Гендиректор DCH Real Estate: ринок торговельної нерухомості далекий від насичення

Генеральний директор DCH Real Estate, яка управляє мережею ТРЦ Караван, Данило Владов про те, яким був минулий рік для ринків комерційної нерухомості і рітейлу.

В інтерв’ю РБК-Україна Данило Владов розповів про ситуацію в українському рітейлі, конкуренції на ринку торговельної нерухомості, а також про показники роботи мережі ТРЦ Караван і перспективах таких форматів як рітейл-парки і department store.

Про український ринок рітейлу в 2016 році

Якщо спробувати описати цей період часу одним словом, то це «стабілізація». Ми всі пережили складний кризовий етап у 2013-2014 році, коли через падіння купівельної спроможності обороти рітейлу істотно знизилися. Наприклад, такий показник, як відвідуваність торгових об’єктів, всього за рік міг показати негативну динаміку в 15%. Однак вже у другій половині 2015 року падіння зупинилося, а в 2016 році галузь і зовсім зафіксувала поліпшення: оборот роздрібної торгівлі збільшився на 1,8%, середня зарплата в сегменті зросла на 3,9%.

Безумовно, це обумовлено стабілізацією економічної ситуації і зміною парадигми споживчої поведінки. Так, приміром, у ТРЦ Караван за три кварталу 2016 року потік відвідувачів у якірних орендарів в середньому виріс на 9%.

Що стосується «якості» цього потоку, то в цьому плані тенденції, що сформувалися в кризовий період, зберігаються. Мова йде про міграції покупців між ціновими нішами. Звичайно, у бік зниження.

Тому зараз найпопулярніший сегмент – середній мінус. Тут річний приріст обороту в гривневому еквіваленті може сягати 20-40%.

Безумовно, зростання фіксується і в сегментах «середній» і «середній плюс». Але в цих випадках воно обумовлене, насамперед, інфляційними процесами, а зовсім не збільшенням кількості артикулів в чеку.

Про конкуренцію на ринку торговельної нерухомості

У Києві на 4 млн жителів припадає близько 800 000 кв. м торговельних площ. Це можна порівняти з показниками Дніпра, де на вчетверо менший показник населення припадає 200 000 кв. м торговельних площ. В інших українських мільйонниках ситуація гірше – близько 100 000 кв. м. Тобто можна було б говорити, що на цьому фоні Київ і Дніпро є містами з високою конкуренцією.

Але якщо згадати про Варшаву з її 1,6 млн кв. м торговельних площ на мільйон жителів або про Мадрид з показником 823 000 кв. м торговельних площ на мільйон жителів, то стає зрозуміло – українським містам ще є куди рости в даній сфері.

Про вакантність в мережі ТРЦ Караван

У найскладніший для галузі період ми фіксували вакантність на рівні 3%. І це був найгірший показник, обумовлений введенням в експлуатацію нового блоку площею близько 10 000 кв. м в нашому дніпровському торгово-розважальному центрі (це був 2014 рік). Зараз ми маємо середній показник вакантності об’єктів на рівні 1,8%.

Таких показників вдалося досягти завдяки цілому ряду нестандартних рішень для мінімізації вакантності в період кризи: відкриття візових центрів, алей послуг, салонів електромобілів та ін.

Крім того, в найбільш гострий для ринку період ми практикували роботу у форматі pop-up store, площі здавалися за символічну плату на короткий період.

Крім того, чимало було зроблено для нарощування розважальної функції. Якщо в період з 2010 до 2012 року було організовано 8 масових заходів, то з 2013 року їх було вже 28 в кожному з трьох ТРЦ: фестивалі, спортивні заходи, дитячі свята та інше.

Ринок не стоїть на місці, відвідувача необхідно дивувати, його зараз цікавлять лише найбільш якісні і нові пропозиції. Маркетингова стратегія мережі Караван вибудовується з урахуванням нових тенденцій і вимог ринку. Сьогодні ми робимо акцент на особисте залучення відвідувачів і запрошуємо їх стати головними діючими героями заходів. Святкуючи день народження мережі ТРЦ Караван, ми стали першими, хто в Україні зняв ролик в популярній техніці LIP DUB з участю наших відвідувачів.

Про перспективні формати торговельної нерухомості

Поширених форматів торговельних майданчиків в світі не так вже й багато. Це стріт-рітейл, торговельні та торгово-розважальні центри, department store, аутлети і рітейл-парки. Для вітчизняного ринку характерними є стріт-рітейл (поступово скорочується, так як перестає бути цікавим для орендарів), а також торговельні та торговельно-розважальні центри. Причому саме розважальна складова набуває дедалі вагомішого значення. Що ж стосується department store, то в Україні цей формат тільки пробує себе.

Першою ластівкою став київський ЦУМ. Думаю, його успішний старт дасть поштовх до розвитку і популяризації формату на ринку торгової нерухомості України. Є зрушення і щодо аутлетів, досить згадати столичний ТРЦ Мануфактура. Не виключено, що в найближчій перспективі формат буде нарощувати свою частку в містах-мільйонниках.

Якщо робити більш довгострокові прогнози, то на мою думку, наступним кроком для українських ринків торговельної нерухомості і самої торгівлі стане поява і розвиток формату «рітейл парк».

Це комплекс з одно- і двоповерхових будівель, який нараховує не менше п’яти об’єктів, об’єднаних парковкою.

Джерело: РБК-Украина

Читайте також –

Михайло Меркулов, Arricano: Топ-5 трендів року на ринку торгової нерухомості України