Максим Гаврюшин, УРТЦ: В успішному ТРЦ одна людина витрачає близько 700-800 грн за візит

Голова Української ради торгових центрів та операційний директор девелоперської компанії Budhouse Group про стан ринку ТРЦ, рівень вакантності та нові відкриття.

В інтерв’ю Liga.net голова УРТЦ та операційний директор Budhouse Group Максим Гаврюшин розповів, скільки ТРЦ може відкритися в поточному році, які поточні орендні ставки та рівень вакантності, а також зміни в поведінці відвідувачів. RAU пропонує ознайомитися з основними тезами.

Про розвиток ринку

Попри війну, в Україні активно триває будівництво ТРЦ. Якщо говорити про об’єкти, що були розпочаті або відновлені після 2022 року, то наразі йдеться про 56 ТРЦ, сумарно будується майже 1 млн кв. м нових торговельних площ. І це без урахування заморожених проєктів, що були розпочаті до повномасштабного вторгнення.

У 2025 році планується введення в експлуатацію близько 250 000 кв. м торгівельних площ в 14 нових ТЦ, а в 2026-му – ще приблизно 280 000-290 000 кв. м. Найбільша активність спостерігається в західних та центральних регіонах України. Зокрема, це Ужгород, Мукачево, Кам’янець-Подільський. У Хмельницькому наразі зводиться одразу три нові торгові центри, які планують ввести в експлуатацію у 2025–2026 роках.

Будівництво триває також в Одесі й Полтаві. У Київській області споруджуються два великі об’єкти мережі Епіцентр у форматі ТРЦ. В самій столиці в 2024-му запускалися переважно другі черги вже наявних торгових центрів. Багато проєктів, запланованих на 2024 рік, були перенесені на 2025 рік. Проте без стабільного попиту на нові торговельні площі нові об’єкти можуть перетворитися на dead malls (мертві ТЦ, що не працюють у повноцінному режимі).

Про втрати

Станом на кінець минулого року в Україні було зафіксовано 35 зруйнованих або пошкоджених ТРЦ, з яких 17 відновили роботу. Тобто приблизно половина повернулася до повноцінної роботи. Решта об’єктів або розташовані на тимчасово окупованих територіях, або в безпосередній близькості до зони бойових дій, де процес відновлення наразі неможливий чи вкрай ризикований.

Про насиченість ринку

До повномасштабного вторгнення середній показник в Україні становив приблизно 130 кв. м торговельних площ на 1000 жителів. Виходячи із 6 млн кв. м орендних площ в 311 наявних ТЦ (включно з тимчасово окупованими територіями), цей показник нині складає до 150–170 кв. м на 1000 мешканців. Залежно від того, скільки населення брати за основу: 35 чи 40 мільйонів. Це все одно значно менше, ніж у багатьох європейських країнах, де середній показник більше 300 кв. м, а в окремих країнах, таких як Швеція, Норвегія чи Велика Британія, досягає 700 – 1000 кв. м. В Києві, Львові, Одесі найбільші показники. У менших містах, де рівень насиченості починає перевищувати 300–400 кв. м, часто виникають проблеми з вакантністю і частина об’єктів вимушено припиняє роботу.

Про рівень вакантності та успішні проєкти

Зазвичай під новий об’єкт або є попередні домовленості з якірними орендарями, під яких і зводиться центр. Або забудовник розраховує, що зможе залучити орендарів уже ближче до завершення будівництва. Тому рівень вакантності варіюється залежно від конкретного ТЦ. Наприклад, у Києві є ТРЦ, де вакантність сягає до 80%, тоді як інші, навпаки, мають нульову вакантність. У середньому по Україні рівень вакантності становить приблизно 4-5%. Серед найуспішніших ТРЦ Respublika Park та River Mall. Загалом у столиці є багато ефективних торгових центрів і значно легше назвати ті, що мають проблеми.

Про дохідність ТРЦ

Війна створила вкрай нерівномірну ситуацію в регіонах. Там, де йдуть регулярні обстріли, часті повітряні тривоги або бойові дії, відвідуваність ТЦ значно знизилася. У деяких об’єктах у Кривому Розі, Харкові, Запоріжжі доходи впали на 50-70% у порівнянні з довоєнним рівнем. Водночас у таких містах, як Львів, Ужгород, Івано-Франківськ, а також у Києві для найкращих об’єктів доходи вже досягли довоєнного або навіть доковідного рівня.

Про фактори впливу на ціну нових проєктів

Разом з тим собівартість зросла у всіх регіонах через дефіцит будівельників, вищі зарплати, подорожчання будматеріалів, вартість яких часто прив’язана до курсу валюти. У середньому собівартість будівництва зросла на 20%. Проте структура цього зростання є нерівномірною. Загальнобудівельні роботи здорожчали приблизно на 10-15% у валютному еквіваленті, тоді як інженерні системи, мережі та спеціалізоване обладнання – на 30-35%. Окремою значною статтею витрат стало будівництво укриттів, що стали обов’язковими з 2024 року. Наприклад, в ТРЦ площею 20 000 кв. м має бути укриття на 3000 кв. м, тобто щонайменше $3 млн додаткових витрат.

Про вітчизняні якірні бренди

Супермаркети в ТРЦ переважно українські. Епіцентр залишається потужним гравцем на ринку. Також в Україні активно зростає кількість українських fashion-брендів, тому із майже 300 мережевих ритейлерів, що працюють в Україні, приблизно 150 – вітчизняні. Решта також здебільшого українські компанії, але вони працюють із не українськими брендами за моделлю франшизи або представництва. Утім, за кількістю торгових точок українські бренди поступаються іноземним: співвідношення – 70% іноземних точок проти 30% українських.

Але серед українських fashion-брендів поки що немає тих, хто б міг повноцінно виконувати роль якірного орендаря. Це зазвичай мають бути магазини площею від 1000 кв. м, а українські бренди зазвичай відкривають магазини площею 100-300 кв. м. Вони можуть сукупно створювати трафік, але кожен окремо не є якірним гравцем. До того ж, покупці досі надають перевагу іноземним брендам. Водночас українські й міжнародні бренди радше доповнюють одне одного, ніж витісняють. Після повернення великих гравців у частини українських магазинів обсяги продажів навіть зросли на 50-100%.

Про орендні ставки

Діапазон середніх орендних ставок в ТРЦ дуже широкий: від $5 до $400 за кв. м, залежно від локації, формату лота, типу товару й самого ТРЦ. Найвищі ставки фіксуються не лише в Києві, а й у Львові та навіть у Харкові. Зокрема, для невеликих, але прибуткових локацій у ключових точках. Наприклад, острівки в загальних зонах, що мають більший трафік і меншу площу. Натомість приміщення на верхніх поверхах коштують дешевше – типово це $8-15 за кв. м.

Якщо ТРЦ зацікавлений утримати певного гравця ексклюзивно або саме в себе, тоді йдуть на індивідуальні умови, незалежно від походження компанії. У деяких випадках орендна плата базується виключно на відсотку від товарообігу. Але це працює лише тоді, коли йдеться про дуже високі обсяги продажів. У такому випадку, навіть якщо ставка змінна, фактично вона прирівнюється до стабільної фіксованої плати.

Про зміни в купівельній поведінці споживачів

У середньому в успішному ТРЦ одна людина витрачає близько 700-800 грн за візит. У менш успішних об’єктах цей показник становить приблизно 400-500 грн. Якщо говорити про структуру витрат у класичному ТРЦ з щомісячним оборотом, наприклад, 300 млн грн, то розподіл витрат виглядає так: 10-15% – харчові продукти; 50-60% – фешн-сегмент: одяг, взуття, аксесуари; 10% – розваги: кінотеатри, ігрові зони, боулінг тощо; близько 20% – електроніка й інші товари: побутова техніка, подарунки, книги, товари для дому тощо.

Люди проводять у торгових центрах менше часу, і це чітко відстежується. Якщо раніше відвідувач міг провести в невеликому ТРЦ до 30 хвилин, а у великому – годину й більше, то зараз це 20 хвилин у малому ТРЦ і близько 50 хвилин у великому. Також зменшилася кількість відвіданих магазинів за один похід: якщо раніше це було в середньому 3-4, то зараз приблизно 2,5. Люди приходять цілеспрямовано, знають, що хочуть купити й намагаються витратити щонайменше часу.