Дослідження Expandia: ринок складської нерухомості Києва демонструє рекордні показники

Згідно з останнім дослідженням ринку складської нерухомості Києва від Еxpandia, представника CBRE в Україні та Молдові, сегмент продовжував демонструвати стійкість у першому півріччі 2025 року, що було підкріплено стабільним попитом з боку основних груп орендарів. Основними драйверами орендної активності стали логістичні компанії (56%), а також сектор оптової та роздрібної торгівлі (39%).

Обмежена присутність інших сегментів частково пояснюється зростаючою тенденцією серед FMCG-компаній до аутсорсингу операційної діяльності логістичним компаніям, а також рішеннями окремих орендарів інвестувати у власні складські об’єкти з метою посилення контролю над ланцюгами постачання та підвищення операційної незалежності.

Обсяг всіх нових орендних площ за перше півріччя 2025 року склав близько 109 000 кв. м (+27% р/р), що є одним з найвищих показників за півріччя з 2018 року. Таким чином, введено в експлуатацію близько 107 000 кв. м нових складських площ, що відповідає річному обсягу нової пропозиції за 2024 рік та є найвищим піврічним показником за більш ніж десять років.

Нова пропозиція збільшила обсяг конкурентної пропозиції на 6%, що наблизило загальний обсяг складської пропозиції до 1,47 млн кв. м. – показника довоєнного рівня.

Серед нових ключових проєктів: логістичний комплекс Олександрівський III площею 41 000 кв. м та логістичний комплекс Чайки V площею 57 000 кв. м. Також було відновлено частину площ складського комплексу RLC, який був пошкоджений внаслідок ракетних обстрілів у 2022 році, що повернуло 11 000 кв. м до загальної пропозиції складських площ.

“Ми очікуємо, що ринок складської нерухомості збереже свою стійкість до кінця 2025, завдяки стабільному попиту з боку великих орендарів та значній кількості спекулятивних проєктів, а запит на сучасні, новозбудовані складські об’єкти залишиться високим, – зазначає директор департаменту складської та промислової нерухомості Еxpandia, представника CBRE в Україні та Молдові Наталія Сокирко. – Попри появу нових складських об’єктів, ринок залишатиметься у збалансованій фазі, при цьому рівень вакантності та орендні ставки, ймовірно, залишаться стабільними. Очікується, що надлишкові площі, будуть поступово поглинуті протягом наступних 6–12 місяців, за умови що макроекономічні умови залишаться стабільними, а безпекові ризики не зростуть. Це свідчить про те, що ринок перебуває на початку-середині циклу нового девелопменту і ризик надлишкової пропозиції найближчим часом відсутній”.

До кінця 2025 року очікується введення в експлуатацію ще 98 000 кв. м нових орендних площ, що збільшить загальний обсяг нової пропозиції за рік до 205 000 кв. м. Таким чином, 2025 рік може стати одним із найактивніших років в історії ринку, як за обсягами площ, так і за рівнем географічної диверсифікації, де нові проєкти розподілені між кількома ключовими логістичними напрямками Київського регіону.

Попри вихід на ринок нової пропозиції, рівень вакантності знизився до 3% (-0,8 п.п. з початку року), відображаючи активне поглинання відкладеного попиту. Рівень вакантності за підсумками півріччя відповідає довоєнним показникам і свідчить про те, що, незважаючи на високі обсяги забудови, ризик надлишкової пропозиції на ринку залишається обмеженим у середньостроковій перспективі.

Ефективна орендна ставка у найбільш якісних сухих складських об’єктах залишилася стабільною на рівні $5,3 кв. м/міс. (без ПДВ та OPEX), що відповідає довоєнному піковому періоду 2019–2021 років. Угоди з оренди продовжували укладалися в національній валюті, корелюючи з поточною макроекономічною ситуацією. Запитувані орендні ставки для холодних складів становили 390-420 грн/кв. м/міс ($8,5-$10.5), при цьому ефективні орендні ставки залишилися стабільними на рівні $9,1/кв. м/міс (без ПДВ та OPEX).

Довідка. Еxpandia – найбільша компанія в сфері комерційної нерухомості в Україні. Компанія була заснована у січні 2008 та оперувала під брендом CBRE Ukraine, як частина афілійованої мережі CBRE. З серпня 2025 року компанія працює під власним брендом Еxpandia та є єдиним офіційним представником CBRE в Україні та Молдові. Штат компанії налічує понад 300 фахівців, включаючи персонал на об’єктах нерухомості в Україні та Молдові, переданих в управління та експлуатацію. Портфоліо об’єктів, які знаходяться в управлінні, складає понад 1 млн кв. м в більш ніж 20 регіонах України та Молдови. Еxpandia надає повний спектр послуг у сфері комерційної нерухомості, серед яких: агентські та інвестиційні послуги, управління й експлуатація об’єктів, оцінка та консалтинг, управління проєктами та технічний консалтинг, управління офісною інфраструктурою та дослідження ринку нерухомості. Детальна інформація про компанію: www.expandia-ukraine.com