Спеціально для Сільпо: як девелопери будують об’єкти «під ключ» для провідних торгових мереж України

Антон Доброрез, директор девелоперської компанії «Сателіт Девелопмент», розкриває особливості нового об’єкта, побудованого минулого року під Києвом для мережі супермаркетів Сільпо, та розповідає, як збудовано партнерство девелоперів та рітейлерів.

Цей матеріал також доступний російською мовою

Передмістя Києва та міста-супутники зараз за темпами житлового будівництва та зростання кількості мешканців можуть дати фору навіть столиці. Але власники квартир у численних новітніх житлових комплексах, вже переїхавши в Ірпінь, Ворзель, Бучу чи Вишгород, стикаються з незвичайною проблемою: у містах-супутниках не вистачає сучасних торгових площ.

Щоб задовольнити попит, що росте, девелопери активно освоюють нові для себе населені пункти. Один із подібних проектів – будівництво торгового центру для відомої мережі продуктових супермаркетів Сільпо, відкритого у середині 2021 року. Про особливості проекту, його виникнення та технічні рішення RAU розповів Антон Доброрез, директор девелоперської компанії «Сателіт Девелопмент».

– Чи можете розповісти докладніше про цей проект?

– це невеликий торговий центр регіонального масштабу, якірним орендарем якого виступає Сільпо. Там відкрили дизайнерський магазин, з певним асортиментом “середній плюс”, розрахований на людей, які мешкають у Старих Петрівцях, а також на локальних споживачів.

– Чому вибрали саме цю локацію – не найбільший населений пункт під Києвом?

– Київ уже практично насичений торговими майданчиками. Зараз багато девелоперів йдуть у регіони. Зрозуміло, що насамперед це – так званий «Великий Київ»: Вишгородський район, Бровари, Бориспіль, Ірпінь, Вишневе, Буча і таке інше. Зараз у Києві, за різними оцінками, мешкає від 3,5 до 4,5 млн осіб. Агломерація додає ще як мінімум мільйон людей із досить високим рівнем добробуту.

– Як з’явилася ця ідея та як вона була реалізована?

– Ідея з’явилася у нас після спілкування з місцевою владою, яка планувала робити в даній локації центральний парк: центр села, місце дозвілля, місце дитячого відпочинку. Там облаштували чудовий фонтан, дитячі атракціони, сцени, парк, зелену зону, до речі, на гарному рівні.

І водночас поруч був потрібний торговий об’єкт, щось торгове, але вони не знали, що саме, як побудувати, скільки грошей потрібно. І ми запропонували власні послуги як девелоперськох компанії, яка професійно займається розробкою концепції, управлінням будівництвом та подальшою експлуатацією комерційної та офісної нерухомості.

Ми вже мали досвід реалізації схожих проектів в Україні, тому змогли порозумітися. Після оформлення всіх необхідних документів для будівництва розпочали реалізацію ідеї.

– Чому зупинилися саме на продуктовому супермаркеті?

– Вивчивши ринок, ми зрозуміли, що у районі не вистачає саме повноформатного продуктового супермаркету. На момент прийняття рішення про вхід у проект весь системний продуктовий рітейл був зосереджений у Нових Петрівцях і Лютежі, та був представлений виключно міні-маркетами. Були дві точки у Нових Петрівцях, жодної – у Старих Петрівцях та одна – у Лютежі, що знаходиться за Старими Петрівцями.

У Старих Петрівцях були лише маленькі магазинчики у МАФах, але не було системного рітейлера. Ми домовилися про участь у цьому проекті Сільпо, спільно розробили концепт, окремо залучали дизайнерів для роботи над фасадами. Побудували дуже якісно, ​​можна було збудувати дешевше, безумовно, але наша компанія завжди ставить якість на перше місце. Ми готові десь побудувати об’єкт із меншою прибутковістю, але щоб він довго залишався актуальним та був архітектурною візитною карткою.

Наш проект став своєрідною родзинкою із wow-ефектом. Там гарні фасади, скляні вітрини, чудовий паркінг, зарядка для електромобілів, і все це прив’язане до центрального парку.

– Об’єкт розроблявся спеціально для Сільпо чи за участю Сільпо?

– Розроблявся з урахуванням того, що там буде продуктовий рітейлер. Практично всі реалізовані там ідеї були придумані нами, за винятком дизайну інтер’єрів усередині самого супермаркету та арт-об’єктів на фасаді, які чудово наголосили на цьому проекті. Безперечно, у них виникали певні побажання. У процесі роботи ми трохи переробили вхідну групу, змінили деякі конструктивні рішення. Тобто реалізували побажання, які, на їхню думку, зробили цей проект ще кращим.

– Це єдиний такий проект чи з іншими рітейлерами також співпрацювали?

– Ми співпрацюємо з усіма рітейлерами. Ми керуємо будівельними проектами на всіх етапах, а також орендними відносинами після введення об’єктів в експлуатацію. Також в управлінні нашої групи є об’єкти офісної нерухомості.

– Надаєте повний спектр послуг, як керуюча компанія?

– Так. Ми спеціалізуємось на управлінні проектами повного циклу. Починаючи з аналізу локації та закінчуючи розробкою концепції, брокериджем, подальшим управлінням орендними відносинами, технічним менеджментом, фінансовим та юридичним супроводом.

– Як часто до вас звертаються із проханням побудувати об’єкт?

– Як правило, ми завжди шукаємо самостійно. Бувають поодинокі випадки, коли місцева влада виявляє певну ініціативу. Вони не знають, що їм потрібно, а інтуїтивно відчувають нестачу будь-якої інфраструктури. Не можуть конкретно сформулювати, тому звертаються до фахівців.

– Ви не розглядаєте можливість будівництва не лише продуктового супермаркету, а й масштабнішого проекту у Старих Петрівцях?

– Поки що ринок не готовий до таких рішень. Розглядали можливість будівництва двоповерхового торговельного центру, але знову ж таки, ми завжди вивчаємо ринок, і ніколи не починаємо будувати, поки там не законтрактували 80-90% площ. Тобто після того, як ми законтрактували, бачимо попит, і тільки після того починаємо будувати.

– Тобто поки що Старі Петрівці не готові, умовно кажучи до SportLife?

– Поки що ні. Але цей район є досить перспективним. За той час, коли ми займалися будівництвом цього об’єкту, там зробили дорогу, роблять окружну дорогу і вона проходитиме між Старими Петрівцями та Лютежем. Ось після появи цього додаткового потоку, у перспективі 2-4 роки, ситуація може змінитися.

– І ви готові збудувати додаткові площі, якщо попит буде?

– Так, готові надалі брати участь у розвитку цього напряму та регіону.

– Самостійно реалізували цей проект чи із партнерами?

– У нас є партнери – девелоперська компанія Building Development. Тому ми зібрали небайдужих людей, які можуть фінансово дозволити собі брати участь у цьому проекті. Ми не залучали гроші, а будували винятково за рахунок власного капіталу.

– Яка планова окупність проекту?

– Ми хочемо бачити 5 років, але розуміємо, що це нереально. Я думаю, що 6-7 років.

– На скільки відвідувачів розраховуєте?

– У середньому не менше 3500 осіб на день.

– Включаючи трафік, що проходить?

– Це дуже цікаве питання, яке я ставив сам собі, коли ми розпочинали роботу над цим проектом. Велика проблема отримання цієї інформації полягає в тому, що ми давно не мали перепису населення. Єдина доступна інформація – це перепис 2004-06 року, який абсолютно нерепрезентативний.

Ми використали інший підхід. Нещодавно проходили вибори, і ми вирішили дізнатися, скільки людей зареєструвалося на виборах саме у Старих Петрівцях. Якщо я не помиляюся, це було 15 000-20 000 мешканців. А цифри офіційного перепису свідчать про 6000-7000 людей.

При цьому зареєстровані для участі у виборах – повнолітні. Це мінімум коефіцієнт 1,5 до приблизної чисельності мешканців. Тобто 15 помножити на 1,5 і ми отримаємо кількість людей, які там реально проживають. І для нас дуже важливо, щоб у 5-7-хвилинному пішохідному доступі проживало більше людей.

Великий плюс у тому, що об’єкт знаходиться прямо на трасі. Тому всі відпочиваючі, які з травня по вересень їздять у район Київського моря, безумовно, не оминуть наш магазин і потенційно є нашими клієнтами. У цьому районі є певна сезонність.

– Чи були якісь маркетингові акції під час відкриття вашого торгового центру?

– Так. Було дуже круте відкриття. Сільпо запрошувало аніматорів, діджеїв, влаштувало піжамну вечірку. Усі люди у піжамах отримували безкоштовний набір продуктів. Я не можу розголошувати цифри, але вони в перший день досягли обороту, що вдвічі перевищує заплановані показники.

Враховуючи, що відкриття відбувалося влітку, було багато людей, які приїжджали не лише зі Старих Петрівців, Нових Петрівців і Лютежу, а було багато відпочиваючих у цьому районі киян. Напередодні відкриття Сільпо провело рекламну кампанію, використовуючи борди. Крім того, приділило увагу фасадам, розмістивши класні арт-об’єкти та величезні особи заввишки 3-4 метри, чудово помітні з траси. Увечері це взагалі приголомшливе видовище. Тобто це не лише торгівельний об’єкт, а й стала арт-інсталяція.

– Об’єкт виправдовує очікування?

– Представники Сільпо кажуть, що це один із найзатишніших об’єктів, які вони відкривали. Тобто тут йдеться про емоційний зв’язок.

Жителі Старих Петрівців дуже задоволені. Я спілкувався з людьми, деякі наші підрядники мешкають у Старих Петрівцях. Вони кажуть, що вже багато років чекали на відкриття якісного оператора, і супермаркет виправдав себе там зі своїм асортиментним переліком. Вони вже вийшли на планові показники.

– Наскільки змінився кошторис у процесі будівництва?

– Кошторис змінився приблизно на 25-30%. Це було викликано низкою факторів об’єктивного характеру. У селі немає централізованої каналізації, тож довелося вирішувати це питання іншим чином. Безумовно, це суттєво збільшило вартість проекту. Ми за свої гроші розширювали там дорогу, будували смуги розгону та смуги гальмування. Благоустрій та дорога – це досить великі статті видатків. І, крім того, ми застали підвищення цін на будматеріали та зростання зарплат. Наприклад, деякі матеріали подорожчали на 50-100% ближче до закінчення будівництва.

– Зараз реалізуєте якийсь подібний проект?

– Перебуваємо у процесі, на попередньому етапі. Поки що не готовий розповісти, де він знаходиться і як виглядатиме. Але наш проект стане візитівкою міста.

– Розкажіть докладніше про технічні та оригінальні рішення, які ви застосували в цьому об’єкті.

– Ми дивимось уперед і розуміємо, що все більше людей переходитиме на електротранспорт, тому встановили там зарядку для електромобілів. Використовували якісні європейські матеріали в обробці фасаду, швейцарську мембрану для покрівлі, гартоване скло з алюмінієвими вставками на центральній вхідній групі. Інші технічні рішення стандартні, але зовсім не дешеві. Можна було на центральному вході поставити дешеву плитку, але ми поклали гранітну і вона переживе всіх нас. На матеріалах ми ніколи не заощаджуємо. Використання теплових насосів, конструктив теплої споруди – все це є у нашому арсеналі.

– Окрім Сільпо, є інші орендарі?

– Так звичайно. Там ми маємо передкасову зону, зоомаркет, живе розливне пиво, відмінні сухофрукти. У цьому полягає суть регіонального торгового центру, коли людина задовольняє всі свої повсякденні потреби. І ми завжди вибираємо передкасову зону за принципом, щоб вони не конкурували із продуктовим магазином, а доповнювали його. Безумовно, у Сільпо немає спеціалізованих відділів із великим асортиментом певних товарів. Ми знаходимо орендарів, які ідеально доповнюють їх. У нас є партнери, які переходять з нами з одного проекту до іншого проекту. Одним словом, щоб не призвести до конкуренції, а створити ефект синергії.

– Як ви оцінюєте ринок торгової нерухомості у передмісті Києва?

– Ринок дуже перспективний. Останні два-три роки над ринком спостерігається справжній бум. Київ уже досить насичений торговими центрами. Незважаючи на те, що тут будуються нові житлові комплекси, вони мають торгову складову. Де б вони не були: лівий берег, правий берег, Борщагівка, не має значення. У регіонах ця тенденція поки що не настільки розвинена, але очевидно, що ситуація тут буде аналогічною.

Коронакриза всім нам показала, що люди купуватимуть там, де вони живуть. Якщо ти живеш у певній місцевості, то через п’ять хвилин маєш задовольнити всі свої потреби у продуктах харчування, хімчистці, дитячих товарах, товарах для домашніх тварин тощо.

– У якому форматі розвиватиметься ринок: регіональних торгових центрів, магазинів «біля дому» чи магазинів у складі житлового комплексу?

– Є великі ТРЦ, наприклад, як Lavina, що покриває собою 5-7 км у радіусі. Для людей досвід відвідування торгових центрів – це не покупка, а вид відпочинку насправді. Вони всією сім’єю вирушають до торгового центру, де купують одяг, морозиво для дітей, квитки в кінотеатр, сидять на фуд-корті, купують продукти та їдуть додому. Це – покупка вихідного дня. Щодня люди не їздитимуть у великі торгові центри.

А ось регіональні торгові центри, якими ми, зокрема, займаємося, користуватимуться попитом щодня. Саме такими регіональними торговими центрами потрібно насичувати передмістя Києва та решту України. Доречи, під час обмежувальних карантинних заходів, пов’язаних з пандемією, найбільше постраждали великі торгові центри, у той час як стріт-рітейл (залежно від виду діяльності, звичайно) і супермаркети, що окремо стоять, продовжували працювати.