Відновити чи залишити: як юридично правильно оформити рішення про відновлення роботи пошкодженого ТРЦ чи магазину

Адвокат, кандидат юридичних наук і керуючий партнер компанії TOTUM Юрій Хапко про основні кроки, які необхідно зробити власникам пошкодженої або зруйнованої комерційної нерухомості аби правильно зафіксувати збитки і претендувати на їх компенсацію.

Асоціація рітейлерів України провела Workshop “Ринок торговельної нерухомості під час війни”, присвячений актуальним питанням комерційної нерухомості України та їх вирішенню. Із презентацією на важливу тему «Чи є життя в частково зруйнованих ТРЦ» виступив адвокат, кандидат юридичних наук і керуючий партнер TOTUM Юрій Хапко, який повідомив основні зміни в законодавстві, зокрема, чи можлива експлуатація частково зруйнованої будівлі та які є підстави для продовження експлуатації пошкодженого ТРЦ. А також як юридично захиститись від можливих негативних наслідків під час експлуатації пошкоджених будівель. RAU пропонує ознайомитися з ключовими тезами його виступу.

Необхідна оцінка втрат

Багатьом рітейлерам за минулий рік довелося приймати непрості рішення стосовно подальшої роботи пошкоджених війною магазинів. Незалежно від того, чи буде будівля відновлена повністю чи буде працювати лише частково – важливо правильно все оформити юридично. Тому що лояльне відношення влади до бізнесу, що продовжив роботу під час війни, досить швидко проходить, водночас багато діючих норм законодавства ніхто не відміняв. Тому так важливо дотримуватися цих норм і правильно все оформити.

Нижче наведено 10 основних кроків, які треба пройти, аби зафіксувати пошкодження та отримати можливість на компенсацію збитків.

Проте є непоодинокі випадки, коли кошторис на відновлення лише в два-три рази перевищує витрати на якісну фіксацію руйнувань, і власник приймає рішення не робити цього. Це більш характерно для невеликих об’єктів. Буває, десь із розбитого об’єкту зробили місце для екскурсій іноземних партнерів, десь спрацювали інші фактори. Але загалом практично на всіх об’єктах площею більше 10 000 кв. м запрошувалися спеціалісти для фіксації руйнувань.

Проте зафіксувати збитки – лише половина справи. Відповідна методика, яка би визначила процедуру компенсації, на жаль, існує тільки у вигляді проекту, хоча в ньому вже присутня хоч якась прив’язка до долара. Держава ж поки декларує фінансову допомогу тільки тим, хто втратив житло.

Можливі шляхи подальших дій

Відповідно наразі бізнес поділився на дві частини. Ті, хто чекають майбутньої перемоги і відповідного порядку компенсації, та тих, хто вже зараз намагається після виграних судових позовів в Україні знайти російське майно за кордоном, на яке можна накласти стягнення. І таким чином компенсувати якусь частину витрат на відновлення об’єкта.

Дехто взагалі не хоче нічого робити. Навіть коли певні інвестиційні фонди пропонують за 30% суми майбутньої компенсації зробити все самі. Водночас є вже перші випадки, коли авансом 10-20% від суми майбутньої компенсації компанії отримують «живими грошима» від таких фондів. Проте це стосується лише дуже знакових кейсів на кшталт великих логістичних комплексів.

Важливе рішення

Загалом же власники ТРЦ, наприклад, йдуть найпростішим шляхом: відновлюють роботу непошкодженої частини будівлі. Звісно, якщо це технічно можливо, наприклад, вціліли всі підведені комунікації. Але тут важливо правильно все оформити для контролюючих органів, відвідини яких цього року почастішали разом із збільшенням трафіку ТРЦ. Зокрема, замість однієї будівлі ТРЦ оформлюється дві, одна з яких визнається непридатною для експлуатації.

Однак перед тим, як почати щось робити, варто все продумати наперед. Чи не нашкодить це в майбутньому, оскільки технічні паспорти БТІ тепер фіксуються в електронному вигляді у відповідному реєстрі і потім «відмотати» все назад буває дуже складно.

Допрацьоване під час війни законодавство покладає відповідальність за прийняття рішення про роботу частково зруйнованого об’єкту на будівельного експерта (з кваліфікаційним сертифікатом відповідного рівня) та власника будівлі. Відтак від прийнятого власником рішення що робити з будівлею залежить весь подальший процес роботи.

Як правильно поділити ТРЦ

Якщо будівля знаходиться в іпотеці – варто запастися згодою на відповідні дії від банківської установи. Аби уникнути звинувачень в махінаціях.

Також варто врахувати, як саме будуть називатися роботи: реконструкція, відновлення чи капітальний ремонт. Всі ці роботи вимагають отримання дозволу. Часто-густо будівельні експерти користуються шаблонами текстів без урахування особливостей конкретного об’єкту (зазвичай це трапляється з малими будівлями) тому варто уважно перечитувати подібні звіти, які потім будуть заноситися в електронну базу.

Роботи з відновлення підпадають під визначення капітального ремонту, тому не варто називати це реконструкцією. Оскільки реконструкція – це більш складний вид робіт який вимагає більшої кількості погоджень та дозволів. Згідно з пунктом 3.21 ДБН це перебудова прийнятого в експлуатацію існуючого об’єкта, що передбачає зміну його геометричних розмірів (або функціоналу) коли відбувається зміна основних техніко-економічних показників (загальна площа, потужність тощо).

Тобто тільки коли є потреба переобладнати приміщення магазину, наприклад, під склад, тоді варто робити реконструкцію. В іншому випадку навіть зведення стін при відновленні, скажімо, ТРЦ – лише капітальний ремонт – якщо не змінюються розміри та функціонал. На такі роботи потрібен лише дозвіл, без видачи містобудівних умов та обмежень. Це зменшить кількість паперів та зекономить кошти. Але всі ці рішення треба приймати на старті, під час первинного обстеження об’єкту.

На що варто звернути увагу

З 1 січня 2023 року почав діяти закон України № 850-IX «Про надання будівельної продукції на ринку». Він, зокрема, унеможливлює проведення робіт із незрозумілих матеріалів без відповідних сертифікатів якості, що відповідають будівельним стандартам. Закон був прийнятий два роки тому, але тепер, коли він почав діяти, система може «не пропустити» введення в експлуатацію будівлі без такого документального підтвердження.

З 10 жовтня 2022 року також діє закон №2518 «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». Ним вводяться нові поняття спеціального майнового права. Проте досі немає ні ПЗ, ні підзаконних актів КМУ. Хоча поки що це стосується лише дозволів, які видавалися після 10 жовтня минулого року, а всі інші можуть працювати за старими правилами.

Нарешті, на підписі у президента з кінця минулого року лежить скандальний проект закону №5655 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо реформування сфери містобудівної діяльності». Ним передбачено суттєві зміни системи видачі дозвільної документації, тому проектним менеджерам варто враховувати нові строки проходження всіх «паперових етапів» будівництва. Особливо, розуміючи, що нові процедури не завжди спрацьовують і потрібен буде час на виправлення законотворцями допущених помилок.