Олександр Носаченко, Colliers: Серед ТРЦ Києва посилиться боротьба за покупця

Керуючий директор Сolliers International (Україна) Олександр Носаченко про особливості реконцепції ТРЦ Караван і Dream Town, зростання конкуренції на ринку комерційної нерухомості та його майбутнє.

Цей матеріал доступний російською мовою

18 червня в Києві в приміщенні комплексу Мистецький Арсенал пройде перший в Україні спеціалізований форум для інвесторів у роздрібну торгівлю і девелопмент комерційної нерухомості – RAU Investment Forum. Одним із спікерів форуму виступить Олександр Носаченко, керуючий директор Сolliers International (Україна).

В інтерв’ю журналу Commercial Property Олександр розповів, чому нещодавно два відомих київських ТРЦ заявили про суттєві зміни – Караван буде реформатовано в аутлет-центр, а Dream Town (друга черга) посилить пропозицію товарів і послуг для спорту – а також про особливості розвитку ринку столичної торговельної нерухомості. RAU вибрала найцікавіші тези матеріалу.

– Ще кілька років тому експерти прогнозували, що в найближчому майбутньому низка ТЦ/ТРЦ Києва будуть змушені пройти реконцепцію в зв’язку з ростом нової пропозиції та посиленням конкуренції. Крім цього, які ще фактори можуть стати причиною реконцепції торгових центрів?

– Серед торгових центрів Києва посилиться боротьба за покупця, тому в найближчі роки ми зможемо спостерігати за оновленнями об’єктів, які вже працюють на ринку.

Зміна споживчих вподобань призводить до перегляду набору орендарів і співвідношення різних категорій товару. Наприклад, тренд, який спостерігається у великих містах, – зростання популярності харчування поза домом.

Відповідно, торгові центри розширюють фуд-зону, під яку раніше відводилося 3-5% орендних площ, а зараз – до 15%. Крім того, активно розробляються концепції різних фуд-холів. Не виключено, що частина операторів буде шукати майданчики для тиражування своїх форматів. І завдяки можливості генерувати додаткові потоки відвідувачів торгові центри будуть залучати цих гравців.

– Чи може проводитися реконцепція нових гравців?

– Реконцепція може бути актуальною для заморожених проектів. Київський ТРЦ і БЦ Retroville – прекрасний приклад. Протягом деякого часу будівництво було призупинено, але зараз знаходиться в активній стадії. Концепція проекту тепер сильніша в порівнянні з початковою. Зокрема, в Retroville змінилася зона фуд-корту, збільшившись до 1800 кв. м, що робить її найбільшою зоною посадки серед ТРЦ Києва. Також девелопер прийняв рішення замість льодової арени в центрі ТРЦ створити простору «міську площу» в 1300 кв. м для проведення заходів, фестивалів, свят.

– Кого необхідно залучати для розробки і проведення реконцепції ТЦ/ТРЦ?

– Все залежить від поставлених завдань і масштабів змін, що проводяться. В цілому, в команду, яка працює над реконструкцією, можуть входити консультанти для поновлення tenant-mix; дизайнери та архітектори для реновації, перепланування або розширення об’єкта; креативне або маркетингове агентство для створення цікавої айдентики і стратегії просування, оцінки аудиторії, яку можна додатково залучити в торговий центр; фінансисти для складання моделі проекту, визначення оптимальних шляхів залучення коштів, розрахунку термінів повернення капіталу.

– Які помилки можуть бути допущені при розробці концепції або реконцепції торгового центру?

– Помилки можна трактувати по-різному, але я схильний оцінювати, в який час об’єкт відкривався, за яких умов він наповнювався, якою була кон’юнктура ринку на той момент. Іноді в процесі реалізації та наповнення торгового центру приймається свідоме рішення відійти від початкової концепції та працювати над її втіленням вже після запуску об’єкта, аналізу перших результатів його діяльності, або після зміни ситуації на ринку. Це одна зі стратегій, яку можна використовувати. Столичний ТРЦ Gulliver хороший приклад того, як за 3-4 роки проект якісно змінився.

– Деякі торговельні комплекси починають роботу з досить низькою часткою відкритих магазинів. Як було, наприклад, з київським ТРЦ Lavina Mall. Чи правильний це крок при запуску об’єкта?

– У теорії вважається, що на момент запуску торгового центру як мінімум 70% магазинів повинні функціонувати, однак на практиці цей принцип далеко не завжди дотримується. Ринок диктує свої умови, і бувають ситуації, коли цілком виправдано відкрити вже побудований об’єкт з невеликим пулом орендарів, сформувати трафік і посилювати tenant-mix вже в умовах працюючого молла.

– Ще в 2017 році було оголошено про розширення столичного ТРЦ Piramida і посилення його розважальної складової. Не так давно стало загальновідомо про реформування київського ТРЦ Караван і зміни в складі орендарів ТРЦ Dream Town. За вашими оцінками, чи в правильному напрямку розвиваються ці об’єкти?

– Причини проведення реконцепції у кожного з цих об’єктів різні. У випадку з ТРЦ Piramida його власника – компанію Dragon Capital – стимулює кілька факторів, в першу чергу прагнення до підвищення прибутковості придбаного об’єкта.

Piramida – один з найуспішніших малих торгових центрів Києва з досить високими оборотами і  ставками оренди. Ймовірно, це одна з причин, чому власник прийняв рішення розширити його площу.

До анонсування змін ТРЦ Караван і Dream Town знаходилися в різному становищі, проте передумови їх оновлення одні й ті ж. Ці об’єкти досить давно представлені на ринку торговельної нерухомості Києва, а значить, настав час змінюватися (ТРЦ Караван був відкритий в 2003 році, перша і друга черги ТРЦ Dream Town відкрилися в 2009 і 2011 роках відповідно – СР). Крім того, істотно посилюється конкуренція. В їх межах досяжності працюють Lavina Mall і Sky Mall, а обсяг якісних площ, які відкриються в найкоротші терміни – колосальний: ТРЦ Retroville і Blockbuster Mall. Тому в існуючих умовах керуючі команди торгово-розважальних центрів Караван і Dream Town задумалися про зміни.

У випадку з ТРЦ Караван – це прагнення зайняти вільну нішу аутлет-центрів, створити об’єкт для цільових покупок з вузькою спеціалізацією, в якій будуть приїжджати жителі всього міста, а не тільки найближчих районів. Керуюча команда розуміє, що, з точки зору розташування і формату, конкурувати з Dream Town, Retroville, Blockbuster Mall і Sky Mall вкрай складно.

Я думаю, що тенденції та динаміка останніх років виразно це продемонстрували. Тому прагнення піти в той сегмент, який ще не зайнятий, – розумний вихід із ситуації.

На деяких ринках є приклади реформування торгових центрів в аутлет-центри, і такі рішення показали хороший результат. Крім того, в подібному форматі зацікавлені орендарі – у рітейлерів залишаються стоки, які вони хотіли б ефективно реалізовувати. Більш того, багато брендів створюють окремі колекції для аутлет-центрів, і професійний стоковий формат може стати стимулом для розвитку такої товарної пропозиції в Україні.

– Чи відрізняються ставки в торгових і аутлет-центрах?

– Вони відрізняються в будь-якому торговому об’єкті незалежно від формату. Орендар оцінює співвідношення виручки від продажів і чистого доходу, з цього визначає рівень ставки, яку він в змозі платити в конкретній локації. Особливістю аутлетів є те, що представлені в них рітейл-оператори працюють зі знижкою, тобто з більш низькою маржею, але в той же час з більш високим товарообігом, ніж в звичайних торгових центрах.

– Київський ТРЦ Dream Town змінить пропозицію другої черги, відкривши спортивний клуб. Однак часом ефект від розміщення такого орендаря ставиться під сумнів.

– Основна зміна в даному ТРЦ стосується відмови від аквапарку і зміщення спеціалізації в бік спорту. Одним з нових якірних орендарів стане клуб Sport Life. Сьогодні такі послуги користуються попитом, а значить, спортивні центри генерують певний трафік, потоки якого можна максимально ефективно продумати і направити.

Крім того, спортивні клуби також, як і дитячі розважальні центри, кінотеатри та інші формати проведення дозвілля, ідеально підходять для формування лояльності відвідувачів.

Для торгових центрів це важливий фактор, який складно виміряти відразу. Споживач, вибираючи місце для покупок, з більшою часткою ймовірності зупиниться на конкретному моллі, до якого він звик, наприклад, де займається спортом або проводить час з дітьми.

– Що чекає на ринок нерухомості Києва в найближчій перспективі? Які якісні зміни передбачаються?

– Найближчі два роки очікуються дуже насиченими з точки зору виходу нової пропозиції, що призведе до якісних змін ринку торговельної нерухомості Києва. Перспективні молли з сильними концепціями, орієнтовані на запити сучасного споживача, безумовно, привернуть увагу аудиторії.

Очікувано, що серед торгових об’єктів Києва посилиться боротьба за покупця, тому в найближчі роки ми зможемо спостерігати за оновленнями вже працюючих на ринку об’єктів.

У цій ситуації виграє покупець, а девелоперам, керуючим компаніям і агентам стане складніше.

– Найближча нова пропозиція торгових площ оцінюється в 500 000 – 600 000 кв. м при існуючому обсязі ринку Києва в 1,33 мільйона кв. м. Чи зможуть всі об’єкти успішно працювати?

– Відкриття нових професійних моллів на конкурентному ринку майже завжди веде до перерозподілу попиту з боку споживачів. Цілком реально, що баланс між новими та існуючими торговими центрами Києва не зміниться, якщо покращиться купівельна спроможність населення столиці.

Але також існує ймовірність розподілу купівельного попиту на більшу кількість об’єктів, які зіткнуться з падінням оборотів з метра квадратного і зниженням орендних платежів.

Я не прогнозую, що це буде єдина динаміка абсолютно для всього ринку, оскільки торговельні центри знаходяться в різних умовах, мають певні особливості, аудиторію, конкурентів. За моїми прогнозами, в період найближчих двох років деякі об’єкти продемонструють стабільне зростання, при цьому інші – стрімке падіння.

Джерело: журнал Commercial Property

Читайте також –

Огляд новин ТРЦ: Blockbuster Mall, Ocean Plaza, Lukianivka Mall, Dream Town та інші