Гігантоманія або розрахунок: чи стануть успішними київські мегамолли

Чи будуть нові великі ТРЦ Києва успішними, чи призведе їх відкриття до істотного перерозподілу потоків покупців і що потрібно робити існуючим торговим центрам, щоб вижити в конкурентній боротьбі.

Цей матеріал доступний російською мовою

У найближчі кілька років до відкриття в Києві заявлена ціла низка великих торгово-розважальних центрів, таких як Blockbuster Mall, Retroville, River Mall і Ocean Mall. Одночасне виведення на ринок об’єктів сумарною площею близько 400 000 кв. м кидає виклик як існуючим гравцям ринку торгової нерухомості, так і новим проектам.

На цю тему під час RAU Investment Forum 2019 говорили топ-менеджери найбільших девелоперських компаній України: операційний директор Budhouse Group Максим Гаврюшин, генеральний директор Arricano Михайло Меркулов та генеральний директор ТРЦ і БЦ Retroville Рената Якубчієнене. Що говорили експерти про перспективи великих столичних ТРЦ, а також про їхній вплив на ринок торговельної нерухомості – в матеріалі RAU.

Чи будуть успішними мегамолли

Максим Гаврюшин, Budhouse Group

Особисто моя думка про перспективи мегамоллів більшою мірою скептична – я не прихильник таких великих об’єктів. Якщо подивитися на світовий досвід, то мегамолли будують в основному в Південно-Східній Азії та США.

А в Європі не так багато по-справжньому великих об’єктів, в основному тут популярний формат площею 60 000 – 80 000 кв. м GLA. З моєї точки зору, цей формат є оптимальним і для України. В першу чергу тому що на цій площі можна розмістити всі секції, які необхідні сучасному торговому центру. І в той же час ці площі гарантовано будуть заповненими.

ТРЦ більшого формату в Україні заповнити дуже складно. По-перше, тому що ємність українського роздрібного ринку незрівнянно мала навіть в порівнянні з тією ж Польщею.

А по-друге, і торгових операторів в країні не так багато, щоб заповнити об’єкти дуже великої площі – для цього доведеться зібрати під одним дахом мало не весь ринок. Якщо подивитися на ту ж Lavina Mall, яка працює вже третій рік, то незважаючи на поліпшення і стабілізацію трафіку і товарообігів, вона до сих пір до кінця не заповнена.

Які ключові складові необхідні для успіху ТРЦ

Рената Якубчіэнене, ТРЦ і БЦ Retroville

Безсумнівно, мегамолли та великі торгові центри – це дуже великий ризик для девелопера. Однак при правильній реалізації концепції ТРЦ цей ризик може бути виправданим. Є чотири ключових складових ТРЦ, правильний баланс яких може забезпечити успіх об’єкта. Це рітейл, фуд-складова, розважальна частина і сервіс. Якщо правильно дотримуватися пропорції цих чотирьох складових, то навіть мегамолли можна якісно заповнити. У Retroville, який ми зараз будуємо, буде 120 000 кв. м загальної площі. Частину цих площ – близько 11 000 кв. м – займатиме офісний центр, який також якісно доповнить наш комплекс.

Головне, щоб рітейл, фуд-складова, entertainment і сервіс працювали на єдину концепцію і якісно доповнювали один одного.

У той же час, важливо враховувати потреби споживача, виходячи з яких можна змінювати пропорції ключових складових ТРЦ. Наприклад, спочатку концепція Retroville передбачала облаштування в ТРЦ льодового катка. Цей формат розваг дуже добре працює в Латвії та Литві, але ми розуміли, що він не буде настільки ж успішним в Україні. Тому прийняли рішення змінити концепцію ТРЦ. В результаті прибрали каток, перенесли і розширили зону фуд-корту, і вирішили реалізувати в атріумі ТРЦ повноцінну міську площу. Вважаю, що саме фуд-корт і центральна площа будуть тими якорями, за допомогою яких зможемо збільшити трафік торгового центру.

Як трансформуються ТРЦ і які об’єкти вибирає споживач

Михайло Меркулов, Arricano

Ще десять років тому ТРЦ був практично єдиним місцем, куди можна було прийти і фізично щось купити. Однак тепер практично все, що продається в торговому центрі, можна придбати онлайн.

Навколишній світ змінюється, а ТРЦ змушені підлаштовуватися під поведінку споживачів, тому змінюють свої формати.

Покупець ходить в ТРЦ, щоб торкнутися, приміряти, розважитися, отримати якісь враження, якийсь brand experience. Ось за цим люди і продовжать ходити в ТРЦ. І швидше за все переможе той формат, який буде зручніше, комфортніше і швидше, який буде давати кращі враження, а не просто представляти собою склад одягу.

Наведу один приклад. В одному з наших ТЦ ми проводили опитування на тему «Який з торгових центрів Києва ви вважаєте найкращим». В опитуванні з великим відривом перемогли два великих ТЦ. Коли ми запитували: «Чому ви вважаєте названі ТЦ кращими?», нам відповідали, що вони нові, найбільші, в них найкращий вибір. Але парадокс полягав у тому, що ці ж люди зізнавалися, що не їздять в ці ТРЦ за покупками, тому що один дуже далеко, а у другого незручна парковка. Виявилося, що споживачі їздять не в найкращий ТРЦ, а в той, який недалеко, в якому зручно, комфортно і є все, що потрібно споживачеві.

Не обов’язково створювати найкращий продукт на ринку. Важливо створити продукт, який найкраще вписується в поведінку споживача, відповідає його потребам, вирішує його точки болю.

Будь-які найуспішніші в світі продукти вирішують якусь точку болю. Наприклад, більшість жінок називає кращими в світі винаходами пральну машину, посудомийну машину, мультиварку і робот-пилосос. Просто тому, що ці продукти вирішують їхні проблеми. Якщо ТРЦ площею 200 000 кв. м не вирішуватиме точку болю – його не існуватиме.

Як нові мегамолли вплинуть на ринок торговельної нерухомості

Максим Гаврюшин, Budhouse Group

Звичайно, з введенням в експлуатацію великої кількості якісних торгових площ ситуація для багатьох ТЦ погіршиться, тому що обсяг ринку не виросте так само стрімко, як нова пропозиція. Покупці частково перерозподіляться на інші об’єкти. Складно сказати, наскільки сильним буде цей перерозподіл, але він точно буде.

Найбільше постраждають відверто слабкі торгові центри, вакантність яких сильно виросте, буде спостерігатися зниження орендних ставок. Не виключено, що деяким торговим центрам і зовсім доведеться закритися.

За прикладами ТЦ, які закрилися, не потрібно далеко ходити – вони є й в Україні. Наприклад, в Херсоні є торговий центр Суворовський, площею 50 000 кв. м, який стоїть порожнім уже сьомий рік. А ТЦ Екватор в Черкасах, загальною площею 60 000 кв. м, закрився ще шість років тому. Причини невдачі цих проектів банальні: ці міста перенасичені торговельною нерухомістю. А потоки відвідувачів сконцентровані в тих ТЦ, де споживачеві комфортно і зручно здійснювати покупки. Можна довго перераховувати приклади, коли невдалі проекти занепадають. Але в цілому можна припустити, що приблизно те ж саме може статися і в Києві, якщо площ буде занадто багато, а ринок перестане зростати.

Читайте також – 

Час гігантів: топ-20 найбільших торговельних центрів України