Сергій Сергієнко, CBRE Ukraine: Чому інвестори не поспішають вкладати великі гроші у комерційну нерухомість України

Ринок комерційної нерухомості в Україні функціонує в умовах, коли максимальна величина приватної інвестиції не перевищує $20-30 млн, а попит на об’єкти вартістю понад $100 млн – відсутній через низьку інвестиційну привабливість України на міжнародному рівні.

Цей матеріал також доступний російською мовою

9 вересня у столичному конгресно-виставковому центрі «Парковий» відбувся щорічний RAU Investment Forum 2021 – спеціалізований форум для інвесторів у рітейл і торговельну нерухомість. Захід відвідало понад 300 осіб: власники та топ-менеджери компаній сфери роздрібної торгівлі, девелопменту, інвестори та представники влади.

Під час сесії «Інвестиції в нерухомість. Довгоочікувані відкриття. Реновації. Нові формати» з власною презентацією виступив Сергій Сергієнко, керуючий партнер CBRE Ukraine, який розповів про основні показники офісного, складського та торгового сегментів ринку комерційної нерухомості Києва, вплив пандемії на локальний ринок інвестицій в комерційну нерухомість, проблеми інвестиційної привабливості України, а також розкрив успішні кейси залучення міжнародних інвестицій. RAU пропонує ознайомитись з ключовими тезами його виступу.

Ринок комерційної нерухомості на початку 2020 року ще до початку пандемії коронавірусу був досить «гарячим»: саме тоді з’явився великий попит на площі 20 000-30 000 кв. м, які переважно займали ІТ-компанії. Після початку пандемії усе будівництво, яке знаходилось в неактивній фазі загальмувалось, і зараз ми переживаємо ситуацію, коли на ринку з’являються залишки будівництва, які розпочались до пандемії.

Очікується досить велика пропозиція до кінця 2021-го та 2022 року, а далі буде затишшя, оскільки запуску нових проектів не було. Незважаючи на побоювання щодо спустошення офісів, люди все-таки повертаються до роботи у приміщеннях. Тому офіси нікуди не зникли, вони трансформуються і перетворюються з продукту у сервіс. Така трансформація зараз набирає активних обертів. Офіси все-таки мають майбутнє, адже орендна ставка суттєво не змінилась, вакантність зросла, але це дуже тимчасове зростання через велику кількість пропозицій.

Сегмент складської нерухомості виграв від пандемії коронавірусу: минулого року поглинання було достатньо великим і на українському ринку зараз 1,5 млн кв.м складів. А цього року поглинання досить незначне, але не через різке падіння попиту, а через відсутність пропозиції. Наступного року очікується 67 000 кв. м нової пропозиції – цього обмаль і тому можна стверджувати, що ринок складської нерухомості з точки зору пропозиції просто стоїть.

У сегменті складської нерухомості присутній феномен негативної вартості, тобто готовий продукт коштує менше, аніж собівартість його будівництва. Саме тому склади спекулятивно майже не будуються. Девелопери, які мають майданчики для будівництва, очікують приходу орендаря, щоб мінімізувати свої ризики.

Сегмент торговельної нерухомості також постраждав від пандемії коронавірусу: вакантність площ зросла і зараз на ринку пропозиція становить 1,3 млн кв. м. Цього року очікується введення в експлуатацію понад 200 000 кв. м нових об’єктів.

Інвестиції на ринку комерційної нерухомості є дуже стриманими: хоча на мікрорівні є бажаючі інвестувати та продавати, але основна проблема полягає в грошах. Угоди, які укладались за останні майже два роки, були незначними – менше $10 млн.

Українські суверенні папери мають меншу дохідність, аніж середній офісний або складський комплекс чи ТРЦ в Центральній чи Східній Європі. Цей фактор не дає Україні боргового та інвестиційного капіталу.

Також інвестори не поспішають в Україну через корупцію та відсутність гарантій захисту їх інтересів, особливо у судовій системі. І реформа судової системи не достатньо розголошена на світовій арені.

Дозвільна система виступає ще одним високим бар’єром для інвесторів, оскільки вона не сприяє, а заважає будівництву. Полегшити дозвільну систему можна шляхом максимального ліцензування монопольних функцій держави, щоб нівелювати дуже багато вузьких корупційних лазівок.

Єдиним джерелом міжнародного фінансування проектів у сфері комерційної нерухомості в Україні залишаються кредитні кошти.

Читайте також –

Потроху звикаємо: огляд ринку торговельної нерухомості Києва за І півріччя 2021-го