Максим Гаврюшин, Budhouse Group: Сукупні втрати через війну склали $350 млн

Операційний директор девелоперської компанії про розвиток торговельної нерухомості в період війни та основні тренди, роботу Budhouse Group по відновленню об’єктів, інвестиції, нове будівництво та багато іншого.

Голова Української ради торгових центрів та операційний директор девелоперської компанії Budhouse Group Максим Гаврюшин дав велике інтерв’ю виданню Forbes. RAU пропонує ознайомитися з основними тезами.

Про діяльність Budhouse Group

Зараз компанія сфокусована на операційному напрямі. Було відбудовано ТРЦ Nikolsky в Харкові, на що витратили $18 млн. Завершуються невеликі роботи по ЖК Linden у Києві. Розробили проєкт реконструкції і ребрендингу ТРЦ Fabrika у Херсоні. Його назва залишиться, але буде змінено логотип, корпоративний стиль, фасад, інтер’єри. ТРЦ був у старому індустріальному стилі, а стане більш модерновим. Відбудова ТРЦ в Херсоні – принципове питання, як для Budhouse Group, так і для більшості орендарів. Головне тут – зрозуміла безпекова й економічна ситуація, повернення людей до Херсона. У такому випадку готові почати роботу. Попередній розрахунок необхідних інвестицій на відбудову ТРЦ Fabrika – також приблизно $18 млн. Але спочатку треба зробити аналіз, технічний аудит – тоді можна зрозуміти остаточну суму.

Про заморожені проєкти

Будівництво ТРЦ в Одесі й Запоріжжі заморожене. В Запоріжжі почали будувати в 2021 році, проєкт знаходиться на початковій стадії: виконали роботи з мережами, зробили палі. В одеському ТРЦ готовий каркас. У Запоріжжі є також готельно-офісний комплекс Khortitsa Palace, який містить дві вежі, кожна зі своєю функцією. Офіси не працюють, майже всі зачинені. Орендна плата не нараховується, лише комунальні та операційні витрати. У 2023 році були хороші місяці для готелю, деякі навіть кращі, ніж довоєнні. Це було повʼязано з новинами про Запорізьку АЕС, про контрнаступ – тоді в місто приїхало багато міжнародної преси. Зараз готель працює погано, заповнюваність 10%.

Про втрати через війну

Загалом всі втрати склали $350 млн. Тільки через руйнування ТРЦ –близько $40 млн по двох об’єктах, а також недоотримана вигода від операційної діяльності старих і нових ТЦ, втрати капіталізації. ТРЦ Fabrika, яку оцінювали у $100 млн в 2021 році, не коштує нічого. Якби не війна, можна було б залучити $50 млн кредиту під цей ТРЦ і щось збудувати. Nikolsky коштував би, мабуть, $200 млн, зараз складно сказати скільки. Цей ТРЦ міг би бути фінансовим інструментом для розвитку інших проєктів.

Наразі ТРЦ Fabrika не працює. Khortitsa Palace працює в нуль або мінус. ТРЦ Nikolsky в 2022 році – нуль, тому що відбудовували та відкривали його поступово, поверх за поверхом. Його дохід у минулому та поточному році – це 60% від того, що ТРЦ мав до війни. Продажі в Linden значно впали. Виторг ТРЦ Lubava зріс на 10% у валюті порівняно з довоєнним часом, Forum Lviv – на 20% у валюті. Враховуючи витрати – зарплати співробітникам в об’єктах, що не працюють і заморожені, утримання заморожених ділянок, обслуговування кредитів – компанія далеко не в своєму кращому стані.

Про плани на відбудову

Якщо з’являться можливості для будівництва і фінансові інструменти, передусім відновимо ТРЦ Fabrika в Херсоні. Потім завершимо ТРЦ в Одесі, тому що стадія готовності більша і коштів потрібно менше. Після цього чи паралельно, залежно від фінансів, будуватимемо ТРЦ в Запоріжжі. Кожен із об’єктів потребує не менше коштів, ніж вкладено в ТРЦ Nikolsky – його загальний бюджет перевищив 100 млн євро. Для реалізації проєкту ТРЦ Hartz на Берестейському проспекті в Києві потрібно понад $200 млн. Крім власних коштів, буде потрібна підтримка банків. Якби добудували ТРЦ в Одесі й Запоріжжі і продали Linden, власні доходи дали б змогу почати роботи по Hartz і паралельно шукати фінансові інструменти для закінчення будівництва ТРЦ. Якби не війна, у 2023-му році це би почали.

Про поточний стан ринку

Зараз на ринку спостерігається так званий gap. У 2022-23 роках відкривали торгові центри, які почали будувати до війни. Таких об’єктів було близько 16 сукупною площею до 200 000 кв. м, з них 13 – на заході України. Це все маленькі ТЦ, більшість з них площею менше 10 000 кв. м. Добудовували те, що потребує невеликих інвестицій і має мінімальні ризики. В цьому році відкриють три-чотири нові об’єкти. Паралельно у 2023 році девелопери розпочали нові проєкти на заході. Це переважно малі ТРЦ, але їх не встигнуть завершили у цьому році та відкриватимуть вже у 2025-26 роках. Таких об’єктів буде ще більше – 25 з урахуванням і нових, і тих, які були заморожені на початку війни. Їх сукупна площа – 570 000 кв. м.

Водночас все ще заморожені великі торгові центри на сході, півдні, навіть у Києві. Поки війна – їх ніхто не буде розбудовувати, це великі інвестиції та великі ризики. Найбільші ТРЦ з тих, які відкриють, це Ocean Mall у Києві та два ТРЦ Епіцентр в Київській області. Є декілька ТЦ площею близько 20 000 кв. м, решта – 10 000 кв. м і менше.

Про показники роботи ТРЦ

Порівняно із фінансовими показниками 2021 року ТЦ впали в 2022-му на 30%. У 2024 році це вже тільки 15%. Тобто на 15% ринок ще не відновилися, але це – середня оцінка. У центральних і західних регіонах – Київ, Черкаси, Вінниця, Львів, Івано-Франківськ – торгові центри вже відновили фінансові показники до рівня 2021-го року. По грошах, які там залишають люди, деякі об’єкти перевищили показники 2021 року у доларовому еквіваленті. Так само відвідуваність в якісних торгових центрах в центрі та на заході країни відновилася до довоєнного рівня, але ще не дотягує до часів перед пандемією. Якщо порівнювати 2019 і 2024 роки, різниця може сягати 10-15%. У ТЦ в містах ближче до лінії фронту ситуація гірша.

Наразі середня ставка оренди в Україні становить близько $24-25 за кв. м на місяць без ПДВ. Це ціна на вільні галерейні магазини площею 100-250 кв. м. Це не середня ставка по торговому центру. Щомісяця аналізуємо тільки вільні приміщення одного розміру, бо саме вони відображають ринкову вартість. Немає сенсу аналізувати умови, підписані п’ять років тому. В 2021 році ставка була $32 за кв. м в місяць, у 2019-му – $31 за кв. м в місяць.

Про зміну поведінки споживачів

Сучасні покупці проводять менше часу в ТЦ, і відвідують в середньому менше магазинів. Але конверсія збільшилась. Тобто люди знають, чого хочуть, і цілеспрямовано витрачають гроші. Вікова структура відвідувачів також змінилася. Стало більше молоді – людей віком до 25 років. Раніше їх було до 20%, зараз 35%. Більше стало жінок – їхня частка зросла з 55% до близько 70-75%.

В структурі витрат збільшилася частка продуктів харчування. Також побільшало витрат на електроніку, здоров’я, спортивні товари. А от на одяг і взуття витрачають менше, ніж до війни. Сам попит на одяг також змінився з модного на спортивний, повсякденний.

Про популярність made in Ukraine

Українські бренди стали активнішими. Раніше більшість працювали онлайн, зараз – відкривають магазини. Брендів, які мають п’ять і більше магазинів, – близько 35-40, сукупно у них 600 магазинів. Але їхня частка ще досить мала на ринку – 3% від загальної кількості модних брендів (яких на ринку близько 1000). За кількістю магазинів це 10% від загального числа у 6000 торгових точок.

Українські бренди більш гнучкі та швидше ухвалюють рішення аніж міжнародні компанії. Здебільшого працюють в невеликому форматі і активно забирають вакантні лоти на 100-200 кв. м. До того ж такі бренди як Stimma, MustHave, Romashka, Solmar, Yarmich та інші створюють новизну в ТЦ.

Про основні тренди

Останні роки в Європі здебільшого будують маленькі об’єкти площею 5000 – 10 000 кв. м у невеликих містах. Великих торгових центрів, де можна реалізувати щось цікаве, практично не відкривають. Є й інший тренд – бум на competitive socializing. Це напрям розважальних центрів, де люди проводять час із друзями, родинами, відвідують боулінги, картинги, ресторани, кінотеатри. В Україні теж є тенденція на малий формат торгових центрів, але competitive socializing не може розвиватися через війну.