Наталія Денисів, DCH I&RE: Орендна політика орієнтована на довгострокове партнерство, що розвивається в інтересах відвідувачів

Керівник відділу оренди DCH Infrastructure & Real Estate – керівної компанії мережі ТРЦ Караван – Наталія Денисів про цілі та результати реновації торгівельних центрів.

Цей матеріал доступний російською мовою

Наталія Денисів приєдналася до команди DCH Infrastructure & Real Estate на початку 2021 року, маючи в своєму активі чималий досвід роботи у девелоперських компаніях Arricano та ВК Девелопмент (мережа ТРЦ Екватор, торгові комплекси Велмарт та Велика Кишеня), у тому числі на керівних посадах.

Ринкова турбулентність, спричинена COVID-19, та амбітні проекти реконструкції ТРЦ Караван поставили перед компанією DCH Infrastructure & Real Estate непрості завдання. В інтерв’ю RAU Наталія розповіла про зміну сприйняття споживачами торговельно-розважальних центрів, способів здійснення покупок та реновацію ТРЦ, щоб відповідати цим вимогам.

– Два роки тому у столичному ТРЦ Караван було проведено масштабну реконструкцію, цього року у листопаді за планом має завершитися реконструкція у харківському ТРЦ. Що зумовило необхідність реновації цих об’єктів і чи варто очікувати на подібну реновацію в Дніпрі?

– Наші торговельні майданчики були серед перших ТРЦ у своїх містах. Не секрет, що кожен об’єкт має певну циклічність розвитку і мусить через деякий час змінювати свою концепцію, щоб якнайкраще відповідати запитам відвідувачів та орендарів. Саме ці процеси стали підґрунтям проектів реновації у Києві та Харкові, та, безумовно, в перспективі кількох років стануть у Дніпрі.

Оновлення вимагають не тільки основні фонди, адже за роки функціонування Караван змінилося саме сприйняття торговельно-розважальних центрів: вони стали частиною міського культурного середовища, місцем, куди йдуть за соціалізацією та емоційним досвідом. Ми враховували це, коли визначали, консультуючись з орендарями, відвідувачами та консультантами, що має бути покращено чи цілком змінено.

– У чому суть цих змін загалом і чи є відмінності у концепції реновації об’єктів у Києві та Харкові?

– Кожен ТРЦ нашої мережі має свої особливості, тому порівнювати їх було б некоректно. Ми спиралися на досвід ТРЦ Караван Outlet на етапі проектування, а також для того, щоб ефективним чином розподілити функціонал у команді та нівелювати можливі ризики. Але ТРЦ Караван у Харкові – наш флагманський актив і завдання було максимально амбітним: провести повну реновацію у найкоротший термін, не припиняючи роботу майданчика ні на день. Я вважаю, що наша команда з цим блискуче впоралась. Завдяки якісному плануванню ми дотримувалися таймінгу, а логічне зонування дозволило закривати не більше 30% площ за один період.

– Що є визначальним фактором для визначення концепції та за якими принципами відбувається підбір орендарів?

– Будь-які суттєві зміни tenant-mix об’єктів нашої мережі визначаються довгостроковою орендною стратегією, яку ми розробили та поетапно реалізуємо. Наша мета – збільшення частки системних операторів за рахунок міжнародних та національних гравців, розвиток формату універмагів та посилення складу орендарів фуд-кортів. Водночас ми орієнтуємось на попит відвідувачів, що є наразі або з’явиться у перспективі, намагаємося розширити товарні категорії та розмістити операторів з унікальною пропозицією. Ми також віддаємо перевагу «пакетним» угодам, коли рітейлер розміщується на декількох наших майданчиках.

– Який tenant-mix ТРЦ Караван Харків, чим він відрізняється від інших ТРЦ, чи є в ньому унікальні бренди для Харкова чи, можливо, всієї України?

– Особливістю tenant-mix Харкова є відносно велика частка операторів “середній” та “середній плюс”, посилений склад рітейлерів спорттоварів. Ми також зробили оновлений Караван своєрідним технохабом: загальна площа магазинів техніки та електроніки складає понад 4000 кв. м. Цитрус, Алло та Apple Room, великоформатний Фокстрот та найбільший в Україні Eldorado з торговою площею 2000 кв. м – ми певні, що наш майданчик стане Меккою для тих, хто буде намагатися швидко та в межах однієї локації дізнатися про всю техніку, що є на ринку, та зробити обґрунтований вибір.

Ми розширили пропозицію від операторів «доступної моди»: свої двері для відвідувачів відчинив міжнародний фешн-гігант DeFacto (котрий обрав саме ТРЦ Караван, щоб увійти на ринок Харкова), датський мультибренд Brands Seller Megastore (також єдиний в місті), гравець сегменту взуття FLO, а також українські бренди VOVK, Famo та деякі інші.

Посилення конкурентних позицій ТРЦ Караван мотивує наших партнерів збільшувати формати своїх магазинів: ціла низка орендарів звернулася до нас з проханням розширити свої площі. Зокрема, на 30-50% стали більше LC Waikiki та Eldorado, а незабаром й Calvin Klain, а ось McDonald’s – взагалі “виріс” вдвічі.

– Останнім часом почали говорити про зміну уявлення про традиційний формат фуд-корту. Як змінюється ця сфера у ваших ТРЦ?

– Так, ми теж це фіксуємо. Сприйняття ТРЦ як своєрідного міського lifestyle-майданчика, простору для зустрічей з друзями та відпочинку для всієї родини зумовлює потребу у великому, комфортному фуд-корті, який поєднував би різні формати: відкриті зони, «камерну» ресторанну посадку, острівки з барними стійками, можливості коворкінга та навіть розваги.

На етапі перепроектування ТРЦ Караван Харків ми намагалися максимально відповісти на цей запит і зробити фуд-корт справжньою родзинкою всього об’єкта. Незабаром ми презентуємо результат наших зусиль: найсучасніший фуд-корт на 600+ місць, з великим стаціонарним екраном та сценою, різноманітним зонуванням, акустичними кабінами, в яких можна буде приватно та у тиші провести важливі розмови по мобільному, камерами схову та дитячим майданчиком. На такому фуд-корті буде цікаво не тільки відпочивати, але й працювати. Мікс операторів вже поповнили новоформатний McDonald`s, Львівські круасани, Barsalata, Pizza Day та Bowl bar. В процесі підписання ще ряд операторів, котрі створять чудову пропозицію для відвідувачів ТРЦ.

– Під час карантину практично всі рітейлери просили орендодавців про зменшення орендної плати за час вимушеного простою. Ви йшли назустріч орендарям?

– На наших об’єктах цей запит не є масовим, але в будь-якому випадку кожна ситуація опрацьовується індивідуально, враховуючи всі фактори: досвід партнерства та його перспективи, результати торговельної діяльності, ринковий сегмент оператора тощо.

– Яка тепер ваша орендна політика, чи є щось, що відрізняє вас від конкурентів?

– Порівнювати себе з конкурентами важливо, це наче вимірювання поточної температури, допомагає контролювати стан справ, гармонізувати із ринком певні ініціативи та заходи.  Проте найголовніше, що визначає нашу довгострокову орендну політику – бізнес-цілі компанії та успішний світовий досвід. Одним із пріоритетів розвитку мережі ТРЦ Караван є підвищення клієнтоорієнтованості. Ми націлені на передбачуване, прозоре, довгострокове партнерство, що стало розвивається в інтересах відвідувачів, створюючи для них цікаве, комфортне, позитивне середовище, яке викликає бажання повертатися до нас знов і знов.

– Які переваги матимуть орендарі завдяки реновації?

– При розробці концепції реновації ми консультувалися з орендарями, щоб максимально врахувати їхні побажання. Переваги сучасного, затребуваного, комфортного об’єкта очевидні – це стабільний трафік платоспроможної аудиторії, збільшення тривалості перебування гостей в ТРЦ, створення траєкторії відвідувачів з максимальним охопленням вітрин операторів, відповідність кращим галузевим стандартам в технічному плані, починаючи від рівня освітлення і закінчуючи використанням енергоефективних технологій для скорочення комунальних платежів.

Читайте також –

DCH Infrastructure & Real Estate реконструює ТРЦ Караван в Харкові