Орендні питання: чому український рітейл потребує законодавчого врегулювання ставок орендної плати

Як українські торговельні мережі відновлюють свою роботу на звільнених територіях і продовжують працювати в зоні бойових дій, і чому питання фіксації орендної плати для рітейлу стає критичним для функціонування магазинів.

Як і весь український бізнес, галузь рітейлу після початку відкритого вторгнення росії в України опинилася у скрутному становищі. Сотні магазинів опинилися на тимчасово окупованих територіях, були розгромлені мародерами або зруйновані внаслідок бойових дій. І навіть ті торговельні точки, що розташовані на територіях, куди не вдерлися окупанти, працювали у режимі надзвичайного стану через складності з постачанням товару, зруйновані ланцюжки поставок, виїзд персоналу та споживачів до більш спокійних регіонів, постійні повітряні тривоги, введення комендантської годи та купу інших проблем.

Після звільнення тимчасово окупованих територій та поступової адаптації до умов війни рітейл стикнувся з ще однією проблемою: деякі орендодавці не погоджуються на перегляд умов оренди приміщень, наполягаючи на повній оплаті всіх платежів. При тому, що через додаткові витрати та зниження купівельної спроможності українців економіка всіх торгівельних мереж певною мірою стає нерентабельною.

Саме тому Асоціація рітейлерів України як профільне галузеве об’єднання підтримує ініціативи законодавчого врегулюванняти питання орендних відносин між рітейлом і власниками приміщень, тому що навіть у таких складних умовах питання забезпечення населення продуктами та ліками не можна залишати без уваги.

Платити не можна знижувати

З проблемами з орендодавцями зіткнулися майже всі провідні продуктові мережі України. «Здебільшого в нас магазини розташовані у власних будівлях, але, звісно, певна кількість працює в орендованих приміщеннях, – розповіли RAU в корпорації АТБ. – І наша позиція: з орендодавцями намагаємося дійти згоди, що треба обнулити всі домовленості, почати все з чистого листа. Бо ті умови, що були до 24 лютого, м’яко кажучи, наразі неактуальні, треба їх переглядати».

У тому форматі, що діяв до початку нової фази україно-російською війни, зараз взаємодіяти і неправильно і неможливо: змінилося майже все. Але не всі власники приміщень, де працюють продуктові магазини та аптеки, охоче йдуть назустріч орендарям. «В нас досить складна ситуація, тому що переважна більшість з наших магазинів знаходиться у приміщеннях, орендованих у фізичних осіб, – відмічає генеральний директор мережі магазинів КОЛО Марина Сергієнко. – Тобто треба знаходити спільну мову більше ніж з 200 орендодавцями, і деякі з них наполягають на збереженні діючих ставок оренди».

Що цікаво: з такою проблемою зіткнулися не тільки продуктові магазини, а навіть й такий соціально важливий бізнес, як аптеки. «Більшість людей розуміє: якщо через обставини аптека не працювала, то платити оренду банально нема з чого. З такими орендодавцями ми знаходимо спільну мову, і знаходимо компроміс, – ділиться виконавчий директор мережі аптек Подорожник Тарас Коляда. – На жаль, не всі хочуть нас почути. До війни у нас було 1370 аптек, і не всі орендодавці йдуть на зустріч – приблизно 10%. Тому роботу деяких торгівельних точок ми вимушені призупинити до досягнення компромісу з власником приміщень».

Рітейл під вогнем

Як розповідають співрозмовники RAU, навіть у тих містах, де велися бойові дії, або які взагалі були окуповані, на завжди вдається домовитися про перегляд умов оренди. Хоча зрозуміло, що багато мереж понесли значні втрати, а після звільнення про колишні показники роботи й мова не йде. «З власниками приміщень тих аптек, які відновлюють роботу в зоні бойових тій, намагаємося домовитися про певну знижку, бо на їх повноцінний запуск потрібні додаткові інвестиції, а фінансовий результат буде в рази нижчий», – деталізує Тарас Коляда.

«Є певна кількість орендодавців, які поки що не йдуть назустріч, не хочуть переглядати умови, і наполягають на виконанні всіх попередніх домовленостей, навіть попри те, що обставини змінилися, – підтверджують в АТБ. – Деякі магазини нам навіть доводиться закривати, у зв’язку з тим, що орендна плата робить їх роботу нерентабельною, а збиткові торговельні точки у теперішніх умовах утримувати неможливо. В деяких випадках орендна плата в рази перевищує економічний ефект від роботи таких магазинів».

В тому числі й через таку позицію власників приміщень є ризик закриття продуктових магазинів та аптек на звільнених територіях – економічно їх утримувати не вигідно, а додаткове навантаження на мережі може негативно вплинути на всю компанію, що приведе до банкрутства або інших негативних наслідків. «Деякі йдуть назустріч і розуміють складну ситуацію, деякі наполягають на виконанні всіх умов договору, підписаного ще до вторгнення росії, а з деякими банально немає зв’язку і ми не знаємо, що з ними: чи вони поїхали з України, чи зникли без вісті, – каже Марина Сергієнко. – Відповідно, в таких випадках ми не можемо змінити умови договорів, і за законодавством змушені їх виконувати, хоча зрозуміло, що це додатковий тягар для нашого бізнесу».

Особливо враховуючи, що на відновлення роботи мережі на територіях, постраждалих в ході війни потрібні неабиякі ресурси. Мова йде і про товар, і про обладнання, і про логістику, і про ремонт. А через навантаження орендної плати рітейлу не просто знаходити резерви для відновлення роботи тимчасово закритих або стабільного функціонування працюючих магазинів.

В Novus вказують ще на одну деталь: всі магазини мережі у Бучі й Ірпіні зазнали ушкодження різного ступеню і на даний момент всі не працюють. Діяльність таких магазинів, щонайменше перші місяці – це однозначно соціальний проект і про жодний прибуток і мови не буде йти. Але умови договору не звільнятимуть орендаря, у разі закриття магазину, від сплати орендної плати «Більше того в багатьох договорах передбачена відповідальність за не ведення господарської діяльності. Тому часто рітейлер опиняється у патовій ситуації: він має забезпечувати роботу збиткового магазину, не маючи можливості його закрити, і при цьому несе зобов’язання по сплаті орендної плати, рівень якої могло бути встановлено багато років тому у часи економічного підйому», – розповідають в Novus.

Оманлива економіка

Перш за все, такі проблеми з орендодавцями виникають у найбільш постраждалих від війни регіонах. Але є такі приклади і в більш спокійних регіонах. Орендодавці посилаються на те, що в цих областях опинитися багато тимчасово переміщених людей, і, начебто, виторг маркетів має збільшуватися. Але таке твердження не має під собою ніяких підстав: купівельна спроможність населення значно впала, тому фактично економіка магазинів не покращилася, і наполягання на виконанні всіх умов договорів, укладених до 24 лютого спричиняє мережам чимало проблем.

«Щодо звільнених територій та областей, які були в зоні бойових дій, то є ряд важливих факторів, – кажуть в мережі АТБ. – Ми там відкриваємо магазини, але це не стільки бізнес, скільки соціальна відповідальність. Через інфраструктурні, логістичні проблеми, труднощі з постачальниками і персоналом тощо, економічно робота таких магазинів для нас невигідна, однак ми розуміємо, що для багатьох українців маркети АТБ – це зараз чи не єдина можливість придбати продукти. Але, зрозуміло, що виторг таких магазинів впав в декілька разів, і суто з економічної точки зору їх робота нерентабельна. І тим більше дивує, що деякі орендодавці навіть з такими магазинами наполягають на сплаті повної суми орендної плати, інколи перебуваючи за межами України».

Марина Сергієнко з мережі КОЛО звертає увагу на ще одну проблему: склади. В багатьох рітейлерів розподільчі центри були розташовані поблизу Києва, і фактично з лютого по квітень не функціонували, значно постраждали від обстрілів росіян. Але, незважаючи на це, деякі орендодавці наполягають на виконанні всіх умов і повній оплаті оренди. «Хоча це абсурдно, проте такі випадки є. Сподіваюся, що уряд теж врегулює це питання, бо інакше в теперішніх умовах мова буде йти не про відновлення роботи на звільнених територіях, а про закриття вже працюючих магазинів», – резюмує Марина.

В корпорації АТБ також впевнені, що врегулювання питання орендної плати на державному рівні – питання не тільки бізнесу, а й продовольчої безпеки країни, запобігання гуманітарній катастрофі у багатьох містах, значно постраждалих в ході бойових дій. «Це дозволить галузі рітейлу стабілізувати ситуацію, зменшить навантаження на бізнес, допоможе відновити роботу магазинів на територіях, що найбільше постраждали в ході вторгнення росії», – вважють у найбільшій торгівельній мережі України.

«Якщо підходити раціонально, то треба в певних умовах впровадити повні орендні канікули, а в деяких – встановлювати певні знижки на оренду для об’єктів критичної інфраструктури, таких як аптеки чи продуктовий рітейл. Бо ми не можемо не відкривати аптеки, навіть якщо це економічно недоцільно: треба людей забезпечувати ліками, незважаючи на всі складності та труднощі», – підводить підсумок Тарас Коляда.

Читайте також –

Асоціація рітейлерів України просить продовжити 0% еквайрингу для бізнесу до кінця воєнного стану