмови від договору. Щоб прийти до консенсусу, в договорі необхідно детально прописати умови, за яких орендар буде уповноважений відмовитися від договору. Так, щоб убезпечити орендаря від оренди приміщення на невигідних умовах (у цій ситуації – це оренда магазину в незаповненому ТЦ), можна передбачити в договорі, що на момент відкриття ТЦ або до настання певної дати орендодавець зобов’язується забезпечити здачу в оренду певного відсотка торгових площ (наприклад – 80%).

За невиконання такого зобов’язання, орендар матиме можливість відмовитися від договору оренди в односторонньому порядку без застосування до нього будь-яких штрафних санкцій.

При цьому досить важливим моментом для орендаря є можливість повернення коштів, витрачених на відкриття магазину в ТЦ. У зв’язку з цим, рекомендуємо передбачати в договорах зобов’язання орендодавця компенсувати орендарю всі витрати на ремонт приміщення або так звану «продаж» всіх поліпшень, зроблених орендарем в магазині.

Ще одне принципове питання, яке потрібно врегулювати в умовах договору: повернення орендарю гарантійних або забезпечувальних платежів.

Якщо сторони досягли згоди щодо умов, при яких договір може бути розірвано за ініціативою орендаря, також необхідно врегулювати порядок дострокового розірвання. Найбільш вигідним для орендаря буде припинення договору шляхом письмового повідомлення орендодавця про це цінним листом з описом вкладення.

При цьому необхідно чітко встановити: починаючи з якого моменту договір вважатиметься припиненим. Наприклад, на десятий день з моменту відправки повідомлення орендодавцю.

Якщо орендодавець навідріз відмовляється передбачити можливість односторонньої відмови орендаря від договору, іншим варіантом мінімізації ризиків настання збитків останнього стане, наприклад, закріплення за орендарем права сплати зниженою орендної ставки.

Таким чином, у разі порушення орендодавцем умов щодо наповненості центру, орендар зможе платити меншу орендну плату до досягнення обумовленого в договорі рівня наповненості ТЦ працюючими магазинами.

Враховуючи вищевикладене, перед тим як укласти договір оренди приміщення у ще не відкритому ТЦ, орендарям слід оцінити всі ризики, пов’язані з можливою «непопулярністю» такого ТЦ і попередити їх шляхом встановлення певних умов договору.

Автори:

Христина Кольчинська, юрист GOLAW

 Владислав Дубровський, молодший юрист GOLAW

Читайте також –

Чесні способи уникнути штрафу від Антимонопольного комітету України