Ukrainian dead malls: скільки в Україні закритих ТРЦ і що з ними відбувається зараз

Останнім часом дуже багато говорять про «мертві» мегамоли США, яких налічується вже більше 1000. Причинами масового закриття ТРЦ називають наступ онлайн і високий рівень насиченості торговельними площами. А яка ситуація в Україні?

Цей текст також доступний російськоюм мовою

Автор – Дмитро Топольськов, керівник Ukrainian Research Bureau, голова дослідницької групи Української ради торгових центрів, про те, чому деякі ТРЦ змушені були перепрофілюватися або взагалі закритися, про найпоширеніші помилки девелоперів і що потрібно враховувати, щоб уникнути проблем.

На 2021 рік в Україні налічується 308 торгових центрів загальною орендною площею 5,45 млн. Кв. м. Практично всі вони мають хорошу заповнюваність і продовжують працювати, незважаючи на непрості часи. У той же час є ряд об’єктів, які припинили свою роботу взагалі або змінили призначення площ, переставши бути торговими центрами.

В цілому таких об’єктів за всю історію існування українського ринку торгової нерухомості було десять, загальною орендною площею 196 000 кв. м, що становить близько 3,7% від всієї орендної площі українських ТРЦ. Об’єктів, які відчувають проблеми з наповненістю (заповнюваність менше 50%) налічується ще 8-10, але віднести їх до «мертвих» торгових центрів не можна. По-справжньому «померлими» можна вважати 10 ТЦ.

Класифікація «мертвих молів»

Умовно, «померлі» ТЦ можна розділити на дві категорії:

1. перепрофільовані ТЦ
2. закриті ТЦ

До першої групи належать об’єкти, які раніше були торговими центрами, згодом були закриті й перетворені в БЦ або виробничо-складські приміщення. Інший профіль цих приміщень виявився більш вигідним. Ці об’єкти мали невеликий розмір і, як правило, гарне місцерозташуквання. Тому можлива була зміна призначення площ. Таких торгових центрів шість, загальною орендною площею 58 000 кв. м. В основному це невеликі ТЦ першої хвилі, розташовані в Києві та введені в експлуатацію в 2004-05 роках. Більшість з них досить довго пропрацювали в форматі ТЦ, і зіткнулися з серйозними проблемами в 2014-15 роках. Перепрофілювання цих об’єктів відбулося в основному в 2018-20 роках.

Перепрофільовані ТЦ

До другої групи відноситься чотири «мертвих» торгові центри, загальною орендною площею 138 000 кв. м. Це великі торговельні об’єкти другої хвилі, введені в експлуатацію в 2008-12 роках, які знаходяться в регіональних центрах. Їх відмінністю від перепрофільованих об’єктів є те, що вони після закриття не змінили призначення площ і залишаються закритими і зараз. Ці об’єкти набагато більші за площею, знаходяться не в Києві й мають проблеми з розташуванням, тому їх перепрофілювання – набагато складніше завдання. У таких містах, як правило, не затребувані в великій кількості офісні або складські приміщення. Всі чотири торговельні центри свого часу через проблеми в роботі, не змогли виконувати свої зобов’язання перед банками і в підсумку відійшли кредиторам, як об’єкти застави. Банки довгий час не могли реалізувати заставне майно через його неліквідність і тільки в 2019-20 роках після істотного зниження ціни, деякі з цих об’єктів були продані.

Закрыті ТЦ

Причини появи «мертвих молів»

Причин, за якими торговий центр стає порожнім і закривається, як правило, не одна, а кілька. Різною мірою вони виявляються в різних об’єктах, але присутні практично скрізь.

1. Конкуренція і високий рівень насиченості торговельними площами.

Фундаментальна причина. Ринок може довго прощати помилки при створенні ТЦ, але при посиленні конкуренції ці помилки можуть ставати фатальними, як сталося це з «мертвими» українськими ТЦ. Ємність ринку ТЦ, особливо в невеликих містах, залишається малою. Ринок не в змозі поглинути великий обсяг площ. У містах, де ТЦ закрилися, рівень насиченості площами в ТЦ коливається в діапазоні 300-400 кв. м на 1000 жителів (при середньоукраїнському показнику в  90 кв. м), що для середнього обласного центру України є вже критичним значенням. Є тільки три обласних центри з населенням менше 350 000 осіб, в яких показник насиченості перейшов позначку в 300 кв. м на 1000 жителів, і в кожному з цих міст з’явилися «мертві» ТЦ. Це Черкаси (ТЦ Екватор), Чернівці (ТЦ Боянівка) і Херсон (ТЦ Суворовський). Кожен з трьох ТЦ вводився в експлуатацію при менших показниках насиченості, але у них з’явилися конкуренти, в боротьбі з якими вони не змогли встояти – в конкурентній боротьбі перемагає найсильніший. Виняток становить ТЦ Магелан в Харкові. Тут проблеми у ТЦ з’явилися при достатньо низькій насиченостіь торговими площами в місті (трохи більше 200 кв. м на 1000 мешканців). Для цього ТЦ ключовими стали інші причини.

2. Непрофесійна концепція і помилки в проектуванні і будівництві

В тій чи іншій мірі дана проблема властива всім закритим і перепрофілюваним ТЦ. Але для двох ТЦ вона в підсумку стала найбільш вагомою причиною закриття. Для ТЦ Боянівка одним з вирішальних чинників «початку кінця» стало виділення гіпермаркету зі складу ТЦ і розмежування потоків в гіпермаркет і власне ТЦ. Другою серйозною концептуальною помилкою стало масштабування деяких розважальних орендарів (більярд близько 50 столів, боулінг 34 доріжки), які не стали затребувані в Чернівцях. Також серйозні помилки були допущені при проектуванні і будівництві ТЦ Суворовський в Херсоні. Каркас будівлі був побудований з використанням малого кроку колон і недостатньої висоти поверхів, що не відповідає вимогам мережевих орендарів. Не сприяли успішному відкриттю також й інші помилки концепції Суворовського: поверховість (5 поверхів), дефіцит паркінгу, внутрішнє планування та ін.

3. Місцезнаходження

Помилки у виборі місця для ТЦ таже стали проблемою закритих об’єктів. ТЦ Боянівка і ТЦ Європа були побудовані далеко від спальних масивів, але поруч з великими оптовими ринками, що не сприяло успішній роботі. ТЦ Суворовський в Херсоні, незважаючи на розташування в центрі, був побудований поруч з вузькими прилеглими дорогами, ТЦ Магеллан, незважаючи на відсутність явних недоліків місця, поступався за зручністю розташування своїм конкурентам. Найбільший удар помилка у виборі місця розташування завдала торговому центру Екватор (Черкаси). Незважаючи на грамотну концепцію і непогане для того часу виконання, а також практичну відсутність конкуренції в Черкасах у 2008 році, торговий центр так і не був зданий повністю в оренду і мав проблеми з відвідуваністю протягом усього терміну роботи. Розташований цей «мертвий» ТЦ в промисловій зоні, не має фасаду на значиму дорогу і віддалений від спальних масивів. Для жителів Черкас промзона ніяк не асоціювалася із сучасної торгівлею і розвагами.

4. Відсутність професійної команди і орендна політика

Важливою причиною невдач українських ТЦ є відсутність професійної команди в структурі девелопера. Це призводить до неправильних векторів проектування, будівництва, а також вибору орендарів майбутнього ТЦ. Найчастіше перевага віддається продуктовим або розважальним бізнесам (як це було у випадку ТРЦ Магелан, Боянівка, Екватор і Суворовський) або орендарям, які менш вимогливі в технічному та юридичному відношенні (не мережеві, а локальні підприємці). Нерозуміння послідовності реалізації проекту, специфіки роботи з орендарями, технічних вимог, термінів будівництва призводить до поганих наслідків.

Брак професіоналізму в управлінні ТЦ може призводити до втрати ключових орендарів. Наприклад, черкаському Екватору не вистачило гнучкості піти на поступки рітейлерам під час кризи. Відсутність професійної команди також призводить до відсутності маркетингу, просування ТЦ. У деяких об’єктів, наприклад, ТЦ Суворовський або Боянівка не було навіть сайту.

5. Громадська думка

Негативний образ ТЦ в очах жителів міста може погано позначатися на відвідуваності об’єкта. Сприйняття місця, серйозні порушення при зведенні будівлі, знесення парків, пам’ятників, забудова площ, історичних місць – все це формує громадську думку до майбутнього громадського центру, негативний імідж ТРЦ. Серед «мертвих» ТЦ також є об’єкти, однією з причин закриття яких став негативний імідж. Так, будівництво ТЦ Суворовський в Херсоні супроводжувалося низкою скандалів, пов’язаних зі знесенням пам’ятних споруд, забудовою історичної частини міста, порушенням висотності. А в громадській думці жителів Черкас ділянка Екватора стійко асоціювалася зі шкідливим виробництвом, але спроб змінити таку оцінку серед місцевих жителів вжито не було.

6. Провальне відкриття

Як відомо, торговельні центри, які відкриваються без орендарів, дуже довго потім “розгойдуються” або перестають працювати зовсім. Об’єкти, які були перепрофільовані з ТЦ в інші призначення, з самого початку не мали проблем з набором орендарів. Закриті зараз «мертві» ТЦ, навпаки, відкривалися напівпорожніми або порожніми. Так, ТЦ Магелан, Боянівка і Екватор відкривалися із заповнюваністю галереї 50% і менше. ТЦ Суворовський в Херсоні і ТЦ Європа в Хмельницькому і зовсім відкрилися практично порожні. При цьому акція відкриття ТЦ Суворовський відбулася, незважаючи на незакінчені фасадні та оздоблювальні роботи в загальних зонах.

Крім згаданих системних причин, в кожному випадку мають місце супутні фактори, які можуть навіть виходити на перший план. Так, для ТЦ Єсенино в Кривому Розі таким фактором стала пожежа в торговому центрі, а для ТЦ Екватор в Черкасах – відкриття в період входження ринку в фінансово-економічну кризу. Проте, без наявності системних причин ці торгові центри в «вмираючі» не перетворилися б.

Перспективи

Закриття або перепрофілювання торгових центрів в Україні не носить глобальний характер. Швидше це виняток із загального правила. В середньому по країні насиченість торговими площами залишається невисокою. За останні сім років у регіонах будівництва нових об’єктів майже не велося, а рівень заробітних плат стабільно зростав. Це сприяє збереженню сприятливої ​​ситуації для появи нових ТЦ в ряді міст. Але, в той же час, поява нових ТЦ в уже насичених містах з високим рівнем конкуренції, призводить до низької відвідуваності та наповнюваності найслабших об’єктів.

Які ж перспективи «мертвих» торгових центрів? Якщо перепрофільовані об’єкти вже знайшли свою нішу, то що чекає закриті? Чи можуть вони стати успішними ТЦ?

Поки таких прикладів в Україні немає. Однак над двома «померлими» моллами йде робота по реанімації (колишній харківський Магелан і черкаський Екватор). Ці об’єкти заявили про вихід на ринок під новими брендами. Конкуренція і в Харкові, і в Черкасах в останні роки посилилася, але придбання об’єктів з солідним дисконтом дозволяє новим власникам закладати в проект менш ризиковані економічні показники. Щоб зняти всі питання, залишилося лише дочекатися виходу цих об’єктів на ринок.

Читайте також –

Максим Гаврюшин, Budhouse Group: Яким буде ринок торговельної нерухомості після карантину